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Wohnungsmarkt Deutschland: Perspektive 2020 Wohnungsnachfrage steigt langfristig

Dr. Marc Weinstock

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland wird in der kommenden Dekade trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen weiter ansteigen. Grund dafür ist die Alterung der Gesellschaft, die mit einer zunehmenden Anzahl von Singlehaushalten einhergeht. Erst ab 2020 ist mit einer stagnierenden Nachfrage am Wohnungsmarkt zu rechnen. Ballungsräume im Süden und Westen Deutschlands profitieren vom Zuzug und bieten Investitionsimpulse im Geschosswohnungsbau. Zu diesen Ergebnissen kommt die von der HSH Nordbank-Tochter HSH Real Estate AG vorgelegte Studie „Wohnungsmarkt Deutschland: Perspektive 2020“.

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Investitionsimpulse in Ballungsräumen
Bis zum Jahr 2020 wird sich die Zahl der Haushalte in Deutschland um 1,1 Millionen auf insgesamt 40,5 Millionen erhöhen, wobei dieses Wachstum in erster Linie auf die Zunahme der Ein- und Zwei-personenhaushalte zurückzuführen ist. Dagegen ist bei den Fami-lienhaushalten ein Rückgang um 1,8 Millionen zu erwarten. Der Schwerpunkt der Nachfrage am Wohnungsmarkt verlagert sich von familiengerechten Wohnungen hin zu altersgerechten und kleineren Wohnungen – vor allem in Städten. „Von der Bevölkerungswanderung in Deutschland werden vor allem die süddeutschen Länder, die Stadtstaaten sowie Großstädte und deren Umland profitieren“, erläutert Dr. Marc Weinstock, Vorstandsvorsitzender der HSH Real Estate AG. „Dort führt die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu Investitionen im Wohnungsbau“, erklärt Weinstock weiter. Hinsichtlich der Ausstattungsqualität der Wohnungen er-wartet die HSH Real Estate Nachfragezuwächse sowohl bei den preisgünstigen städtischen Mietwohnungen als auch bei qualitativ hochwertigen Wohnungen, vorwiegend Eigentumswohnungen.

Qualitative Unterversorgung
Aufgrund der geringen Bautätigkeit der vergangenen Jahre ist das Wohnungsangebot in Deutschland qualitativ vielerorts unzureichend. So wurden in Ostdeutschland 44 Prozent der Wohnungen vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet, bei den Einfamilienhäusern liegt dieser Anteil sogar bei 52 Prozent. 60 Prozent aller ostdeutschen Eigenheime haben weniger als 120 m² Wohnfläche. Bei den Geschosswohnungen haben gut 45 Prozent der Wohnungen eine Fläche von weniger als 60 m²; in Westdeutschland trifft dies für 37 Prozent der Wohnungen zu.

„In den letzten Jahren hat die professionelle private Wohnungs-wirtschaft in Deutschland Marktanteile hinzugewonnen, nicht zuletzt auch durch die großen Portfoliotransaktionen“, so der CEO der HSH Real Estate. Der Wohnungsbestand der öffentlichen Hand ging um 700.000 Einheiten zurück; ihr Anteil beträgt derzeit noch sechs Prozent. Mehr als drei Viertel der Wohnungen gehören selbst nutzenden Eigentümern (40 Prozent) und privaten Kleinvermietern (37 Prozent). Der Sozialwohnungsbestand wird bis 2020 von heute 1,75 Mio. Einheiten auf 1,25 Mio. zurückgehen und im Wohnungsbau nur noch eine marginale Rolle spielen.

Seit 1997 nimmt die Bautätigkeit ab, doch dürfte der Geschoss-wohnungsbau mittlerweile sein Tief durchschritten haben. Da die Märkte im Osten trotz rückläufiger Leerstände aufgrund von Rückbauten noch nicht im Gleichgewicht sind, sollte der Studie zufolge das Programm „Stadtumbau Ost“ bis 2016 fortgesetzt werden. Der Leerstand am ostdeutschen Wohnungsmarkt, der vor fünf Jahren noch bei über 16 Prozent lag, ist inzwischen auf rund 11 Prozent zurückgegangen.

