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Wolfsburg: Probleme im Einzelhandel bleiben ungelöst

Wolfsburg zählt mit knapp 70 Jahren zu den jüngeren deutschen Städten. Im Jahr 1938 zur Produktion des Volkswagens in Niedersachsen geschaffen, verfügt die Stadt heute über mehr als 120.000 Einwohner und muss als eine der wichtigsten Stadtgründungen des 20. Jahrhunderts in Deutschland angesehen werden. Und noch immer ist der Name Wolfsburg eng mit der Volkswagen AG verknüpft. Nicht zuletzt die so genannte Autostadt des Volkswagen-Konzerns – eine gelungene Kombination aus Museum und Erlebniswelt - ist weit über Wolfsburgs Grenzen hinaus bekannt. Die Trikots des in der ersten Bundesliga spielenden VFL Wolfsburg ziert - natürlich – ein großes VW-Logo.

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Die Einkaufsstadt Wolfsburg präsentiert sich traditionell weniger erfolgreich, wie Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, ein Unternehmen der Comfort-Gruppe, welches sich auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in den 1A-Lagen der deutschen Innenstädte spezialisiert hat, in seinem aktuellen Städtereport feststellt. Zu sehr habe die Innenstadt unter ihren baulichen und funktionalen Mängeln zu leiden. Insbesondere die eher unübersicht-liche und breite Fußgängerzone, die im Übrigen ursprünglich eine Autobahn werden sollte, mit den wabenförmigen Pavillons und den beim Schlendern eher hinderlichen Sitzanlagen, laden kaum zu einem gemütlichen Shoppingbummel ein.

Zudem, so Rudloff weiter, lassen sich die negativen Folgen eines zwar innerstädtisch gelegenen, aber nur mäßig integrierten Shopping-Centers mit einem in sich autarken Branchenmix, in Wolfsburg praktisch exemplarisch erfahren. Die so genannte City-Galerie dominiert das Einzelhandelsgeschehen in Wolfsburg so eindeutig, dass die ursprüngliche 1A-Lage Porschestraße beinahe chancenlos gegen die Übermacht dieses Einkaufscenters ist.

Die Unattraktivität der Porschestraße, die dem Besucher angesichts ihrer überdimensionalen Länge ungewollt ein Gefühl der Verlorenheit vermittelt, wird durch die Vielzahl der Pavillons verstärkt, deren Anordnung teilweise zwangsläufig zu dunklen und unsauberen Ecken geführt hat, die der Aufenthaltsqualität nicht eben förderlich sind. Ein großer Teil der hier ansässigen Einzelhandelsbetriebe befindet sich dementsprechend auf Discountniveau. Der nördliche und südliche Bereich leiden unter Leerstand, Magnetbetriebe sind Mangelware. Das Angebot an der Porschestraße weist nicht im Ansatz das Niveau des Branchenmixes der City-Galerie auf, was dazu führt, dass nahezu jeder Passant an der Porschestraße auch das Center besucht. In der Folge hat dies zu Nachfragerückgängen und als Konsequenz hieraus zu niedrigen Mietpreisen für Ladenlokale in diesem Bereich geführt. Zwar haben sich die Mietpreise für Ladenlokale der Größenordnung zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche seit dem Jahr 2001 wieder ein wenig erholt, sie befinden sich mit nur 40 Euro/m² monatlich jedoch noch immer unter dem Niveau von 1999.

„Nun ist die Stadt Wolfsburg sich dieser Schwierigkeiten durchaus bewusst“, beschreibt Rudloff die Situation vor Ort, „und bemüht sich im Rahmen einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik mit dem Masterplan Innenstadt um eine Stärkung der Porschestraße.“ Mit dem Umbau des mittleren Teils der Porschestraße sei bereits begonnen worden, hier sollen Rudloffs Angaben zufolge verschiedene Maßnahmen wie ein neuer Straßenbelag oder die Fortführung der Platanenallee aus dem Südbereich die Aufenthaltsqualität steigern. Darüber hinaus ist ein durchgehendes Glasdach mit attraktiven Beleuchtungseffekten geplant. „Diesem ersten Bauabschnitt wird auch einer der dominanten Pavillons zum Opfer fallen, was für die Übersichtlichkeit sehr zu begrüßen ist.“ meint Rudloff. Der erste Bauabschnitt soll Ende des Jahres fertig gestellt sein.

