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Deutschen Annington - Modernisierung als Renditetreiber

200 Millionen Euro will die Deutsche Annington im laufenden Jahr in die Modernisierung ihrer Wohnungsbestände investieren. 172 Millionen Euro seien bereits in 2014 in die Modernisierung geflossen, berichtete Konzernchef Rolf Buch. Dabei werde man darauf achten, dass sich die Mieter die Miete nach der Modernisierung noch leisten können. Denn Luxussanierungen lägen nicht im Interesse des Konzerns, der durch den Zukauf der Gagfah mit 350.000 Wohnungen zum Marktführer in Deutschland und zur Nummer 2 in Europa geworden ist [Deutsche Annington sichert sich knapp 94 Prozent der Gagfah]. Innerhalb der Mietsteigerungen von 2,5 % hätten die Kosten für die Modernisierung lediglich einen Anteil von 0,9 %, versicherte Buch. 10.000 Wohnungen seien im vergangenen Jahr energetisch modernisiert worden und weitere 3.000 Einheiten wurden barrierefrei umgebaut, etwa durch den Ersatz von Wannen durch bodengleiche Duschen.

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Bestandsinvestitionen bieten attraktivere Renditen als Zukäufe
Diese Modernisierungsoffensive ist kein Wunder, denn Investitionen in den Bestand bieten derzeit attraktivere Renditen als Portfolio-Zukäufe. Die 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen investierten im Jahr 2009 im Durchschnitt 15,43 Euro /m² für Instandhaltung und Modernisierung. Im vergangenen Jahr waren es 18,90 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 22% in fünf Jahren. Dies geht aus einer aktuellen Studie von Scope Ratings hervor, die zudem mit einer weiteren Zunahme in den kommenden beiden Jahren auf knapp 20,00 Euro/m² rechnet.

11% der Investitionen auf die Miete umlegbar
Der signifikante Anstieg der Renditen für Bestandsinvestitionen ist vor allem auf den steigenden Anteil an Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen: Während von den Investitionen in den Bestand der 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen 2009 zwei Drittel auf Instandhaltungs- und ein Drittel auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen, liegt dieses Verhältnis 2014 bei 55% zu 45%.

Wohnungseigentümer können in Deutschland 11% der Modernisierungsinvestitionen auf die jährliche Miete umlegen. Es gibt auch keine Kappungsgrenze für Mietsteigerungen aufgrund Modernisierung. Modernisierungsinvestitionen erhöhen damit nachhaltig die Ertragskraft von Wohnungsunternehmen. Für Instandhaltungsaufwendungen gilt dies hingegen nicht. Sie können nicht auf den Mieter umgelegt, sondern müssen vom Eigentümer getragen werden. Daher gilt: Je höher der Anteil der Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen, desto höher die Rendite auf Investitionen in den Bestand.

Deutsche Annington zieht Mieten an
Die Möglichkeit 11 % der Investitionen auf die Miete umzulegen, wird auch die Deutsche Annington nutzen. Laut Buch aber „moderat“. Das Unternehmen werde die lokale Situation berücksichtigen und lege daher in vielen Fällen bewusst nicht das gesetzliche Maximum von 11 Prozent um, um die Mieter nicht finanziell zu überfordern. Ziel des Wohnungsunternehmens ist aber, das Rekordergebnis von 2014 zu toppen [Deutsche Annington macht sich weiter stark]. In diesem Jahr soll die operative Gewinngröße FFO 1 (Funds from Operations) von 286,6 Millionen auf 340 bis 360 Millionen Euro steigen, versicherte Buch. 70 % des FFO 1 wolle man den Aktionären als Dividende ausschütten. 78 Cent sollen sie für 2014 je Aktie erhalten, ein Plus von rund 11 %.

Wie lukrativ die Rahmenbedingungen für wohnwirtschaftliche Immobilieninvestments in Deutschland ist, zeigte das jüngst veröffentlichte „Risiko-Rendite-Ranking 2015“ des Frankfurter Immmobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber. Unter den ersten zehn Städten des ermittelten Risikorankings finden sich mittlerweile fünf Standorte, die nicht zu den Top-7-Städten zählen Als „hidden champions“ werden die Städte Wolfsburg, Fulda und Bonn identifiziert. Hier können Renditen erzielt werden, die deutlich über der erforderlichen Mindestrendite liegen [Bonn, Fulda und Wolfsburg sind „hidden champions“ für Wohninvestments in Deutschland].