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Wohin führen REITS und ausländische Investoren?

Die deutsche Wohnungsbranche befindet sich im Umbruch – so das Fazit des III. InvestmentFocus der Dr. Lübke GmbH zum Thema „Deutsche Wohnanlagen als Investitionsobjekte“. Vom Engagement ausländischer Investoren bis zu Real Estate Investment Trusts (REITS) diskutierten rund 100 Teilnehmer aus Wissenschaft und Praxis mögliche Perspektiven für Wohnungsunternehmen in Deutschland.

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Allein im letzten Jahr wurden im Rahmen von Portfoliotransaktionen (ab 1.000 Einheiten) über 340.000 Wohnungen veräußert. Zum Vergleich: In den Jahren 1998 bis 2000 waren es 129.000 (Quelle: Dr. Lübke Research). „Das Transaktionsvolumen in der Zeit von 1997 bis 2005 lag bei rund 50 Mrd. Euro. Ein Großteil der Summe floss durch Investoren aus dem Ausland nach Deutschland“, so Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke GmbH. Für sie sei Deutschland aufgrund des niedrigen Zinsni- veaus sowie unterbewerteter Immobilien interessant. Zu den größten Transaktionen zählten z.B. der Verkauf der Viterra AG an ein Tochterunter- nehmen der britischen Terra Firma Capital Partners 2005 (138.000 Wohneinheiten) und die Übernahmen der GAGFAH durch die amerika- nische Fortress Investment Group LLC im Jahr 2004 (82.000 Wohnein- heiten). Nach dem Boom der Vergangenheit rechnet Jacke mit einem geringeren Transaktionsvolumen in diesem Jahr. „Für den Rückgang ist neben einer deutlichen Angebotsverknappung auch die weiter bestehende Zurückhaltung kommunaler Eigentümer verantwortlich.“ Ob die abnehmen- den Angebote der preissenkenden Wirkung der Zinsentwicklung entgegen- wirken, sei fraglich.

AGs haben den geringsten Leerstand
Um die momentane Situation bei deutschen Wohnungsunternehmen zu bestimmen, hat Dr. Lübke diese – getrennt nach Rechtsform und Eigentü- merstruktur – zu Bilanzkennzahlen, Wohnungsbestand und Portfolioent- wicklung befragt.

AGs verfügen im Durchschnitt mit 27.000 Wohnungen an 24 Standorten über ein größer diversifiziertes Portfolio, als GmbHs (13.000 Wohnungen, 6 Standorte) und eGs (4.000 Wohnungen, drei Standorte). Trotzdem ist ihre Leerstandsquote im Vergleich mit 3,8 Prozent geringer (GmbH: 5,0%, eG: 3,8%). Die höchste Fluktuation bei Mietern weisen GmbHs mit 10,4 Prozent auf, die geringste eGs mit 8,7 Prozent.

GmbHs mit höchstem Verschuldungsgrad
Mit ihrer Strategie zielen rund 57 Prozent der AGs auf eine höhere Eigen- kapital-Verzinsung. 81 Prozent der GmbHs und 89 Prozent der eGs führen werterhaltende Investitionen auch zu Lasten der Eigenkapital-Verzinsung durch. Als Eigenkapitalrentabilität geben AGs im Durchschnitt 5,7 Prozent an, GmbHs 3,1 Prozent und eGs 2,2 Prozent. „Auffallend ist, dass GmbHs in den neuen Bundesländern eine Eigenkapitalrentabilität von -0,7 Prozent haben, eGs sogar -2,2 Prozent.“ Insgesamt schreiben GmbHs mit einem Verschuldungsgrad von 27,6 Jahren am stärksten roten Zahlen. Bei eGs beträgt er 24,3 Jahre, bei AGs 21,9 Jahre.

REITS bestimmen Zukunftsaussichten
In Zukunft planen AGs ihre Wohnungsbestände durch Zukauf um 3,3 Prozent auszuweiten, während eGs überwiegend neu bauen (4,2 Prozent). GmbHs setzten bei Expansionsabsichten zu relativ gleichen Teilen auf Ankauf (4,0%) und Neubau (4,3%). Ob ihre Strategien aufgehen, hänge u.a. von externen Rahmenbedingungen, wie der geplanten Einführung von REITS, ab. Jacke ist sicher, dass sich diese Art der Kapitalanlage in den nächsten Jahren durchsetzen werde. „Wesentlicher Vorteil von REITS ist, dass sie zu einer Professionalisierung im Bereich Immobilieninvestments führen werden. Besonders ihre hohe Fungibilität macht sie für Kapitalanleger attraktiv“.