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Wohnungsmärkte mit großer regionaler Differenzierung

Für Kaufinteressenten stehen nach Auskunft der Wohnungsmarktexperten der Landesbausparkassen (LBS) die Signale jetzt klar auf „Grün“. Die Immobilienpreise hätten sich fast überall lange stabil entwickelt, ganz im Gegensatz zu den meisten Nachbarländern. Das Zinsniveau sei niedrig, das Angebot trotz der Neubauschwäche der letzten Jahre noch nicht zu knapp. „Die Einführung der neuen Eigenheimrente stellt einen zusätzlichen politischen Impuls dar“, meinte Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der Vorstellung der LBS-Wohnungsmarktanalyse 2008 in Berlin.

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Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit mehr als 25.000 vermittelten Objekten im Wert von 3,8 Mrd. Euro (2007) sind die Immobilientöchter der LBS mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente, inzwischen in 650 Städten Deutschlands.

Die aktuellen Daten bestätigen die enormen regionalen Preisunterschiede für Wohneigentum, nach dem Motto „Höherer Wohlstand, höhere Preise“. Das gilt gerade auch für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, die nach der LBS-Analyse auf der Beliebtheitsskala ganz oben rangieren. Preisführer ist in diesem Jahr die bayerische Landeshauptstadt München. Dort kostet das typische Bestandsobjekt in mittlerer bis guter Lage – wie im Vorjahr – 650.000 Euro. Deutlich dahinter, nämlich bei einer halben Mio. Euro und darunter, liegen west- und südwestdeutsche Großstädte wie Konstanz (500.000 Euro), Heidelberg (480.000 Euro), Düsseldorf, Stuttgart und Wiesbaden (je 450.000 Euro). Als einzige Metropole im Norden bzw. Osten bewegt sich die Hauptstadt Berlin mit 420.000 Euro (wie z. B. Freiburg) oberhalb der 400.000-Euro-Marke.

Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemeinden, aber auch touristisch geprägter Regionen, zeigt sich daran, dass die Objekte etwa im Frankfurter Raum – besonders ausprägt in Hofheim mit 640.000 Euro – deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst (mit 430.000 Euro). Eine vergleichbare Situation findet man auch im Umland von Stuttgart oder auch von Düsseldorf, wo etwa in Ratingen der typische Preis bei 470.000 Euro liegt. Im Voralpenraum ragen Städte wie Sonthofen (600.000 Euro) und Garmisch-Partenkirchen (535.000 Euro) heraus. Auf der anderen Seite ist das Preisniveau in Bremen mit 230.000 Euro für eine Großstadt in dieser Größenordnung durchaus moderat. In manchen norddeutschen Großstädten liegt es noch einmal deutlich niedriger, bis zu 110.000 Euro im Falle Bremerhaven. Auch in ostdeutschen Städten wie Gera (130.000 Euro) oder Halle (125.000 Euro) finden sich ausgesprochen gut bezahlbare Einfamilienhäuser.

Noch keine Markterholung sehen die LBS-Experten hingegen beim Neubau von Reiheneigenheimen. Hier gehen sie kurzfristig noch von einer rückläufigen Nachfrage aus, die vorübergehend mit einer weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit verbunden sei. Hier mache sich gerade bei Familien offenbar die Abschaffung der Eigenheimzulage seit 2006 bemerkbar. „An zu hohen Preisen kann die Neubauschwäche unserer Einschätzung nach jedenfalls nicht liegen“, sagte der LBS-Verbandsdirektor. Denn selbst in Westdeutschland bewegen sich die Durchschnittspreise für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden liegen sie sogar nur bei 130.000 bis 160.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Großstädten signalisiere der Durchschnittspreis von 270.000 Euro die vielerorts vorhandenen Engpässe.

Bei gebrauchten Reihenhäusern gibt es laut LBS-Analyse ähnliche regionale Unterschiede. Im Schnitt würden sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von 10 bis 20 Prozent aufweisen. Insgesamt schätzen die Experten die Nachfrage nach entsprechenden Objekten weiterhin als stabil ein.

