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Münchens Transaktionsvolumen steigt

Der Münchener Investmentmarkt ist hervorragend ins neue Jahr gestartet. Insgesamt wurde im ersten Quartal 2012 ein Investitionsvolumen von 591 Millionen Euro umgesetzt. Damit konnte der vergleichbare Vorjahreswert um 150 Prozent gesteigert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

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"Auch im langfristigen Vergleich ist dies ein sehr gutes Ergebnis“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Der zehnjährige Durchschnitt wurde ebenfalls um 41 Prozent übertroffen.“ So liegt München bundesweit auf Platz 2, nur Frankfurt konnte einen noch besseren Jahresauftakt verbuchen. Wesentlich zu diesem Resultat beigetragen hat der Verkauf der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring für gut 300 Millionen Euro. Bezogen auf die Anzahl der registrierten Deals war allerdings eine etwas geringere Dynamik zu beobachten als im ersten Quartal 2011. Demzufolge ist auch das durchschnittliche Volumen pro Deal deutlich von 19 Millionen Euro (2011) auf aktuell rund 49 Millionen Euro gestiegen.

Eine wesentliche Ursache für den guten Jahresauftakt ist der hohe Anteil des großvolumigen Marktsegments. Zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfallen auf Deals über 50 Mio. Euro, wobei der Löwenanteil aus dem Verkauf der Allianz-Deutschlandzentrale stammt. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum konnte kein Verkauf in dieser Kategorie registriert werden. Weitere 26 % des Gesamtumsatzes wurden in der nächsten Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. Euro umgesetzt. Demzufolge waren kleinere Deals unter 25 Mio. Euro lediglich mit gut 7 % am bisherigen Investmentgeschehen beteiligt, wohingegen sich ihr Anteil in den ersten drei Monaten des Vorjahres auf fast 57 % belief.

Nicht zuletzt aufgrund des oben genannten Großdeals haben Büroinvestments den Münchener Investmentmarkt am Jahresanfang eindeutig dominiert. Mit einem Anteil von gut 73 % am Transaktionsvolumen liegen sie unangefochten an der Spitze (Vorjahr: 42 %). Mit weitem Abstand auf dem zweiten Platz folgen Einzelhandelsobjekte und Geschäftshäuser mit rund 14 % vor der Kategorie sonstige Immobilien (knapp 13 %), wozu neben Entwicklungsgrundstücken u. a. auch gemischt genutzte Objekte zählen. Noch keine nennenswerten Verkäufe konnten bislang Logistikimmobilien und Hotels verbuchen.

Investments nach Objektart in München im 1. Quartal
2011 2012
Büro42,2 %73,4 %
Einzelhandel 18,9 %13,7 %
Logistik5,8 %0,0 %
Hotel 10,9 %0,0 %
Sonstige22,0 %12,9 %


Im Gegensatz zu den meisten anderen Standorten haben in München die peripheren Lagen mit einem Anteil von gut 54 % am stärksten vom Umsatz profitiert, wofür vor allem der Verkauf der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring verantwortlich ist. Auf dem zweiten Platz folgen die Cityrandzonen mit knapp 26 % (Vorjahr: gut 48 %) vor den Nebenlagen mit 18 %. Bemerkenswert ist vor allem der bislang ausgesprochen niedrige Anteil der City, die nur auf knapp 2 % kommt.

Investments nach Lage in München im 1. Quartal
2011 2012
City11,3 %1,7 %
City Rand 48,4 %25,9 %
Nebenlagen20,2 %18,0 %
Peripherie 20,1 %54,4 %


Zwei Drittel des Gesamtumsatzes wurde von geschlossenen Fonds getätigt. Dahinter verbirgt sich allerdings zu weiten Teilen der Erwerb der Allianz-Hauptverwaltung durch den Euroselect 21 der IVG. Klar abgeschlagen auf dem zweiten Platz landen Versicherungen mit knapp 14 % und private Anleger mit gut 8 %. Darüber hinaus traten im ersten Quartal noch Spezialfonds (6 %) und Pensionskassen (5 %) als Käufer in Erscheinung. Erstaunlich ist vor allem, dass bislang noch keine größeren Investments von ausländischen Investoren beobachtet werden konnten. Damit hat sich der Münchener Markt zumindest in den ersten drei Monaten des Jahres gegen den Trend vieler anderer Städte entwickelt.




Nachdem die Spitzenrenditen im dritten Quartal 2011 noch einmal leicht nachgegeben hatten, sind sie in eine Stabilisierungsphase eingetreten. Diese hält auch im ersten Quartal 2012 weiter an. Mit einer aktuellen Netto-Anfangsrendite von 4,75 % für Büroobjekte stellt München aber weiterhin den teuersten Standort in Deutschland dar. Gleiches gilt auch für Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage, für die in München Spitzenrenditen von 4,2 % anzusetzen sind. Auf dem gleichen Niveau wie Hamburg liegt München bei den Netto-Anfangsrenditen für Logistikobjekte, die sich momentan bei 6,6 % bewegen.

Nicht nur aufgrund des sehr guten Jahresstarts sind die weiteren Aussichten des Investmentmarkts positiv. Hierfür spricht darüber hinaus, dass München traditionell einer der begehrtesten Standorte für Core-Investments nicht nur in Deutschland, sondern ganz Europa ist. Da dies vor dem Hintergrund der nach wie vor unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation aktuell die mit Abstand beliebteste Assetklasse ist, steht München bei vielen Anlegern ganz oben auf der Wunschliste. Dies gilt nicht zuletzt für ausländische Investoren, die aufgrund der Entwicklung des ersten Quartals noch einen gewissen Nachholeffekt aufweisen. Ausgehend von diesen Rahmenbedingungen bestehen reelle Chancen, 2012 ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen zu erreichen wie im sehr guten Vorjahr.