Bauträgermarkt im Umbruch

Dr. Peter Hettenbach
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Der Wohnungsneubau in Deutschland weist seit Jahren eine negative Entwicklung auf. Die Genehmigungszahlen nehmen von Jahr zu Jahr stetig ab – Tendenz weiter fallend. Die Folge: Die Bauträger- und Hausbauunternehmer-Branche werden mit der schlechtesten Marktsituation seit der Nachkriegszeit konfrontiert. „Steigende Baukosten, Grundstücksknappheit in den Metropolregionen sowie verstärkte Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden sind nur ein Teil der Aufgaben, die gelöst werden müssen“, so Dr. Peter Hettenbach, Geschäftsführer des iib Instituts für Innovatives Bauen GmbH (iib), Schwetzingen. Die ganze Branche befinde sich gegenwärtig in einer gravierenden Umbruchphase. Es gebe jedoch Unternehmen, die mit Innovationen Trends setzten und somit ihre Geschäftsentwicklung positiv forcierten. Das geht aus dem aktuellen iib-Markt-Monitoring hervor.

Steigende Grundstücks- und Baukosten müssten nach den Regeln der Marktwirtschaft an die Erwerber weiter gegeben werden. Doch Privathaushalte, die bislang im Schnitt etwa im Schnitt 40% ihres Nettoeinkommens für den Erwerb eines Eigenheims ausgegeben haben, sind an der Grenze ihrer Belastbarkeit angelangt. Die Konsequenz sei, dass Kaufinteressenten verstärkt in Gebraucht- oder Mietmärkte ausweichen, so das Ergebnis des iib-Markt-Monitorings. Darüber hinaus erschwere die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer die Vermarktung von Eigentumsmaßahmen zusätzlich. Beispielsweise wurden im vergangenen Jahr in Berlin gerade einmal 571 neu errichtete Häuser und 383 Wohnungen verkauft. „Erste Anzeichen dafür, dass sich die Bauträgerbranche gravierend verändert, sind bereits erkennbar“, sagt Marktforscher Hettenbach. Der Markt werde professioneller und internationaler. Denn wie das aktuelle Geschehen verdeutliche, gehe der Trend zur Bildung von Immobilien-Konzernen bzw. strategischen Arbeitsgemeinschaften. Regional fokussierte Marktakteure kooperierten mit großen, überregionalen Gesellschaften, die sich dadurch den Zutritt zu lokalen Märkten erleichterten. Grund und Boden sei in den wirtschaftlich prosperierenden Metropolen zumeist ein knappes und vor allem teueres Gut. „Wir beobachten, dass es in einigen Großstädten eigentlich noch genügend große und zusammenhängende Konversionsflächen gibt. Diese werden jedoch spekulativ zurückgehalten und dem Markt entzogen“, erläutert Wohnungsmarktexperte Hettenbach.

Dass Kaufinteressenten gemäß dem alten kaufmännischen Grundsatz „Liquidität vor Rentabilität“ zunehmend auf gebrauchte Immobilien bzw. in den Mietwohnungssektor ausweichen, gebe Raum für neue Marktchancen. „Die Zielgruppen für Wohnungsbauprojekte heißen jetzt auch Kapitalanleger und Investoren, anstatt nur Eigennutzer“, so die iib-Analyse. „Wir gehen gehen davon aus, dass in Zukunft vor allem im intelligenten Schlichtwohnungsbau neue Nachfragepotentiale entstehen“, ergänzt Peter Hettenbach. Industrialisierung, Standardisierung und Modularisierung seinem in diesem Kontext die relevanten Stichwörter über die die Branche verstärkt nachdenke müsse, lautet seine Empfehlung. „Fest steht: Die Karten im Bauträgergeschäft werden neu gemischt“, so das Fazit des iib-Chefs Dr. Hettenbach. Und zu den Gewinnern werden nur diejenigen gehören, die die Zeichen der Zeit erkannt hätten.