Wachstumsregion Hamburg weiter im Aufwind

Der aktuelle Marktbericht der Comfort setzt sich ausführlich mit den Zukunftsperspektiven des einzelhandelorientierten Vermietungs- und Investmentmarktes auseinander und verschafft einen Überblick über die Ist-Situation und das Entwicklungspotenzial der Hamburger Innenstadt. Grundsätzlich erachtet Günther Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, die Entwicklung der Innenstadt in Hamburg als außerordentlich positiv.

Der Hamburger Einzelhandel lag 2005 mit einem Umsatzplus von 1,5% (preisbereinigt) erstmalig wieder über dem Bundesdurchschnitt (ca. +1,0%) und hat nach vier Jahren Umsatzrückgang rund 200 Mio. Euro dazu gewonnen. Mit ca. 10 Mill. Euro behauptet Hamburg einen Anteil von rund 3,0% am gesamten inländischen Einzelhandelsumsatz. Der innerstädtische Einzelhandel in Hamburg verbuchte in 2005 einen Gesamtumsatz von rund 1,7 Mill. und verlor gegenüber dem Vorjahr leicht, was laut Rudloff vor allen Dingen darauf zurückzuführen ist, dass sich die Verkaufsfläche seit 1998 für Gesamt-Hamburg um ca. 7,8% erhöht, für die Hamburger Innenstadt hingegen um etwa 37.000 m² reduziert hat. Dieser Verlust, erläutert Rudloff weiter, ist auf die Neu- bzw. Umstrukturierung der ehemaligen Brinkmann-Fläche in der Spitalerstraße, den baustellenbedingte Abriss der Europa-Passage und auf die Heimann-Fläche in der Wandelhalle zurückzuführen. Die Flächenproduktivität der Innenstadt mit ca. 6.000,- Euro/m² im Vergleich zu ca. 4.150,- Euro/m² für Gesamt-Hamburg verdeutliche jedoch die Leistungsfähigkeit der innerstädtischen Verkaufsflächen. Durch die Europa-Passage, die mit rund 30.000 m² im Herbst 2006 eröffnet, gewinnt die Hamburger Innenstadt die verloren gegangenen Flächen noch in diesem Jahr wieder zurück.

Hohe innerstädtische Umsatzanteile verbuchten in der Vergangenheit die Warenhäuser Karstadt, Kaufhof und Alsterhaus. Hier schlägt die aktuelle Warenhauskrise, die Rudloff eher als Orientierungs- und Führungskrise betrachtet, bei der Gesamtumsatzentwicklung auch in der Hamburger Innenstadt voll durch. Insbesondere der lange Umbau des Alsterhauses habe zu Umsatzverlusten geführt. Die Fertigstellung der Flächen und die qualitative Bereicherung des neuen Angebotes würden der Umsatzentwicklung 2006 jedoch zugute kommen.

Die Fertigstellung der Mönckebergstraße 11-13; die Beendigung der anhaltenden Verkehrsbehinderungen in der Bergstraße; als auch der Abschluss der umfangreichen Baumaßnahmen am Jungfernstieg mit der Neugestaltung der Binnenalster sowie die Revitalisierung des Neuen Walls werden zukünftig für eine nachhaltige Verbesserung sorgen, beschreibt Rudloff die wichtigsten Baumaßnahmen.

Ein in Hamburg vernachlässigter Schlüssel zum Erfolg sei die Verweilqualität innerhalb der Innenstadt. Nicht von ungefähr würde Hamburg als „die hanseatisch Unterkühlte“ beschrieben, da sie zu streng, zu organisiert und zu wenig emotional wirke. „Das gastronomische Angebot ist nicht vielfältig genug und es gibt zu wenig funktionierende Nebenlagen. Bis heute gibt es beispielsweise keine zufriedenstellende städtebauliche Anbindung an die Hauptfußgängerströme Mönckebergstraße und Spitalerstraße“, so Rudloff.

Frankfurt, so Rudloff weiter, habe die Fressgasse und München eine herausragende Gastronomie mit Biergärten und dem Viktualienmarkt. „Hamburg hat seine Binnenalster, spielt aber diesen Trumpf nur ungenügend aus.“ Kulturell ist das Angebot zweifellos verbessert worden, dennoch, so sagen auch andere Fachleute, ist die Innenstadt von Hamburg noch keine ausgeprägte Event-Location.

