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Münchner Umland: Steigende Preise bei Eigentumswohnungen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 26. September 2012 auf einer Pressekonferenz wieder den Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt.

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„Die Region München verzeichnet seit Jahren einen stetigen Bevölkerungszuwachs“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „der durch ein viel zu niedriges Wohnungsangebot sogar noch gedämpft wird. Hinzu kommen zu niedrige Wohnungsfertigstellungen in den vergangenen Jahren und die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen (d.h. Personen pro Haushalt), die wiederum zu einer steigenden Wohnfläche pro Einwohner führt. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Bedarf an Wohnraum in der Region München kontinuierlich zunimmt, was für steigende Kauf- und Mietpreise sorgt. Besonders betroffen sind von der Entwicklung Familien mit Kindern, für die es deutlich schwieriger ist einen adäquaten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden.“

Da sich viele das Wohnen in München finanziell nicht leisten können, verlagert sich der Siedlungsdruck immer mehr ins Münchner Umland. Zusätzlich kommt es aufgrund der Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten dazu, dass viele potenzielle Käufer ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Auch die Eigennutzer, die von den derzeit historisch günstigen Finanzierungskonditionen profitieren wollen, sind auf der Suche nach passenden Objekten. Inzwischen melden die Experten wie in München auch in vielen Umlandgemeinden deutliche Engpässe auf der Angebotsseite. Der Markt vor allem im Kaufsegment ist in vielen Teilmärkten nahezu leergefegt.

Gegenüber dem Herbst 2011 lag der Anstieg des Preisniveaus bei den Eigentumswohnungen im Frühjahr 2012 am höchsten in den Kreisstädten Erding mit +7,7 % sowie Freising +5,9 %. Auch bei den Kaufpreisen für freistehende Einfamilienhäuser verzeichnete die Stadt Erding mit +6,7 % den stärksten Zuwachs unter den Kreisstädten im Münchner Umland, wobei dieser noch deutlich unter dem Anstieg von +11,8 % in der Landeshauptstadt München lag.

Unter den Kreisstädten im Münchner Umland gehört die Stadt Starnberg zu den teuersten Orten. Sowohl bei den Eigentumswohnungen (3.250 Euro/m²) als auch bei den Doppelhaushälften (700.000 Euro/Objekt) verzeichnet Starnberg im Frühjahr 2012 vergleichbar hohe Werte wie die bayrische Landeshauptstadt. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern (950.000 Euro/Objekt) liegen hier die Preise sogar auf dem Niveau von München. Die niedrigsten Durchschnittswerte findet man dagegen bei den Einfamilienhäusern (467.000 Euro/Objekt) und Doppelhaushälften/Bestand (387.000 Euro/ Objekt) in der Kreisstadt Ebersberg. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand liegen die Werte (2.100 Euro/m², guter Wohnwert) in der Kreisstadt Erding am niedrigsten.

Allgemein gilt, dass das Preisniveau bei den Wohnimmobilien sinkt, je weiter man sich entlang der S-Bahn-Äste bzw. der großen Ausfallstraßen aus dem Stadtgebiet heraus bewegt. Aufgrund einer schlechteren Anbindung an das ÖPNV-Netz weisen Gemeinden wie beispielsweise Odelzhausen und Markt Indersdorf, die keinen S-Bahnanschluss haben, noch relativ günstige Preise aus. Der Markt preist jedoch hier die Notwendigkeit eines Autos bzw. bei Familien eines Zweitwagens ebenso wie längere Fahrzeiten ein. Auch die Teilmärkte, die zwischen den S-Bahn-Ästen liegen, verzeichnen merkliche Preisabschläge. Dies gilt beispielsweise für die Gemeinde Alling, die keinen eigenen S-Bahnanschluss hat. Hier sind die Preise günstiger als in benachbarten Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss. Die landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes vor allem südlich von München, wie etwa der Landkreis Starnberg aber auch Teile des Würmtals, liegen dagegen trotz der Entfernung preislich auf dem Niveau von München und in manchen Marksegmenten sogar deutlich höher.

Obwohl die meisten Kreisstädte im Münchner Umland etwas niedrigere Preisanstiege als in der Landeshauptstadt München ausweisen, konnten auch hier im mittelfristigen Vergleich (Frühjahr 2012 gegenüber dem Frühjahr 2009) teilweise beachtliche Preissteigerungen gemeldet werden. So verzeichneten zwischen Frühjahr 2009 und Frühjahr 2012 die Kreisstädte Starnberg, Freising und Erding die höchsten Anstiege des Kaufpreisniveaus. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern stiegen die Kaufpreise in Starnberg im Frühjahr 2012 gegenüber Frühjahr 2009 um +19,5 %, Freising um +18,2 % und in Erding um +17,8 %. Auch bei den Doppelhaushälften weisen die genannten Kreisstädte die höchsten Steigerungen aus: Starnberg +28,4 %, Freising +11,9 %, Erding +9,3 %. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand meldete Freising einen Preisanstieg von +26,2 % und Erding +16,7 %. Die Landeshauptstadt München verzeichnete im untersuchten Zeitraum einen Preisanstieg von +26,7 % bei den freistehenden Einfamilienhäusern, +21,3 % bei den Doppelhaushälften und +30,9 % bei den Eigentumswohnungen/Bestand.

Die höchsten Anstiege bei den Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) verbuchten die Kreisstädte Ebersberg mit +12,9 %, Freising mit +12,5 % und Erding mit +12,3 %. In München lag der Preisanstieg in diesem Marktsegment im Frühjahr 2012 im Vergleich zum Frühjahr 2009 bei +9,2 %.