Büroleerstand – Sichtbares Problem des deutschen Immobilienmarktes

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln warnt vor steigendem Büroleerstand. Während der letzten 20 Jahre ist der Büroleerstand zu einem sichtbaren Problem in vielen deutschen Städten geworden. Lag die durchschnittliche Leerstandsrate in den größten 125 Städten im Jahr 1990 noch bei 1 Prozent, waren es 2010 knapp 7,5 Prozent. In den sieben großen Metropolen lag sie sogar bei über 10 Prozent. Den steigenden Leerständen stehen dabei Fertigstellungen neuer Büroflächen gegenüber, weshalb der Leerstand selbst bei steigender Nachfrage nicht abgebaut wird. Problematisch ist diese Entwicklung, weil Leerstand negative Folgewirkungen für die umliegenden Gebäude haben kann und einer effizienten Flächennutzung entgegensteht, zum Beispiel für Wohnzwecke. Gerade angesichts des demografischen Wandels und der damit zu erwartenden rückläufigen Büronachfrage sind Lösungen zur Begrenzung der Leerstandsproblematik dringend erforderlich.

Volkswirtschaftliche Bedeutung des Büroleerstands
Leerstand ist für einen funktionierenden Immobilienmarkt unentbehrlich. Da bei anziehender Nachfrage kurzfristig keine neuen Gebäude geschaffen werden können, dient der Leerstand dem kurzfristigen Ausgleich des Marktes. Darüber hinaus sind Matching-Prozesse, wie zum Beispiel auch am Arbeitsmarkt, mit längeren Suchaktivitäten verbunden. Aus der Suche nach der bestmöglichen Kombination von Flächen und Nutzern resultiert somit Leerstand – analog zur Sucharbeitslosigkeit am Arbeitsmarkt (Franz, 2009). Steigende Leerstandszahlen deuten auch auf strukturelle Probleme hin, vor allem wenn gleichzeitig neue Gebäude geplant und fertiggestellt werden. Dies ist nicht nur ein Problem der Eigentümer, die auf Mieteinnahmen verzichten müssen und bei Leerstand noch mit durchschnittlich zwei Drittel der Nebenkosten belastet werden (Rohmert, 2010). Im Gegensatz zum Arbeitsmarkt stellt Leerstand zwar kein direktes soziales Problem dar, weil die Eigentümer leerstehender Gebäude in der Regel nicht auf Transferzahlungen angewiesen sind. Gleichwohl entstehen der Gesellschaft nennenswerte Kosten:

• Zunächst ist hier die suboptimale Allokation der Flächen zu nennen. Bürogebäude stehen häufig in zentralen und begehrten Lagen. Gerade in den letzten Jahren hat die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnflächen zugenommen (BBSR, 2011). Längerfristig leerstehende Büroflächen können den Marktausgleich am Wohnungsmarkt blockieren und tragen damit zu steigenden Mieten und Preisen bei. Ein Abbau des Leerstands würde also zu einer besseren Allokation der Flächen im Raum beitragen.

• Darüber hinaus sind negative externe Effekte nicht auszuschließen. Leerstehende Gebäude können Vandalismus und Kriminalität begünstigen, was sich auch auf die Mieteinnahmen und Preise der angrenzenden Gebäude auswirkt. Dieses Phänomen wurde vor allem für den Wohnungsmarkt untersucht (Eekhoff, 2006) und dürfte auch für den Büromarkt zunehmend relevant werden. Es wurde bereits von ersten Bürobesetzungen in Hamburg berichtet (taz, 2010). Der Abbau des Leerstands ist damit nicht nur im Interesse der Eigentümer, sondern auch der Immobilienwirtschaft und der Gesellschaft insgesamt.

Definition von Leerstand
Bislang hat sich im wissenschaftlichen Bereich noch keine einheitliche Definition für den Leerstandsbegriff etabliert. Nach der Definition von Aengevelt Research, setzt sich Leerstand aus den Subkategorien der Fluktuationsreserve, dem latenten und dem strukturellen Leerstand zusammen (Scheffler, 2004). Die Fluktuationsreserve ist für die Funktionsfähigkeit des Marktes notwendig, damit sich der Büromarkt schnell und effektiv an konjunkturelle Zyklen anpassen kann. Der latente Leerstand stellt die zur Vermietung angebotene Gesamtfläche am Markt und der strukturelle Leerstand die langfristig leerstehenden Büroflächen dar. Die Vorrausetzungen für strukturellen Leerstand sind dann erfüllt, wenn die Flächen in den letzten fünf Jahren durchschnittlich zu mindestens 50 Prozent nicht vermietet wurden. Subtrahiert man die Summe aus Fluktuationsreserve, latentem und strukturellem Leerstand von der Gesamtfläche, erhält man den sogenannten marktaktiven Angebotsüberhang. Als zusätzliche Kategorie wird von Aengevelt noch der Sockelleerstand aufgeführt. Zu dieser Kategorie zählen jene Gebäude, die bereits keine Marktrelevanz mehr besitzen, da sie nicht mehr den Präferenzen der Nachfrager entsprechen. Gerade dem strukturellen Leerstand kommt eine große Bedeutung zu, da er ein Indiz für strukturelle Probleme des Immobilienbestands liefern kann.

Eine andere Definition wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) verwendet. Ungenutzte Flächen werden demnach in die Kategorien Leerstand, Flächen im Bau und Flächen „in der Pipeline“ unterteilt. Dabei bilden die Flächen im Bau das mittelfristig verfügbare und die Flächen in der Pipeline das langfristig verfügbare Angebot ab. Der Leerstand umfasst nach dieser Definition lediglich das kurzfristige Angebot, das verfügbar und innerhalb der kommenden drei Monate bezugsfertig sein kann (gif, 2004).