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Büroleerstand – Sichtbares Problem des deutschen Immobilienmarktes

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Diese engere Definition des Leerstands ist zurzeit die Grundlage der meisten Datenerhebungen zum Büroleerstand. Zum Beispiel werden bei der Ermittlung der Leerstände des Regionalen Immobilien-Wirtschaftlichen Informations-Systems (RIWIS) der BulwienGesa AG nur marktfähige Objekte berücksichtigt und damit jene Objekte ausgeblendet, deren Vermietung in absehbarer Zeit unrealistisch ist. Der strukturelle Leerstand wird jedoch nicht erfasst und bleibt somit schwer abschätzbar. Da differenziertere Daten nicht zur Verfügung stehen, wird im Folgenden auf Daten zurückgegriffen, die dieser engen Definition folgen. Bei der Beurteilung der vorliegenden Daten zum Büroleerstand ist also zu beachten, dass der tatsächliche Leerstand in Deutschland noch größer ist.

Büroleerstand in Deutschland
Ein Blick auf die Daten zum Büroimmobilienmarkt in deutschen Großstädten zeigt das Ausmaß des Büroleerstands: Nach Daten von RIWIS standen gegen Ende des Jahres 2010 von den mehr als 176 Millionen Quadratmeter Büroflächen in den größten 125 Städten durchschnittlich 7,5 Prozent leer. Damit ist der Anteil der leerstehenden Büroflächen seit Beginn der 1990er Jahre um mehr als 5 Prozentpunkte angestiegen. Diese Entwicklung kann ein Indiz für ein Überangebot an Büroimmobilien oder für strukturelle Probleme auf dem Büroimmobilienmarkt sein. In der Untersuchung wird deutlich, dass die Fertigstellungsrate von Bürogebäuden ab einer Leerstandsrate von 4 Prozent deutlich zurückgeht. Da der Zuwachs an leerstehenden Büroflächen seit Beginn der 1990er Jahre in etwa parallel zu den Fertigstellungen verlief, kann der Angebotsrückgang neuer Immobilien als eine Reaktion der Anbieter von Büroimmobilien auf ein Überangebot gedeutet werden. Andererseits ist die Bautätigkeit trotz zunehmender Leerstände jedoch nicht zum Erliegen gekommen, sondern hat sich auf einem Niveau von knapp unter 1 Prozent des Bestands eingependelt. Insgesamt wurden seit Beginn der 1990er Jahre mehr als 52 Quadratkilometer neue Büroflächen in größeren Städten fertiggestellt. Wegen des Ausbleibens eines entsprechenden Nachfragezuwachses konnte der bestehende Leerstand nicht abgebaut werden und erhöhte sich im Laufe der letzten Jahre stufenweise. Der Aufbau des Leerstands erinnert an den Aufbau der Sockelarbeitslosigkeit in Deutschland im Zeitraum 1970 bis 2005 (BA, 2011).

Leerstand von Büroflächen im Vergleich
Besonders in den Metropolen prägen leerstehende Büroflächen zunehmend das Stadtbild. Gegen Ende des Jahres 2010 stieg in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, den sogenannten A-Städten, die durchschnittliche Leerstandsrate auf mehr als 10 Prozent an. In einigen Städten ist die Situation besonders alarmierend: Mit 18,5 Prozent hat Frankfurt am Main die höchste Leerstandsrate in Deutschland, gefolgt von Düsseldorf mit mehr als 12 Prozent. Für die Darstellung struktureller Probleme auf dem Arbeitsmarkt und mangelnder Effizienz der Matching-Prozesse wird häufig die sogenannte Beveridge-Kurve verwendet (Franz, 2009). Diese Kurve bildet die Relation zwischen der Vakanz- und der Arbeitslosenquote ab. Eine Möglichkeit für die Übertragung dieses Konzepts auf den Immobilienmarkt bildet eine Abbildung des Verhältnisses der Fertigstellungs- und der Leerstandsrate.

Zusammenhang zwischen Leerstand und Fertigstellungen
Basierend auf den Durchschnittsdaten für Fertigstellungen und Leerstände für die sieben größten Städte lassen sich getrennt für die 1990er und die 2000er Jahre zwei Beveridge-Kurven im übertragenen Sinn schätzen. Anhand dieser Kurven kann die Entwicklung des Matching-Prozesses am Büroimmobilienmarkt beurteilt werden. Eine Verschiebung der Beveridge-Kurve vom Ursprung weg entlang der 45-Grad-Linie würde einem Effizienzverlust des Matching-Prozesses entsprechen, da die Leerstands- und Fertigstellungsrate im gleichen Zeitraum ansteigen.