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ZIA fordert Nachbesserungen im REIT-Gesetz

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat eine eingehende Stellungnahme für die Ausschüsse des Bundesrates erarbeitet, welche sich Ende November mit dem REIT-Gesetz befassen.

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Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt die Vorlage des Gesetzentwurfes und stimmt ihm grundsätzlich zu. Die Arbeitsgruppe REITs des Zentralen Immobilien Ausschusses unter Leitung von Claus-Matthias Böge, Vorsitzender des Arbeitskreises REITs beim ZIA, hat jedoch eine Reihe von Änderungsvorschlägen erarbeitet, von denen die wichtigsten folgende sind:

1. Einbeziehung von Wohnimmobilien
Die geplante Ausklammerung von Bestandsimmobilien ist willkürlich und schadet sowohl dem deutschen Finanzplatz als auch dem Ansehen des deutschen Rechtssystems. Durch die Sonderregelung zu Wohnungen, die es in keinem einzigen anderen REIT-Gesetz auf der Welt gibt, wird der Eindruck erweckt, es bedürfe in Deutschland aufgrund mangelnder gesetzlicher Schutzmechanismen für Mieter einer solchen Sonderregelung, was bekanntlich nicht den Tatsachen entspricht.

2. Exit-Tax
Im Rahmen der Regelung zur Exit-Tax ist vorgesehen, dass die Einbringung von betrieblichen Immobilien in REITs und offene Immobilien-Publikumsfonds für einen befristeten Zeitraum von drei Jahren nur auf der Basis eines halben Wertansatzes besteuert werden soll. Nicht nachvollziehbar ist jedoch, warum die Exit-Tax nicht auch für die Einbringung von Immobilien in andere Formen der indirekten Immobilienanlage (bestehende Immobilien-AGs, offene Immobilien-Spezialfonds, geschlossene Immobilienfonds) gelten soll. Die Ausklammerung dieser Kapitalanlageprodukte von der Exit-Tax bedeutet eine wettbewerbliche Verzerrung. Entweder sind die Exit-Tax-Regelungen auf alle bestehenden Kapitalmarktprodukte auszuweiten oder ausschließlich auf den REIT bzw. Vor-REIT zu beschränken, um dessen Entstehen gezielt zu fördern. Zudem sollte die im Gesetzentwurf vorgesehene 10jährige Haltefrist für die Inanspruchnahme der Exit-Tax entfallen. Diese Regelung führt dazu, dass Gesellschaften, die entweder innerhalb der letzten zehn Jahre gegründet wurden oder erhebliche Investitionen in Immobilien getätigt haben, von einer Umwandlung in einen REIT abgehalten werden.

3. Doppelbesteuerung
In dem Entwurf des REIT-Gesetzes ist vorgesehen, dass sämtliche Ausschüttungen des REIT voll steuerpflichtig sind und nicht dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen. Für die steuerlich nicht vorbelasteten Ausschüttungen ist das richtig und konsequent. Jedoch führt die Regelung dazu, dass ausländische Immobilieninvestments und Gewinnausschüttungen von REIT-Dienstleistungsgesellschaften, die zuvor schon besteuert wurden, einer doppelten Besteuerung unterliegen. Deshalb sollte für vorbelastete Ausschüttungsteile das Halbeinkünfteverfahren angewendet werden.

4. Fremdkapital-Quote
Im Gesetzentwurf wird die Aufnahme von Krediten auf 60% des Gesamtvermögens begrenzt. Bei rückläufigen Immobilienwerten könnte dann jedoch eine aus heutiger Sicht konservative Fremdfinanzierungsquote von 60% nicht mehr eingehalten werden, was zur Aberkennung des REIT-Status führen würde. Der Gesetzgeber sollte daher von einer starren Limitierung absehen und gegebenenfalls auf eine längerfristig einzuhaltende Durchschnittskreditquote (z.B. 3-5 Jahre) abstellen.

5. Minderheitsbeteiligungen
Der REIT sollte die Möglichkeit haben, auch Minderheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften zu halten. Dies ist im vorliegenden Gesetzentwurf nicht vorgesehen. Damit wäre der REIT sogar schlechter gestellt als die konservativeren offenen Immobilienfonds, die nach dem 4.Finanzmarktförderungsgesetz Minderheitsbeteiligungen in bestimmten Grenzen eingehen dürfen. Der Gesetzentwurf sollte geändert werden, um die Strukturierungsfreiheit beim Erwerb nicht zu stark einzuschränken.