Büroleerstand – Sichtbares Problem des deutschen Immobilienmarktes

Besonders detaillierte Leerstandsdaten, zu denen etwa Leerstandsraten in Abhängigkeit des Baualters gehören, könnten für Investoren aufschlussreich sein. Untersuchungen zu offenen Immobilienfonds zeigen, dass sich mit dem steigenden Baualter die Leerstände deutlich erhöhen (Handelsblatt, 2010). Insgesamt deuten die Daten darauf hin, dass die Nutzungsdauer von Büroimmobilien überschätzt wird oder sich die Nutzungsdauern verkürzt haben. Würden Investoren kürzere Nutzungsdauern bei ihren Kalkulationen ansetzen, dann gingen die Zahlungsbereitschaft für die Gebäude und die Nachfrage nach Neubauten zurück. Aus den beschriebenen Gründen haben die Anbieter und Nachfrager hieran nur ein geringes Interesse. Zumindest aber sollten die Sachverständigen bisherige Bewertungsansätze auf den Prüfstand stellen.

3. Freiwillige Kooperationsmodelle
Ein weiterer Ansatz zeichnet sich in den Niederlanden ab (Spars, 2012). Dort wurde am 25. Mai 2010 zwischen dem Ministerium für Bauwesen, Raumordnung und Umwelt (VROM), der niederländischen Vereinigung institutioneller Immobilienanleger (IVBN) und Vertretern der maßgeblichen Akteure (Investoren, Projektentwickler, Nutzer, Bund Provinz Utrecht und der Gemeinden Amsterdam und Heerlen) ein Manifest verabschiedet, welches Selbstverpflichtungen zur Bekämpfung des strukturellen Büroleerstands in den Niederlanden enthält. Ziel dieser Vereinbarung ist es, die Nachfrage nach Bestandsobjekten und deren Revitalisierung zulasten von Neubauten zu stärken. Nur wenn die Nachfrage das Bestandsangebot überschreitet, sollen neue Flächen ausgewiesen werden. Ein wesentliches Element der Selbstverpflichtung ist die gemeinsame Ermittlung der lokalen Nachfragebedarfe.

Zumindest soll der bestehende Büroleerstand nicht noch weiter wachsen. Langfristig müssen jedoch auch Maßnahmen ergriffen werden, um den bestehenden Leerstand abzubauen. Eine weitere Schwierigkeit solcher Kooperationsmodelle liegt darin, dass es für die Teilnehmer immer einen Anreiz gibt, gegen die Vereinbarung zu verstoßen, da sie so Vorteile zulasten der anderen Partner realisieren können. Gerade in der kleinteiligen Immobilienwirtschaft ist der Freifahreranreiz besonders stark. Wird der Lösungsansatz allerdings konsequent auf ein überschaubares Areal unter Einbindung aller maßgeblichen Gruppen (Banken, Kommunen, Projektentwickler, Makler und Investoren) angewendet, sind die Erfolgsaussichten relativ hoch. Denn Freifahrer können auf einem lokalen Markt von den vertragstreuen Partnern sanktioniert werden, beispielsweise, indem eine künftige Zusammenarbeit ausgeschlossen wird. Gerade in lokalen Märkten treffen die Marktteilnehmer immer wieder aufeinander, sodass das Freifahrerverhalten keine dominante Strategie darstellt. Außerdem könnte die Kommune den Kooperationswillen der Marktteilnehmer durch die Androhung von alternativen Maßnahmen, wie etwa der Einschränkung der Baulandausweisung oder der Besteuerung des Leerstands, verstärken. Besonders für Märkte wie Frankfurt oder Düsseldorf wären solche Kooperationsmodelle eine sinnvolle Option zur Verhinderung weiteren Leerstands. Allerdings setzt ein Erfolg voraus, dass sich alle Beteiligten der Problemlage bewusst sind.

Die einzelnen Lösungsansätze sind demnach konsekutiv anzusehen: Über eine Erhöhung der Markttransparenz kann das Problembewusstsein geschärft und Fehlanreize in Richtung einer immer weiter zunehmenden Bautätigkeit können abgebaut werden. Gleichzeitig sollte die Erhöhung der Transparenz dazu beitragen, dass bei Neubauten die Voraussetzungen für flexiblere Nutzungen geschaffen werden. Darüber hinaus kann über Kooperationsmodelle die Nachfrage gezielt auf Bestandsgebäude und deren Revitalisierung gelenkt werden. Gegebenenfalls kann im Rahmen der Kooperationsmodelle in schrumpfenden Städten auch die vollständige Rücknahme einzelner Gebäude beschlossen und durchgesetzt werden. Hierbei sind die betroffenen Eigentümer möglicherweise von den übrigen Kooperationspartnern zu entschädigen.

Fazit
Leerstand ist im Büromarkt keine Besonderheit. Der deutliche Anstieg der Leerstandsraten seit den 2000er Jahren deutet jedoch auf strukturelle Probleme hin, die sich belastend auf den Immobilienmarkt und auch auf die Gesellschaft insgesamt auswirken können. Ursächlich für den Anstieg ist die nachlassende Nachfrage nach Bürogebäuden bei gleichzeitig fortgesetzter Neubautätigkeit. Da die Nutzer hohe Qualitätsansprüche haben, finden Neubauten generell leichter Mieter, gleichzeitig verringert sich damit jedoch die ökonomische Nutzungsdauer bestehender Gebäude. Als Folge hiervon stehen ältere Gebäude besonders häufig leer. Da die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnlagen zunimmt, wäre es naheliegend, die Bürobauten zu Wohnungen umzubauen. Allerdings fehlen hierfür häufig die baulichen Voraussetzungen.

Angesichts des demografischen Wandels ist davon auszugehen, dass sich die Leerstandsproblematik verschärfen wird. Das Erwerbspersonenpotenzial wird zurückgehen, was sich unmittelbar auf die Büronachfrage auswirken wird. Für die Immobilienwirtschaft muss es daher in erster Linie darum gehen, einen weiteren Anstieg der Leerstände zu vermeiden. Ein Schlüssel hierzu ist die Erhöhung der Markttransparenz. Nur wenn einheitliche und vollständige Daten vorliegen, können Projektentwickler und Investoren rationale Entscheidungen treffen. In vielen kleinen Schritten hat sich die Situation in den letzten Jahren verbessert, ohne allerdings Widersprüchlichkeiten zwischen den verschiedenen Angeboten vollständig auszuräumen. Weitere Anstrengungen sind entsprechend notwendig, um die Markttransparenz zu verbessern. Zudem sollten Neubauten künftig flexibler genutzt werden können, indem beispielsweise von vornherein eine Umnutzung als Wohngebäude eingeplant wird. Schließlich sollten Politik, Immobilienwirtschaft und Finanzwirtschaft in Städten mit besonders hohen Leerständen gemeinsam agieren, um die Nachfrage zugunsten der Bestandsgebäude zu lenken.