Neubaubedarf besteht heute vor allem in den Metropolregionen, die von Zuwanderung profitieren; zudem sind im Segment des altersgerechten Wohnens sowohl Bestandsinvestitionen als auch Neubauten erforderlich.

Moderat steigende Mieten, stark erhöhte Nebenkosten
Die Mieten sind in den vergangenen Jahren nur noch moderat gestiegen und haben sich seit 1999 um neun Prozent erhöht. Im selben Zeitraum belief sich die Inflation auf 15 Prozent, die Brennstoffpreise stiegen sogar um 58 Prozent. Insgesamt hat sich das Wohnen damit seit 1999 um 19 Prozent verteuert. Jüngste Energiepreissteigerungen dürften zu einer weiteren Verteuerung der Wohnkosten führen. Mit 1,7 Prozent p. a. stiegen die Mieten von Bestandswohnungen im unteren Preissegment schneller als die anderer Wohnungen. Die Mieten ostdeutscher Neubauwohnungen liegen heute merklich niedriger als vor zehn Jahren. Bei den durchschnittlichen Mieten waren die höchsten Zuwächse im Bestand der Großstädte registriert. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.

Einflussfaktoren für Immobilieninvestitionen
Die günstigen Hypothekenzinsen reichen als Investitionsimpuls für Mietwohnungen und Eigenheime nicht aus: Sie können den negativen Einfluss aus nur moderat steigenden Mieten und sinkenden Reallöhnen nicht kompensieren. Zudem wurden wesentliche Förderanreize, wie die degressive Abschreibung im Mietwohnungsbau und die Eigenheimzulage, abgeschafft. Die Einführung der Eigenheimrente ist nicht als Ersatz für die abgeschaffte Eigenheimzulage zu werten, sondern als Anreiz zur Altersvorsorge. Vor 2010 ist mit Immobilienkäufen mit „Wohn-Riester-Anlagekapital“ nicht zu rechnen.

Über die Föderalismusreform, die die Kompetenzen und Förderung der sozialen Wohnraumversorgung und Städtebauförderung neu regelt, wurde Ländern und Gemeinden ein größerer finanzieller und gestalterischer Spielraum gegeben. Heute dürften den Kommunen damit im Grundsatz mehr denn je finanzielle Mittel zur lokalen Wohnraumpolitik zur Verfügung stehen.

Die Förderung im qualitativen Umbau von Wohnraum bietet derzeit noch zu wenige Investitionsanreize. Sie wurde bisher im Wesentlichen von privaten Haushalten in Anspruch genommen. Um aber die ehrgeizigen Ziele des Klimaschutzes zu erfüllen, müssen zusätzlich Investitionsanreize für Wohnungsunternehmen durch steigende Kaltmieten geboten werden.

Steuerliche Belastungen für Immobilieneigentümer und die Immobilienwirtschaft hemmen die Investitionsbereitschaft. Dazu gehören die Zinsschranke, Änderungen bei der Gewerbesteuer und die noch ungenügende Ausgestaltung des REIT-Gesetzes. Private Immobilieninvestoren werden zudem durch die Reform der Erbschaftssteuer belastet.

Handlungsbedarf und Ausblick
Quantitative Defizite in der Wohnungsversorgung treten nur in den vom Zuzug profitierenden Ballungsräumen auf. „Förderpolitik sollte sich vorrangig auf den weiteren qualitativen Umbau des Wohnungsbestandes, vor allem auf eine höhere Energieeffizienz zum Schutz des Klimas, aber auch im Sinne altersgerechter Bestände konzentrieren“, fordert Marc Weinstock. Dabei sollte die bisherige Förderung durch entsprechende Investitionszulagen aufgestockt werden. Erweiterte Mieterhöhungsspielräume könnten entsprechende Investitionen anstoßen.

Der Rückbau nicht mehr marktgängiger Wohnungen sollte im Osten Deutschlands fortgesetzt, aber auch auf ähnlich strukturierte Standorte im Westen übertragen werden. Generell sollten Städtebauförderung und Stadtumbau die privaten Akteure der Wohnungswirtschaft noch stärker als bisher einbinden.