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Wohnungsmarkt-Signale stehen auf Grün

Der deutsche Wohnungsmarkt steht nach den aktuellen Umfragen der Landesbausparkassen (LBS) am Beginn eines eindeutigen Wachstumspfades. "Nach längerer Zeit verhaltener Nachfrage zeigen die Signale nun klar 'Grün'. Wir spüren ein deutlich höheres Kaufinteresse", sagte Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2011" in Berlin. Erstmals seit Beginn der LBS-Analyse vor gut 10 Jahren sei davon auszugehen, dass im Bundesdurchschnitt in allen Teilmärkten die Nachfrage zunehme und teils deutliche Preissteigerungen bevorstünden.

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Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit 31.500 vermittelten Objekten (im Jahre 2010) sind die Immobilientöchter der LBS mit Abstand eine der größten Maklergruppen Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in rund 660 Städten Deutschlands.

Nach wie vor bleibt es laut LBS-Analyse bei den enormen Wohnungsmarktunterschieden von Region zu Region. Am stärksten wirke sich das beim Bauland aus, wo der Quadratmeter in einigen Metropolen 20mal so viel kostet wie in manchen Städten Nord- und Ostdeutschlands. "Städte wie München sind sicherlich teuer, auch im europäischen Vergleich. Aber es gibt an vielen Orten durchaus gut bezahlbare Angebote", erläuterte Hamm.

Wie in den Vorjahren rangieren in der LBS-Analyse gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser als die klassische familiengerechte Wohnform in meist attraktiver Lage auf der Beliebtheitsskala ganz oben. Die Preise in den teuersten Städten liegen um den Faktor 10 über denen der preisgünstigsten. An der Spitze der Preisskala bundesdeutscher Großstädte steht in diesem Jahr laut LBS-Immobilienpreisspiegel Wiesbaden mit 750.000 Euro. Es folgt München mit 710.000 Euro und mit einigem Abstand im Süden bzw. Südwesten Heidelberg mit 550.000 Euro, Ingolstadt mit 525.000 Euro, Freiburg mit 520.000 Euro, Stuttgart mit 510.000 Euro sowie Frankfurt mit 500.000 Euro. "Hier verzeichnen wir fast überall bereits einen spürbaren Anstieg gegenüber dem Vorjahr", so Hamm.

Dabei seien Immobilien nicht nur in den Metropolen selbst knapp und teuer, sondern teilweise auch im attraktiven Umland. Das gelte zum Beispiel für den Frankfurter Raum, wo Objekte in Hofheim mit 600.000 Euro deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten aber auch in touristisch geprägten Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg mit 675.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro heraus.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch große Städte mit über einer halben Million Einwohnern, bei denen gebrauchte Einfamilienhäuser ausgesprochen günstig zu haben sind. Beispiele sind Leipzig mit 160.000 Euro und Hannover mit 200.000 Euro, aber auch Bremen und Dresden mit 220.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle (125.000 Euro), sondern auch im Norden und Westen (Salzgitter und Gelsenkirchen mit jeweils 130.000 Euro). In den Mittelstädten bleiben die Preise teils deutlich unter 100.000 Euro, wie in Eisleben (50.000 Euro), Bitterfeld-Wolfen (60.000 Euro), Weißenfels und Harem/Ems (65.000 Euro) oder Bad Hersfeld (85.000 Euro).

Anzeichen für eine Markterholung sehen die LBS-Experten auch beim Neubau von Reiheneigenheimen. Mit Ausnahme der neuen Bundesländer ge-hen auch hier die Preiserwartungen inzwischen nach oben. "Noch sind allerdings auch in diesem Sektor die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten alles andere als schlecht", so Hamm. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 170.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisierte der auf 300.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. Selbst "in der Reihe" koste ein neues Eigenheim in München 660.000 Euro. Unter den Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten auf der anderen Seite aber viele im Bereich von nur 140.000 bis 220.000 Euro (Leipzig, Bremen, Hannover, Dortmund, Berlin, Essen und Dresden).

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf. "Vereinzelt sind sie allerdings - wegen ihrer guten innerstädtischen Lage - sogar teurer als Neubauobjekte, wie etwa in Frankfurt oder Bonn", so Hamm.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als echte Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Hier erreicht laut LBS-Immobilienpreisspiegel München mit 4.050 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen (3.900 Euro) und Starnberg (3.600 Euro). "Viele andere süd- und südwestdeutsche Universitätsstädte, aber auch Ferienorte sind mit Preisen von bis zu 3.500 Euro wie in Konstanz ein ausgesprochen teures Pflaster", sagte Hamm.