Bei neuen Eigentumswohnungen erwarten die LBS-Vermittler vielerorts eine Stabilisierung und erstmals seit zehn Jahren wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden sie an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als geeignete, preisgünstigere Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Hier erreicht in diesem Jahr die Taunusstadt Hofheim mit 3.600 Euro pro m² den Spitzenwert in Deutschland, gefolgt von den oberbayerischen Städten Garmisch-Partenkirchen und Starnberg (mit je 3.300 Euro).

München ist mit 3.000 Euro unverändert die Großstadt mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen, gefolgt von Stuttgart (2.900 Euro). Im Norden erweist sich die Ostseestadt Eckernförde mit 2.800 Euro als ähnlich teurer Standort. Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund weisen dagegen genauso wie die norddeutschen Zentren Bremen und Hannover mit 1.400 bis 1.800 Euro pro m² ein deutlich niedrigeres Preisniveau auf.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten insgesamt eine stabile Nachfrage fest. Das gleichzeitig zunehmende Angebot aus dem Bestand drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten rund 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands liegen die Preise laut LBS-Immobilienpreisspiegel häufig um oder sogar unter 1.000 Euro pro m², im Süden bei knapp 1.500 Euro pro m².

Mit einer Ausweitung des Angebots beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler noch nicht. In diesem Markt zeigen sich mit Abstand die größten regionalen Preisunterschiede. Unverändert kostet der Quadratmeter Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 280 Euro mehr als doppelt so viel wie im Norden (130 Euro) und sogar viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisieren die Spitzenpreise in den süd- und südwestdeutschen Großstädten wie Heidelberg (mit 650 Euro), Stuttgart (630 Euro), München (600 Euro) oder Frankfurt und Wiesbaden (500 Euro). In vielen Mittelstädten ist Bauland aber auch schon für weniger als 100 Euro pro m² zu haben.

Alle Anzeichen sprechen nach Aussage des LBS-Verbandsdirektors dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch bleibt und über kurz oder lang auch dem Neubau wieder Impulse verleiht. Wohneigentum – als familiengerechte Wohnform, aber auch als Vorsorge fürs Alter – erfreue sich nach allen aktuellen Umfragen unverändert großer Beliebtheit. Hamm erinnert an die Erfahrungen in anderen europäischen Ländern, wo anhaltendes Wirtschaftswachstum in den letzten zehn Jahren die Wohnimmobilienpreise vielfach verdoppelt habe. Das gelte nicht nur für Großbritannien, sondern auch für Frankreich und die Niederlande. Die deutschen Preise lägen im internationalen Vergleich längst nicht mehr an der Spitze, sondern eher am europäischen Tabellenende. „Gerade bei uns sind die Bedingungen für Käufer bei gleichzeitig noch relativ niedrigen Zinsen so günstig wie nie“, so der LBS-Sprecher.

Die ausländischen Zahlen beweisen nach Hamms Worten auch am besten, dass der Wohnungsbau in Deutschland längst weit unterhalb der „Normallinie“ liege. Während hierzulande im vergangenen Jahr nur noch 2,2 Wohnungen pro 1.000 Einwohner genehmigt wurden, liegt die Neubauintensität in den westeuropäischen Nachbarländern zwischen 4,9 (in den Niederlanden) und 6,5 (in Frankreich), also mehr als doppelt so hoch. Auch nationale Analysen wie zuletzt vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) machten deutlich, dass der Neubaubedarf mittlerweile mindestens 50 Prozent über dem aktuellen Bautätigkeitsniveau liege. Nicht nur die Entscheidung des Gesetzgebers, endlich Wohneigentum als Altersvorsorge zu fördern, spreche jetzt für den Bau oder Kauf, sondern auch die ökonomischen Rahmenbedingungen. „Wenn die Marktsignale so klar auf Grün stehen wie zur Zeit, sollten Interessenten nicht zu lange zögern, sonst werden die besten Konditionen verpasst“, so das abschließende Fazit des LBS-Verbandsdirektors.