Immerhin gibt es positive Ansätze. Der Jungfernstieg zeigt sich bereits in vollem Glanz und wird bis zur WM 2006 vollständig fertig gestellt sein. Auch der Neue Wall setzt Maßstäbe. Öffentliche Plätze rücken mehr als bisher in das Bewusstsein der Hamburger. Der Gertrudenkirchhof wird derzeit umgestaltet, Anlieger des Kontorhausviertels haben sich mit Unterstützung der Handelskammer zusammengefunden und erarbeiten zukunftsweisende Konzepte, die im Hinblick auf die Scharnierwirkung zur Hafencity von außerordentlicher Bedeutung sind. Aber auch die Nebenlage Colonnaden rückt mehr in das Bewusstsein der Besucher, nicht nur durch das neue Nivea-Haus, Jungfernstieg / Ecke Colonnaden, sondern auch durch die gastronomischen Aktivitäten des Hotels Vier Jahreszeiten direkt an der Binnenalster. Ebenso entwickelt sich die Hohe Bleichen mit attraktiven Nischenangeboten und Gastronomie. Zu einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität wird nach Angaben von Rudloff ab Herbst 2006 auch die Europa-Passage massiv beitragen.

Bei der Bewertung der Umsatzentwicklung in der Innenstadt zur Gesamtregion werde häufig der ungenügende Umsatzanteil von etwa 17% in der Innenstadt als auch die Umsatzhöhe im Vergleich zu anderen Metropolen wie Berlin, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder vor allen Dingen München kritisiert, erläutert Rudloff. „Die Zentralität von Hamburg mit 116,6% im Verhältnis zu München mit 128,5% wird als ungenügend erachtet. Grundsätzlich muss aber in diesem Kontext festgehalten werden, dass die großen Wirtschaftsräume im Hinblick auf ihre Zentralität nicht einfach zu vergleichen sind. Hinzu kommt, dass bis auf Berlin keine Wirtschaftsregion eine solch große Bevölkerungsmasse bedient wie Hamburg“ (rund 3,1 Mio. Einwohner).

Letztlich ist die Bedeutung der Hamburger Innenstadt für den Einzelhandel, also der guten Stube von Hamburg, durch die hierarchisch-strukturierte und polyzentrisch-orientierte Gliederung politisch gewollt. Ordnungsprinzip der Einzelhandelsentwicklung in Hamburg ist das Hamburger Achsenkonzept sowie das System der zentralen Standorte. „Dementsprechend gibt es neben der Innenstadt (Hauptzentrum) sieben B1-Bezirkszentren, acht B2-Bezirksentlastungszentren, zwölf C-Zentren (Stadtteilzentren) sowie 110 Nahversorgungszentren“, beschreibt Rudloff die Situation. „Keine einzige Stadt hat einen so polyzentrischen Aufbau. Allein die B-Zentren Hamburger Straße, Wandsbek, Altona, Billstedt, Harburg und Poppenbüttel erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von ca. 1,4 Mill. Euro und sind geografisch so angelegt, dass sie täglich an dem Umsatzkuchen der Innenstadt nagen.“

München hingegen habe nur drei wirklich relevante Einkaufszentren (OEZ, PEP und Riem Arkaden), ein viertes werde zurzeit in Pasing gebaut, so dass die Innenstadt von außen keine Kannibalisierung zu fürchten habe. Wenn die Stadt die Entwicklung von Einkaufszentren um München herum zulassen würde, dann werde auch München sicher an Zentralität verlieren.

Kritisch zu beurteilen sei laut Rudloff auch der fehlende politische Wille des Senates, im Rahmen des Zukunftsprogramms „Wachsende Stadt“ eine eindeutige Stärkung der Innenstadt zu formulieren und das Konzept der zentralen Standorte langfristig auf den Prüfstand zu stellen. Nur mit dieser Plattform wäre zum Beispiel eine öffentliche Diskussion über die im Herbst fertig gestellte Erweiterung des AEZ um weitere ca. 16.000 m² Verkaufsfläche möglich gewesen oder könnte jetzt bei der angedachten Erweiterung für das EEZ in Osdorf um ca. 15.000 m² geführt werden. Beide Erweiterungen sind durch ihre Flächendimensionierung und Angebotsniveau im höherwertigen Bereich eindeutig auf die kaufkraftstarken Regionen Oldesloe (117,3%), Pinneberg (111,9%) und Bad Segeberg (104,9%) ausgerichtet, die grundsätzlich potenzielle Kunden für die Hamburger Innenstadt sind.

Wachstumsregion Hamburg - Marktbericht Teil 2:
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