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Wiener Privatbank: Erholung der europäischen Immobilieninvest-Märkte

Nach Einschätzung der Wiener Privatbank Immobilieninvest AG wird es aufgrund der insgesamt robusten Verfassung der internationalen Volkswirtschaften und der fundamental guten Unternehmensdaten im 2. Halbjahr 2008 zu einer beginnenden Normalisierung der Kapitalmärkte kommen. Zwar kann es aufgrund der Nachwehen der US-Hypothekenkrise immer wieder zu erneuten Turbulenzen kommen – insbesondere im Finanzbereich und damit auch in der Immobilienbranche – das Marktsentiment sollte sich aber nach der Ergebnissaison für das Finanzjahr 2007 nachhaltig verbessern. Für Immobilieninvestments sprechen weiterhin die gesunden Fundamentaldaten des Immobiliensektors, die relativ niedrigen Zinsen sowie verstärkte M&A-Aktivitäten.

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Im Vergleich zum 1. Quartal 2007, das durch deutliche Prämien auf den NAV der Immobiliengesellschaften geprägt war, notieren die Unternehmen aktuell mit hohen Abschlägen zu ihrem NAV. „Mittelfristig sollte es aber wieder zu einer Normalisierung der Bewertungsniveaus kommen. Wir rechnen damit, dass sich der Abstand der Immobilienaktien-Kurse zum NAV im Laufe des Jahres 2008 schrittweise reduzieren wird“, kommentiert Mag. Sascha Herczegh (Bild l.), Mitglied des Vorstandes, die Entwicklung an den Kapitalmärkten.

Stock Picking und Strenge Selektion
Die Wiener Privatbank geht in der Gewichtung ihrer Asset Allocation derzeit nicht nach bestimmten Märkten oder Segmenten vor, sondern setzt auf eine strenge Einzeltitelauswahl. „In der aktuellen Marktsituation ist Stock Picking das Gebot der Stunde. Das blinde Wachstum ist überall vorbei, und in allen Märkten trennt sich die Spreu vom Weizen. Wir setzen daher auf die strenge Selektion auf Einzeltitelbasis und auf Immobiliengesellschaften, die aufgrund ihrer gesunden Finanzierungsstrukturen, ihrer Mieterstruktur und vor allem durch ihr NAV- und Cash-Flow-Wachstum überzeugen. Um langfristig das Vertrauen der Anleger wiederzuerlangen, ist darüber hinaus Transparenz ein entscheidendes Erfolgskriterium von Immobiliengesellschaften“, meint Fondsmanagerin Gabriela Tinti.

Entscheidend für die Entwicklung der europäischen Immobilienaktienmärkte werden dabei vor allem auch die fundamentalen Auswirkungen der Finanzkrise auf den realen Immobilienmarkt sein. „Die Frage ist, ob es sich dabei um eine punktuelle Finanzkrise handelt oder ob beispielsweise europäische Banken auch Mitarbeiter und damit Büroflächen abbauen werden müssen und damit einzelne Immobilienmärkte lokal unter Druck geraten“, so Gabriela Tinti. Sollten die Auswirkungen wie derzeit erwartet überschaubar bleiben, rechnet die Wiener Privatbank mit einer weiterhin stabilen Entwicklung der Immobilienmärkte, wobei laut Gabriela Tinti „auch hier die goldenen Zeiten vorbei sind und die Renditekompression vorerst einmal vorbei sein dürfte“.

Immobilienunternehmen werden sich verstärkt auf Bereiche fokussieren, in denen das Mietpreiswachstum noch nicht voll ausgereizt ist und moderne Flächen knapp sind. Von dieser höheren Nachfrage werden insbesondere Unternehmen profitieren, die durch aktives Asset Management überdurchschnittliches NAV- und Ertragswachstum erzielen können.

Gute Chancen sieht die Wiener Privatbank aufgrund der nach wie vor unter westeuropäischem Niveau liegenden Immobilienpreisen sowie weiterem Mietsteigerungspotenzial auch für die österreichischen Immobiliengesellschaften im Jahr 2008. „Die österreichischen Unternehmen haben Marktchancen überwiegend frühzeitig erkannt und verfügen nun zum Großteil über attraktive Portfolios. Nach Ende der Kurskorrektur gehen wir aufgrund der günstigen Bewertung von einem guten Einstiegszeitpunkt für Investments aus, wobei Investoren sehr selektiv vorgehen sollten“, so Sascha Herczegh.

Ausgewogene Portfoliostrategie durch Diversifikation
Investments in Immobilienaktiengesellschaften werden nach Ansicht der Wiener Privatbank eine ausgewogene Portfoliostrategie weiterhin unterstützen, sowohl aus Gründen der Diversifizierung als auch aus Ertragsüberlegungen. Eine breite Streuung ist dabei nicht nur zwischen verschiedenen Asset-Klassen wichtig, sondern auch innerhalb der Immobilienbranche. Denn während einzelne Immobilienwerte in Europa heuer bis zu 50 % verloren haben, gingen der europäische Branchenindex EPRA oder der IATX nur rund 30 % zurück. Über Immobilienaktienfonds, wie dem Wiener Privatbank European Property, können Investoren vom europäischen Immobilienaktienmarkt profitieren und gleichzeitig das Einzeltitelrisiko reduzieren. „Generell ist breite Diversifikation und ruhiges und überlegtes Investieren in Kombination mit einem guten Market Timing der Weg zum Erfolg. Alle diese Faktoren werden in einem professionellen Portfoliomanagement, wie es die Wiener Privatbank bietet, optimal berücksichtigt“, streicht Sascha Herczegh die Vorteile für Wiener Privatbank-Kunden hervor.

Darüber hinaus gewinnen Direktinvestments wie Vorsorgewohnungen mit ihrer konstanten Rendite und steuerlichen Vorteilen an Attraktivität. Auch geschlossene Fonds oder Bauherrenmodelle sind in Zeiten volatiler Kapitalmärkte eine interessante Alternative zu Immobilienaktien und tragen zur Diversifikation des Portfolios bei.