Als Bindeglied zwischen dem Kern der Einzelhandelslandschaft und dem nördlichen Teil mit der Autostadt soll das erste innerstädtische Designer Outlet Center (DOC) auf dem ehemaligen Gelände der Stadtwerke fungieren, das voraussichtlich im Herbst dieses Jahres mit dem ersten Bauabschnitt auf ca. 11.500 m² eröffnen wird. Zudem wurde mit dem Abriss des früheren Hertiegebäudes am Nordkopf begonnen, an dessen Stelle künftig das JobCenter mit nahversorgungsorientiertem Einzelhandel im Erdgeschoss stehen soll. Gerüchten zufolge wird sich dieser Teil der Porschestraße auf den Verlust seines wichtigsten Ankermieters Saturn einstellen müssen, der in der City-Galerie angemietet hat.

Fraglich ist, so Rudloff weiter, ob das engagierte Bemühen der Stadt Wolfsburg um eine Erlebnisstadt mit zahlreichen Besucherattraktionen positive Auswirkungen auf den Einzelhandel und damit auch auf die Mietpreise oder die Immobilienpreise an der Porschestraße haben wird. Die erhofften Synergien mit der Autostadt haben sich jedenfalls bislang nur unzureichend eingestellt. Lediglich 9% der Besucher der Autostadt verbinden laut einer Passantenbefragung durch die Wolfsburg Marketing GmbH im Oktober 2006 zufolge ihren Aufenthalt in Wolfsburg mit einem Einkaufsbummel über die Porschestraße. „Das ist auch nicht verwunderlich.“ gibt Rudloff zu bedenken. Denn ungeachtet aller Bemühungen bestehe seiner Ansicht nach weiterhin ein nur schwer zu lösendes Problem. Namentlich die weite fußläufige Entfernung zwischen dem Einzelhandelsschwerpunkt im mittleren Teil der Porschestraße und den touristischen Attraktionen Richtung Nordkopf. Erschwerend hinzu komme demnächst/Ende 2007ein gut zu erreichendes DOC an einem Solitärstandort.

Es sei also davon auszugehen, dass der shoppingwillige Besucher der Autostadt eher vom DOC abgefangen wird, bevor er sich der traditionellen Einkaufslage widmen kann. Einen regen Austausch dieser Einzelhandelslagen hält Rudloff für eher unwahrscheinlich. „Abgesehen davon lässt ein DOC in Innenstadtlage ohnehin eher Nachteile für die angestammte Einkaufslage befürchten, weil es auf Grund seines Sortimentes nicht als konfliktfreie Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandels betrachtet werden kann.“ fügt er hinzu. Es stelle vielmehr eine direkte Konkurrenz im gleichen Segment dar.

Für den Einzelhandel im Bereich der Mitte der Porschestraße, der als traditionelle 1A-Lage Wolfsburgs betrachtet werden muss, wird sich die Ansiedlung des DOC entsprechend kritisch bemerkbar machen. Aber auch von den anderen durch die Stadt geplanten Strukturstärkungen wird der angestammte Handel wegen der weiten fußläufigen Entfernungen voraussichtlich wenig profitieren können. Darüber hinaus, bemerkt Rudloff, sind im städtebaulich ohnehin attraktiveren und schnell erreichbaren Braunschweig kürzlich die Schloss-Arkaden eröffnet worden, wodurch die Vormachtstellung Braunschweigs als Einkaufsstadt dieser Region weiter unterstrichen wird. All dies zusammengenommen, so Rudloff abschließend, wird in nächster Zukunft voraussichtlich nicht dazu führen, dass sich die Mietpreise für Ladenlokale oder die Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien in Wolfsburg nennenswert positiv verändern.