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Wirtschaftsbau top - Wohnungsbau flop

Die Entwicklung der Bauwirtschaft der Jahre 2006 und 2007 gleicht einer rasanten Achterbahnfahrt. WĂ€hrend die Financial Times Deutschland noch am 13. November 2006 titelte: „Deutschlands Baubranche ist dem Boom nicht mehr gewachsen“, konstatierte die Frankfurter Allgemeine Zeitung ein Jahr spĂ€ter, nach zehn enttĂ€uschenden bauwirtschaftlichen Monaten: „
Der deutschen Bauwirtschaft stehen auch in den kommenden Monaten schwere Zeiten ins Haus“.

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In der Tat, nach dem fulminanten Wachstum der realen Bauinvestitionen von 4,3 Prozent im Jahr 2006 folgte 2007 die ErnĂŒchterung. Das Wachstum der realen Bauinvestitionen dĂŒrfte auf nahezu Null Prozent geschrumpft sein. Dass der Einbruch nicht noch drastischer ausfiel, ist dem erfreulichen Zuwachs im Nicht-Wohnhochbau und im Tiefbau zu verdanken. FĂŒr 2008 ist zwar eine leichte Besserung in Sicht, aber wie 2007 ist die Situation in den einzelnen Bausparten sehr unterschiedlich. Im folgenden wird versucht, die jeweiligen Baubereiche, die fĂŒr die Glas-, Fenster- und Fassadenbranche erheblichen Einfluss haben, nĂ€her zu beleuchten und die GrĂŒnde fĂŒr diese doch eher unerwartete Entwicklung zu analysieren.

Bestandsbezogene Bauleistungen dominieren die Bauinvestitionen
Dr. Bernd Bartholmai † und sein DIW Kollege Dr. Martin Gornig erstellten im Herbst 2007 ein beachtenswertes Gutachten fĂŒr das Bundesministerium fĂŒr Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) bzgl. Strukturdatenerhebung im Baugewerbe [1]. Erstmals wurde das gesamte Bauvolumen von 235,5 Mrd. Euro im Jahre 2006 nicht nur in WOHNUNGSBAU (129,5 Mrd. Euro) und NICHT-WOHNUNGSBAU (106 Mrd. Euro) aufgeteilt, sondern zudem jeweils in NEUBAU- und BESTANDSMASSNAHMEN aufgegliedert. (Abb. 1)

Es ĂŒberrascht wenig, dass die Bestandsmaßnahmen beim Wohnungsbau mittlerweile 62,1 Prozent ausmachen und mit 80,45 Mrd. Euro den Neubau (49,05 Mrd. Euro) deutlich ĂŒbersteigen. Wirklich ĂŒberraschend hat dagegen, dass beim WIRTSCHAFTSBAU (70,5 Mrd. Euro) und dem ÖFFENTLICHEN BAU (35,5 Mrd. Euro) mittlerweile die bestandsbezogenen Bauleistungen die gleiche GrĂ¶ĂŸenordnung erreichen wie das Neubauvolumen. Sowohl im Wohn- als auch im Nicht-Wohnbau kommen die AuftrĂ€ge fĂŒr Fenster und transparente Fassaden und somit fĂŒr das Isolierglas also ĂŒberwiegend aus den Bauleistungen an bestehenden GebĂ€uden.

Wohnungsbau: krĂ€ftige RĂŒckgĂ€nge beim Neubau und der energetischen GebĂ€udemodernisierung
Zu den Eigenarten des Baujahres 2007 zĂ€hlt, dass im Wohnungsbau nicht nur die schwache NeubautĂ€tigkeit die Baukonjunktur krĂ€ftig dĂ€mpfte, sondern auch der Bereich Modernisierung/ Instandsetzung gegen alle Prognosen regelrecht einbrach. Als StĂŒtze der Bauwirtschaft erwiesen sich nur der Nicht-Wohnhochbau mit fast fĂŒnf Prozent Zuwachs, vor allem getragen vom gewerblichen Hochbau, und der Tiefbau, der etwas mehr als vier Prozent zulegte. Bezogen auf die gesamten Bauinvestitionen bedeutet dies, dass 2007 das Wachstum im gesamten Hochbau mit 0,1 Prozent nahezu stagnierte, wogegen die Zunahme von etwas mehr als 4 Prozent bei den Tiefbaumassnahmen den Löwenanteil ausmacht.

