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Wohnungsunternehmen sind wirtschaftlich erfolgreich

In den Jahren 2000 bis 2006 sind die warmen Wohnnebenkosten um 53 Prozent angestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Nettokaltmieten lediglich um 7 Prozent. Vor diesem Hintergrund nehmen seit Jahren Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden aufgrund ökologischer Zielsetzungen wie auch unter Kosten-Gesichtspunkten bei den Investitionsentscheidungen der Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle ein. So wurde seit 1990 über die Hälfte der Wohnungen im GdW-Bereich teilweise oder vollständig energetisch modernisiert. Die dadurch realisierte Minderung des CO2-Ausstosses übertrifft bereits im Jahr 2005 die Ziele des Kyoto-Protokolls, die bis 2012 erreicht werden sollen. Mit über 70 Prozent ist die Quote energetisch modernisierter Wohnungen im Osten Deutschlands besonders hoch. "Unternehmen, die ihr Engagement im Bereich der Energieeffizienzsteigerung und damit Nebenkostendämpfung für die Mieter weiter ausbauen wollen, scheitern in der Praxis jedoch oftmals an bürokratischen Hürden", erklärte Lutz Freitag, Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, im Vorfeld des diesjährigen GdW-Verbandstages in Berlin. Mit dieser Zielrichtung schlägt eine vorbereitete Entschließung des Verbandstages vor, unverhältnismäßig hohe Anforderungen etwa im Ankündigungs-verfahren von energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen. Ebenso sollten Eigentümer eigenständig über die Anwendung von Contracting-Modellen etwa im Bereich der Heizungsanlagen entscheiden können, wenn die Mieter dadurch wirtschaftlich nicht schlechter gestellt werden. "Zur Kostenentlastung ihrer Mieterinnen und Mieter werden die Wohnungsunternehmen im GdW aber auch verstärkt Wege der Nachfragebündelung bei der Energieversorgung prüfen", erklärte Freitag.

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Neben energetischen Zielen macht die demographische Entwicklung in Deutschland weiterhin umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen notwendig. Mit Investitionen von insgesamt über 60 Mrd. Euro für die Modernisierung und weiteren 67 Mrd. Euro für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsbestände haben die Wohnungsunternehmen im GdW seit 1992 auf den bisherigen Wandel in der Nachfrage und den Wohnbedarfen reagiert. Neben baulichen Anpassungen der Bestände wurden von den Unternehmen dabei eine Vielzahl von zusätzlichen wohnbegleitenden Dienstleistungen entwickelt, die es auch im Alter ermöglichen, so lange wie möglich selbstständig in der eigenen Wohnung zu leben.

Für die weitere Investitionsfähigkeit der Unternehmen ist die geplante Unternehmenssteuerreform eine entscheidende Rahmenbedingung. Die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen im Bereich des Wohnens dürfe nicht durch eine veränderte Unternehmenssteuer beeinträchtigt oder unmöglich gemacht werden. "Bei der Frage der Einbeziehung von Zins-aufwendungen in die Besteuerung muss beachtet werden: Die Fremd-finanzierung von Investitionen und die daraus resultierenden Zins-belastungen sind für die Wohnungsunternehmen alternativlos", sagte GdW-Präsident Freitag. In diesem Zusammenhang gehe das zwischen den Koalitionspartnern CDU/CSU und SPD jetzt abgestimmte Eckpunktepapier des Bundesfinanzministeriums mit der modifizierten Zinsschranke in die richtige Richtung.

Die zurückliegenden Rentenreformen senken das gesetzlich gesicherte Eckrentenniveau von ursprünglich 70 Prozent auf 52 Prozent im Jahr 2030. "Entsprechend dieser Alterseinkommensentwicklung ist die Gefahr groß, dass das Angebot an seniorengerechtem Wohnraum und wohnbe-gleitenden Dienstleistungen für eine große Zahl älterer Bürgerinnen und Bürger nicht bezahlbar ist. Vor diesem Hintergrund kann der Erwerb einer Wohnimmobilie, von Anteilen einer Genossenschaft oder eines Dauer-wohnrechts zur Absenkung der Wohnkosten im Alter eine wichtige Funktion einnehmen", sagte Freitag. Zu Recht wurde daher dieser von den Bürgerinnen und Bürgern sehr geschätzte Vorsorgeweg im Koalitions-vertrag von CDU/CSU und SPD berücksichtigt. "Die diskriminierungsfreie Integration der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte private Altersvorsorge - so wie sie von der Großen Koalition als Zielsetzung angekündigt wurde - bedeutet jedoch, den Bürgerinnen und Bürgern eine echte Wahlfreiheit einzuräumen", erklärte GdW-Präsident Freitag. Jede Beschränkung der Entnahme aus dem angesparten Riestervermögen widerspreche dieser Zielsetzung. Erforderlich sei auch in jedem Fall eine Förderung der Tilgungszahlungen. Für Bezieher niedriger Einkommen werde nur so die Wohnimmobilie als Teil der Altersvorsorge erschwinglich. "Gerade junge Familien mit Kindern sind zum Erwerb einer Immobilie in der Regel auf Hypothekenkredite angewiesen, weil sie in den ersten Jahren nur eingeschränkt zur Bildung von Eigenkapital oder Riestervermögen in der Lage sind", sagte Freitag. Diese Punkte - enthalten im "KaNaPE"-Modell der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft - müssten in der weiteren politischen Diskussion zur Umsetzung dieser selbst ge-steckten Zielsetzung berücksichtigt werden.

Der Stadtumbau sei und bleibe die zentrale städtebauliche und wohnungs-wirtschaftliche Herausforderung. Es gelte nach wie vor, die Umbruch-situation auf den Wohnungsmärkten in Ostdeutschland und in vielen Regionen Westdeutschlands aktiv zu gestalten, so Freitag. Die Wohnungs-unternehmen im GdW haben mit knapp 27.000 erfolgten Abrissen im Jahr 2003, 40.000 im darauffolgenden Jahr und über 42.000 Abrissen in 2005 ihr Engagement bei der Stabilisierung der Märkte in den neuen Bundesländern stetig verstärkt. Weitere 42.400 Wohnungen würden voraussichtlich im laufenden Jahr vom Markt genommen. Damit sinke die Leerstandsquote auf voraussichtlich 12,0 Prozent in 2006, so der GdW-Präsident. Aber auch im Rahmen des Stadtumbau West leistet die Wohnungswirtschaft in 16 Pilotstädten angesichts des wirtschaftlichen Strukturwandels in vielen Regionen der alten Bundesländer ihren Teil zur Sicherung attraktiver und lebenswerte Städte. "Stadtentwicklung ist Gesellschafts- und Wirtschaftspolitik. Nur sozial stabile Wohnquartiere und eine angepasste Infrastruktur sichern gutes und bezahlbares Wohnen und die Wettbewerbsfähigkeit der Städte als Wirtschaftsstandort", erklärte GdW-Präsident Freitag. Vor diesem Hintergrund bleibe der Stadtumbau in Ostdeutschland, aber auch in vielen Regionen Westdeutschlands als ressortübergreifende und an den lokalen Problemlagen orientierte Aufgabe weit über das Jahr 2009 bestehen.