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Wohnungsmarkt Spanien: Licht am Ende des Tunnels

Der Spanische Wohnungsmarkt hat einen einzigartigen Boom und einen dramatischen Einbruch
erlebt. Sechs Jahre nach dem Platzen der Blase deutet aber einiges darauf hin, dass der Wendepunkt
nahe ist. Damit kann der zähe Aufstieg aus dem tiefen Tal bald beginnen.

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Hauspreisrückgang bisher etwa 30 %
Die spanischen Hauspreise sind seit 2008 drastisch gesunken. Nach dem Hauspreisindex der nationalen Statistik lag das Minus bis zum ersten Quartal 2014 im Landesdurchschnitt bei rund 30 %. Weitere Rückgänge im laufenden Jahr sind wahrscheinlich, allerdings verlangsamt sich der Abwärtstrend zunehmend. So sind die Wohnimmobilienpreise im Quartalsvergleich zu Jahresbeginn nur geringfügig gesunken, im Durchschnitt der vier vorangegangenen Quartale war es noch rund 1 %. Anfang des kommenden Jahres dürfte der Tiefstand wohl erreicht sein. Der spanische Wohnungsmarkt würde damit der Gesamtwirtschaft folgen, die bereits im dritten Quartal 2013 erstmals wieder ein leichtes Wachstum aufwies, das sich inzwischen spürbar beschleunigt hat. Die Abwärtsentwicklung bei den Hauspreisen seit 2008 hat alle spanischen Regionen erfasst, wenn auch in unterschiedlicher Stärke. Immerhin kam es im ersten Quartal 2014 in fünf von insgesamt 19 erfassten Regionen und Städten zu einem leichten Anstieg des Hauspreisindex, wobei die Entwicklung in der Hauptstadt am günstigsten ausfiel.

Damit ist eine baldige Bodenbildung am spanischen Wohnungsmarkt absehbar. Allerdings dürfte es – von einigen Ausnahmen wie Madrid oder attraktiven Küstenregionen abgesehen (auch wegen der anziehenden Nachfrage nach Ferienimmobilien durch Ausländer) – Jahre dauern, bis das massive Überangebot an Wohnungen abgebaut ist. Die Wohnungsnachfrage in Spanien wird bei weiterhin rekordhoher Arbeitslosigkeit und sinkenden verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte noch längere Zeit schwach bleiben. Die Banken haben ihren Restrukturierungsprozess längst nicht abgeschlossen und sollten angesichts eines sehr hohen Anteils an notleidenden Wohnungshypotheken ihre restriktive Kreditvergabe fortsetzen. Zur schwachen Wohnungsnachfrage trägt schließlich auch die seit etwa zwei Jahren rückläufige Bevölkerungsentwicklung bei. Im letzten Jahr ist die Bevölkerungszahl in Spanien aufgrund einer starken Auswanderung um insgesamt 220.000 gesunken.

Langjähriger Erholungsprozess zu erwarten
Noch viele Jahre wird das im Boom aufgebaute Überangebot den spanischen Wohnungsmarkt belasten. Die Wohnungsfertigstellungen erreichten in der Spitze 2006 bis 2008 mit jeweils deutlich über 600.000 Einheiten ein Niveau, das bezogen auf die Einwohnerzahl im europäischen Vergleich ganz vorne lag. Inzwischen findet zwar so gut wie keine Neubautätigkeit mehr statt. So dürfte die Zahl der Fertigstellungen in Spanien im laufenden Jahr den sehr niedrigen Vorjahreswert von 60.000 Einheiten noch unterschreiten. Das Beispiel Deutschland lehrt aber, wie lange es bis zu einer echten Verbesserung dauern kann. Hier hatte es nach den Übertreibungen im Zuge des Wiedervereinigungsbooms mehr als ein Jahrzehnt gedauert, bis die Wohnungspreise im Landesdurchschnitt wieder spürbar gestiegen sind. Trotz des Lichtes am Ende des Tunnels besteht also am spanischen Wohnungsmarkt noch kein Grund zur Euphorie.

Autor: Dr. Stefan Mitropoulos, Leitung Konjunktur- und Regionalanalysen Volkswirtschaft/Research
Quelle: Helaba