Unmittelbar nach der Veröffentlichung der „Gemeinschaftsdiagnose Herbst 2007“ am 18. Oktober 2007, verfasst im Auftrag des Wirtschaftsministeriums unter Mitwirkung des ifo-Instituts MĂŒnchen [2], in der der Anstieg der realen Bauinvestitionen fĂŒr 2007 noch mit unrealistischen zwei Prozent prognostiziert wurde (Abb.2), revidierte das ifo-Institut am 29. Oktober 2007 seine EinschĂ€tzung [3]. Am krĂ€ftigsten fiel die RĂŒcknahme der Wohnungsbauinvestitionen auf minus zwei Prozent aus (Abb.3), aber selbst das erscheint noch recht optimistisch.

Ursachen fĂŒr den RĂŒckgang im Wohnungsneubau und bei energetischen Bestandsmaßnahmen
Die Vorzieheffekte, ausgelöst durch die Abschaffung der Eigenheimzulage und der Mehrwertsteuererhöhung zum 1. Januar 2007, haben das bauwirtschaftliche Wachstum 2006 mehr als erwartet gefördert und gleichzeitig die Bau-AktivitĂ€ten im Jahre 2007 gelĂ€hmt. Zwar wies das 1.Quartal aufgrund der guten Witterung und der AuftragsĂŒberhĂ€nge noch eine ungebrochen hohe Bauproduktion aus, danach verringerte sich die Dynamik jedoch merklich. Insbesondere die Nachfrage nach bestandsbezogenen Bauleistungen, speziell im Wohnungsbau, setzte sich nicht auf dem hohen Niveau des Vorjahres fort.

Die endgĂŒltige Streichung der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau, die bereits am 1.Januar 2006 wirksam wurde, senkte die Investitionsbereitschaft im Geschosswohnungsbau zusĂ€tzlich. Mittlerweile hat sich der Staat mehr oder weniger aus der Förderung des Wohnungsbaus zurĂŒckgezogen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die fĂŒr 2008 geplante Einbeziehung der Immobilie in die geförderte Altersversorgung („Wohn-Riester“) als wichtiger Impulsgeber fĂŒr den Wohnungsbau entwickelt.

Der warme Winter 2006/2007 trug ebenfalls nicht dazu bei, die SensibilitĂ€t fĂŒr energetische Klimaschutzmaßnahmen an WohngebĂ€uden zu steigern. Es ist offenbar nicht einfach zu vermitteln, dass ein geringerer Heizmittelverbrauch dennoch oder gerade deswegen WĂ€rmedĂ€mm-Maßnahmen am GebĂ€ude (wie z.B. Austausch veralterter Fenster) erforderlich macht. Der seit Anfang des Jahres 2007 mehr als doppelt so hohe Ölpreis – mittlerweile hat der Rohölpreis sogar die psychologisch bedeutsame Grenze von 100$/Barrel zeitweise ĂŒberschritten – trieb allerdings zwischenzeitlich die Heizkosten, aber auch die Energiepreise spĂŒrbar in die Höhe.

Der glĂ€nzende Start der Förderinitiative „Wohnen-Umwelt-Wachstum“ der KfW-Förderbank zu Beginn des Jahres 2006, zeitweise mit einem Zinssatz von nur 1,0 Prozent beim CO2-GebĂ€udemodernisierungsprogramm löste einen derartigen Boom aus, dass sich die Bundesregierung entschloss, die Förderinitiative im Jahr 2006 um zusĂ€tzliche 500 Mio. Euro auf insgesamt 1,5 Mrd. Euro zu erhöhen. Diese Aufstockung erfolgte allerdings als „Vorgriff“ auf die Folgejahre. Damit waren 2007 die Haushaltsmittel auf 850 Mio. Euro beschrĂ€nkt. Das bedeutete gegenĂŒber 2006 eine KĂŒrzung um 650 Mio. Euro bzw. mehr als 40 Prozent und hat sich entsprechend bemerkbar gemacht. WĂ€hrend 2006 noch ca. 280.000 Wohneinheiten energetisch modernisiert wurden, waren es per 30.September 2007 nur noch 116.000 Wohnungssanierungen.

Die „politische Verunsicherung“, die gerade im Jahre 2007 ausgelöst wurde, tat das ihrige, um Modernisierungswillige von Investitionen im WohngebĂ€udebereich abzuhalten. Einerseits wurde der Ausbau von regenerativen EnergietrĂ€gern durch das Erneuerbare-Energien-WĂ€rmegesetz und damit eine StĂ€rkung der Anlagentechnik propagiert, andererseits bekunden Politiker die Sinnhaftigkeit und Notwendigkeit von energetischen Maßnahmen in der GebĂ€udehĂŒlle. Die „wachsweiche“ Entscheidung beim GebĂ€udeenergieausweis, ob bedarfs- oder verbrauchsorientiert, stimuliert die Investitionsbereitschaft ebenso wenig, sie dĂ€mpft vielmehr.

