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Optimierung und Steuerung der Flächenvermarktung

In zahlreichen Städten und Regionen finden sich metergroße Hinweisschilder entlang der Autobahnen, die auf attraktive Gewerbeflächen hinweisen. Vor dem Hintergrund der sich rasant verändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der branchenweise einsetzenden Deindustrialisierung wird die Vermarktung von Gewerbeflächen eine zunehmend schwierigere Aufgabe.

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Dies zeigt eine kontinuierliche bundesweite Analyse und Auswertung des Vermarktungsgeschehens auf Basis der Angaben der Grundstücksmarktberichte aller 440 deutschen Stadt- und Landkreise. Zahlreiche der heute in der Vermarktung befindlichen Gewerbeflächen sind noch in der Boomphase bis 2001 geplant worden. Ihr Markteintritt folgte dann in der konjunkturellen Schwächephase ab 2001.

Viele Kommunen und Wirtschaftsförderer beschäftigen sich daher aktuell mit der Frage, wie die Flächenvermarktung unter den schwierigen Rahmenbedingungen erfolgsversprechend neu ausgerichtet werden kann.

Aspekte der Flächennachfrage
Die Achim Georg Immobilien Consulting & Public Relations - Institut für immobilienwirtschaftliche und urbane Beratung - hat bundesweit über 20 Nutzungs- und Vermarktungskonzepte erarbeitet und in diesem Rahmen mehr als 250 Gewerbegebiete analysiert und bewertet. Anhand der gewonnenen Erkenntnisse lassen sich die folgenden Aspekte der Nachfrage skizzieren:

Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben und Großunternehmen kommen immer seltener vor und stellen lediglich „Glücksfälle“ der Ansiedlungsbemühungen dar. Sie kommen im Schnitt nur alle fünf bis zehn Jahre einmal vor.

Rund 80 bis 90 % der Nachfrage nach Gewerbeflächen kommt aus einem Umkreis von 50 Kilometern – ist also endogen (unternehmens- und branchenbezogen) bestimmt.

Von den Flächenanfragen führen im Schnitt 15 bis 20 % zum Ansiedlungserfolg.

Die vermarktete Flächengröße pro Ansiedlung sinkt und liegt schwerpunktmäßig zwischen 2.000 und 5.000 m². Flächenintensivere Nachfragen kommen aktuell nur aus den Bereichen Logistik und (Groß-)Handel.

Die kapitalintensiven und technologieorientierten Unternehmen erweisen sich als weitaus standorttreuer als die lohnintensiven Betriebe. Die kapitalintensiven Unternehmen fragen grundsätzlich aber höherwertige Gewerbeflächen mit einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren nach. Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in den Gewerbegebieten steigen.

Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr Betriebsgrundstück selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen zwar an Bedeutung, sind aber noch eher die Ausnahme.

Ansiedlungsinteressierte aber auch ansässige Betriebe erwarten über den reinen Grundstücksverkauf hinaus eine Reihe weitergehender Dienstleistungen. Die Wirtschaftsförderungen wandeln sich zu kommunalen bzw. regionalen Ansiedlungs- und Servicegesellschaften und stellen sich auch organisatorisch neu auf.

Die Förderung und Unterstützung von gewerblichen Existenzgründungen nimmt einen immer größer werdenden Stellenwert auch hinsichtlich der Gewerbeflächenvermarktung ein.

Immer wieder zeigt sich, dass der Grundstückspreis allein nicht ausschlaggebend für die Standortentscheidung ist. Die Vermarktung von Standorten und Flächen wird von ihrer groß- und kleinräumigen Lagegunst sowie dem Regionalimage stark beeinflusst.

Die meisten Flächen und Gewerbegebiete lassen sich nicht mehr Laisser- Faire vermarkten. Strategische Nutzungs- und Vermarktungskonzepte nehmen stark an Bedeutung zu. Die qualifizierte Aktivierung und das zielgruppenorientierte Herausstellen der spezifischen Standortvorteile gegenüber konkurrierenden Standorten wird zum ausschlaggebenden Erfolgskriterium. Ein aktives Standortmarketing wird somit immer wichtiger für den Vermarktungserfolg.

Strategische Nutzungs- und Vermarktungskonzepte als Lösung
Mit Hilfe von Nutzungs- und Vermarktungskonzepten lässt sich die Vermarktungsleistung beschleunigen und steuern. Die Nutzungskonzepte müssen einerseits visionär sein, um auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigen zu können. Andererseits gelingt eine Vermarktung nur, wenn die Flächen und das Konzept nachfragegerecht sind.

Wie Analysen und Bewertungen gezeigt haben, ist oftmals auch ein stärker differenzierter Preis für die unterschiedlichen Flächen eines Standortes sinnvoll. Auf diese Weise können die unterschiedlichen Nutzer vom Kleingewerbe bis hin zum mittelständischen Unternehmen optimaler angesprochen werden. Es muss also noch intensiver und differenzierter als bisher in Form von „Mischkalkulationen“ gedacht, geplant und vermarktet werden. Hierbei hilft die Erarbeitung eines Liegenschafts-Preisspiegels, der garantiert, dass in der Zusammenschau ein optimaler Erlös für die Wirtschaftsförderung steht.