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Zweitlage schlägt Top-Lage

In den Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) sank der Anteil der Core-Investments im Bürosegment von 46 % in 2013 auf 40% im vergangenen Jahr und damit erheblich unter den Durchschnitt von 56% der letzten fünf Jahre. Core-plus-, Value-add- und opportunistische Investments legten im Gegenzug 2014 um zusammen sechs Prozentpunkte auf einen Anteil von 54 % zu (Fünfjahresschnitt 44 %).

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„Zwar fördert der Mangel an Core-Produkten in den Bestlagen die Bereitschaft der Investoren, höhere Risiken bei ihren Investments zu akzeptieren. Nicht unwesentlich begründen aber stabile Vermietungsindikatoren den Erfolg solcher Investitionen“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.

„Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs* ziehen eine durchaus hohe Nutzernachfrage auf sich. 2014 waren das immerhin fast Dreiviertel des gesamten Umsatzes. Dies zeigt sich in der Folge im Abbau des Leerstands und bei der Entwicklung der Mieten“, so Scheunemann weiter.

In den vergangenen vier Jahren ist der Leerstand in den Zweitlagen der Big 5 um insgesamt mehr als eine Million m² gesunken. Allein im letzten Jahr betrug der Rückgang über 330.000 m². Das ist das höchste Volumen innerhalb der letzten vier Jahre und auch das beste Ergebnis im Vergleich zu den Top- und Drittlagen. Zwar ist der Leerstand absolut gesehen in den 43 von JLL untersuchten als Zweitlage klassifizierten Teilmärkten mit 2,66 Mio. m² auch am höchsten (14 Top-Lagen mit 1,18 Mio. m², 26 Drittlagen mit 2,04 Mio. m²)*, relativ betrachtet fiel der Rückgang des Leerstandvolumens 2014 aber überdurchschnittlich stark aus: Zweitlage schlägt also Toplage, ein Minus von 11 % in den Zweitlagen der Big 5 steht einem Minus von 7% gegenüber (Drittlage: - 2%).

Auch bei den Mietpreisen schneiden die Zweitlagen besser ab als die „Konkurrenz“. In der Zehnjahresbetrachtung bewegt sich der jährliche Zuwachs ihres Durchschnitts-Mietpreis-Indexes mit 2,2 % leicht über den Top- (2,0 %) bzw. Drittlagen (1,6 %). „Bei dieser Marktentwicklung dürften sich viele Core-plus- und Value-add-Investoren bestätigt fühlen: Vermietungserfolge können auch abseits der Top-Lagen den Kauf einer Büroimmobilie zu einem lohnenswerten Investment machen“, so Scheunemann. Und weiter: „Wie immer gilt das A&O jeglicher Anlageentscheidung: Grundlage jeden Investments ist die konsequente Prüfung des jeweiligen Objekts.“


*Anmerkung:
-Top-Lagen: in der Regel sehr zentral und mit hoher Bürokonzentration und Mietpreisen im jeweiligen
hohen lokalen Mietpreissegment
-Zweitlagen: zentrumsnah, Bürokonzentration variiert, Mietpreise im mittleren Mietpreissegment
- Drittlagen in der Regel zentrumsfern mit niedriger Bürokonzentration und im unteren
Mietpreissegment)