Die seit Jahren rĂŒcklĂ€ufige oder zumindest stagnierende Entwicklung der durchschnittlichen Realeinkommen der privaten Haushalte motiviert ebenfalls nicht, krĂ€ftig in den Wohnungsneubau oder in umfassende Modernisierungsmaßnahmen zu investieren. Und das, obwohl die nach wie vor attraktiven ZinssĂ€tze der KfW-Förderbank, z.B. 1,75 Prozent zum Jahresende 2007 beim CO2-GebĂ€ude-modernisierungsprogramm mit TilgungszuschĂŒssen von bis zu 10.000 Euro bzw. BarzuschĂŒssen von bis zu 8.750 Euro, eine tragbare Finanzierung der notwendigen energetischen Bestandsmaßnahmen auch bei schmalerem Geldbeutel ermöglichen.

Auch „selbstgemachte“ Probleme innerhalb der DĂ€mmbranche haben 2007 zum massiven AuftragsrĂŒckgang beigetragen.
Teilweise erhebliche Preisanhebungen und die zeitweise extreme LieferengpÀsse im Herbst verstimmten nicht nur institutionelle Auftraggeber.

2008 bietet gute GrĂŒnde zur Zuversicht
Zwar bleibt der Wohnungsbau auch 2008 der Bremsschuh der Baukonjunktur, das ist schon durch den desaströsen Einbruch bei den Baugenehmigungen unschwer zu prognostizieren. Diese dĂŒrften sich 2007 im Wohnungsbau gerade einmal auf rund 180.000 belaufen. Das bedeutet gegenĂŒber 2006 einen RĂŒckgang um etwa 27,5 Prozent. Da die Baugenehmigungen von heute die Baufertigstellungen von morgen sind, werden 2008 wohl nicht einmal mehr 200.000 Wohnungen fertiggestellt. Das wĂ€re ein weiterer RĂŒckgang um mehr als zehn Prozent, nachdem bereits 2007 die Baufertigstellungen um fast zehn Prozent zurĂŒckgegangen sind.

Ganz anders das Bild im Nicht-Wohnungsbau. In diesem insbesondere fĂŒr den transparenten Fassadenbau wichtigen GeschĂ€ftsfeld zeichnet sich eine nach wie vor deutliche Nachfrage-Belebung ab. Vornehmlich die Investitionen bei Fabrik- und WerkstattgebĂ€uden, aber auch BĂŒroimmobilien und Hotels, sowie bei Logistikzentren, sind ungebrochen. Neben den gewerblichen Bauvorhaben werden auch die öffentlichen Bauinvestitionen an Dynamik zulegen. Das erheblich höhere Steueraufkommen wird insbesondere die Gemeinden veranlassen, lĂ€ngst notwendige Bauvorhaben umzusetzen. Zudem fördert der Bund verstĂ€rkt den Ausbau von KindertagesstĂ€tten.

Besonders positiv zu Buche schlagen dĂŒrften 2008 vor allem die Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen im Altbaubestand. Dieses gilt ebenso fĂŒr den privaten und institutionellen Wohnungsbau wie fĂŒr den gewerblichen und öffentlichen Baubereich. Vor allem wird die energetische GebĂ€udemodernisierung aufgrund der exorbitant steigenden Heiz- und Energiepreise sowie die EinfĂŒhrung des Energieausweises speziell bei der Neuvermietung von Immobilien gravierend an Bedeutung gewinnen. Ebenso werden die Modernisierungen bei gewerblichen Bauten und bei den öffentlichen Bauinvestitionen zunehmen. Das integrierte Energie- und Klimaschutzprogramm (IEKP) der Bundesregierung vom 5. Dezember 2007 sieht insbesondere vor, das Energiesparpotential der stĂ€dtischen Strukturen und der sozialen Infrastruktur effizienter auszuschöpfen. Hierzu sollen im Rahmen des CO2 GebĂ€udemodernisierungsprogramms 200 Mio. Euro zur Zinsverbilligung von Darlehen an Kommunen fließen. Insgesamt 600 Mio. Euro sollen zudem im Rahmen des Investitonspaktes Bund-LĂ€nder-Kommunen bereitgestellt werden, die ebenfalls der energetischen Modernisierung von Schulen, KindergĂ€rten, KindertagesstĂ€tten, Turnhallen oder anderen GebĂ€uden der sozialen Infrastruktur zugute kommen.

Im GebĂ€udebestand liegt bekanntlich das grĂ¶ĂŸte, kurzfristig mobilisierbare Klimaschutz-Potenzial. Das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung bietet fĂŒr die daran beteiligten Baubranchen hervorragende Chancen, dieses zu nutzen und so von den energetischen Maßnahmen im Immobilienbestand zu profitieren. Denn ein moderater Anstieg der Bauinvestitionen ist fĂŒr 2008 durchaus realistisch.