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Wohntürme kämpfen noch immer mit Imageproblemen

Zugegeben, die ersten Wohntürme oder besser Wehrtürm wurden ursprünglich als Schutz vor herumstreuenden Räuberbande entwickelt. Sicherheit und Aussicht waren die beide Hauptmotive, um darin zu wohnen. Ob diese beiden Motive in aller Intensität die Jahrhunderte überdauert haben, mag der Leser beurteilen, noch besser natürlich die heutigen Bewohner und Investoren von Wohntürmen. Und die sind offensichtlich beide auf dem Vormarsch. Es vergeht kaum eine städtebauliche Tagung, auf der nicht diese Wohnform als Konzept der Zukunft beschrieben wird. Die aktuelle Argumentationslinie ist dabei die Kombination von „Zurück in die Städte“ und „Nachhaltigkeit“. In der Tat ist der Faktor Flächenverbrauch in Zeiten der anhaltenden Suburbanisierung ein wesentlicher Faktor innerhalb der „Sustainability-Diskussion“: 100 Reihenhäuser im Umland benötigen eben mehr Grundfläche als die Eroberung der Höhe in zentraler Lage. Auch die Reurbanisierung ist immer weniger ein frommer Wunsch der Avantgarde als mittlerweile messbare Realität. Kurz gefasst: Wenn alle zurück wollen, wird es eng in der Stadt. Möglicher Ausweg: die Höhe. Regulativ mit Sicherheit: die Zahlungsbereitschaft des Einzelnen.

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Dass es vielleicht auch für institutionelle Immobilieninvestoren ein Markt zum Diversifizieren sein kann, zeigen erste Beispiele aus der Fondsbranche. Europäische Investoren engagieren sich zunehmend in diesem Segment, insbesondere im asiatischen Raum. Denn dort werden sie auf der Produktebene fündig. Auch die arabischen Staaten entdecken Wohntürme als dominante Form der neuen Stadtgestaltung. Bei all diesen außereuropäischen Standorten - von Shanghai über Dubai nach New York - liegt der Schwerpunkt immer stärker auf dem „Upperclass“, wenn nicht gar auf dem Premiumsegment.

In Europa hat sich der Wohnturm bisher kaum durchgesetzt. Trotz mannigfacher Bekundungen und gar Sicherstellungsmaßnahmen in Flächennutzungsplänen, eine große Investitionswelle in den letzten Jahren ist europaweit eher ausgeblieben. Die Gründe liegen dabei weniger in der technisch möglichen Dimension als vielmehr in der gesellschaftlich- politischen: Denn neu ist die Idee der Wohnhochbauten keineswegs, nur „leiden“ wir aktuell noch immer an der letzten Welle der Wohnhochbauten der 60/70er Jahre. Im wohnwirtschaftlichen Bau stehen Hochhäuser eben nicht nur als Synonym für aufstrebende Metropolen, Prosperität oder „american way of life“.

Gerade durch den eher „untraditionellen“ und industriell vorgefertigten Bau von Großwohnsiedlungen fallen Assoziationen wie soziale Verelendung, Anonymität, Kriminalität – oder immobilienbezogen ausgedrückt: Sozialghettos, Wohnmaschinen und Betonburgen. In vielen Ländern stehen diese Objektstrukturen, sei es als Banlieues in Frankreich oder in Form von Großwohnsiedlungen wie in Köln-Chorweiler in Deutschland. Populistisch überzeichnet sind dies heute alles soziale Brennpunkte und nicht zuletzt eine Ursache für die Zurückhaltung von Investoren, in den Hochwohnungsbau zu investieren. Hinzu kommt der eigentliche Marktpreismechanis- mus, der belegt, dass mit der Höhe der Büroturm eben einen höheren Cash-flow generiert als ein Wohnturm. Die wenigen wohnwirtschaftlich genutzten Neubau-Beispiele in zentraler Lage positionieren sich deshalb fast ausschließlich im höheren Preissegment.

Existiert also doch ein (Nischen-)Markt? Oder ist es nur eine Diskussion der Vorurteile? Aus Sicht sich nachhaltig engagierender Investoren ist der Wohnturm eine der wenigen Möglichkeiten, Städte zukünftig urbaner zu gestalten und den Konsumenten, welche diesen Wohnwunsch äußern, entgegenzukommen. Wie verhält es sich aktuell mit dem Bauen in die Höhe in Deutschland? Welche Vorteile hat es und wie kann man mit ihm neuen städtischen Problemen entgegentreten? Warum gibt es in Deutschland und Europa wenige Investoren für Wohntürme? Kurzum: Haben sie eine Chance, sich auf dem deutschen und europäischen Markt zu positionieren?


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