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Wiener Immobilienmarkt auf Rekordkurs

Setzt sich der Trend des ersten Halbjahres 2006 fort, so hat das Jahr 2006 das Potenzial, ein Rekordjahr am Wiener Büromarkt zu werden, so die Prognosen der Immobilienexperten von CB Richard Ellis in Wien. Im ersten Halbjahr 2006 wurden rund 215.000 m² Büroflächen vermietet, und damit rund. 35.000 m² mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Für die Flächen, die in der zweiten Jahreshälfte fertig gestellt werden liegt bereits eine Vorvermietung von 38% vor. Die Leerstandsrate wird nach Einschätzung von CB Richard Ellis zum Jahresende rund 6% betragen, es wird mit stabilen Mieten gerechnet. Für Investoren – primär aus Österreich – ist Wien einer der interessantesten Märkte, was sich in einem Investitionsvolumen von ca. 1,3 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2006 ausdrückt. Aber auch internationale Investoren haben die Attraktivität Wiens wieder entdeckt.

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2005 war mit ca. 390.000 m² vermieteter Bürofläche – nach dem Jahr 2000 – ein absolutes Rekordjahr am Wiener Büromarkt. Im ersten Halbjahr 2006 wurden bereits ca. 215.000 m² in Wien vermietet und die Experten von CB Richard Ellis rechnen mit einer Vermietungsleistung von ca. 410.000 m² bis zum Jahresende. „Die Hauptgründe der Anmietungen liegen primär im Flächentausch zu höherwertigen und / oder zentraleren Lagen“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis in Wien. Die größte Vermietung im ersten Halbjahr 2006 ist die Vorvermietung von ca. 40.500 m² Bürofläche an die OMV für die neue Zentrale im Viertel Zwei (Vorgartenstraße). 27% aller Bürovermietungen im ersten Halbjahr 2006 betrafen Handels- und Industrieunternehmen, während 20% der Büros an Dienstleister vermietet wurden, 9% an Ämter und Behörden sowie 8% an Banken und Versicherungen.

Innere Bezirke weiterhin an der Spitze
45% aller Anmietungen im ersten Halbjahr 2006 entfielen auf die Inneren Bezirke Wiens. Damit ist die Wiener Innenstadt, in der vor allem auf hohem Niveau revitalisierte Altbauten angeboten werden, auch am stabilsten (Ver- mietung im ersten Halbjahr 2005: 40%). Die Donau City – Lassallestraße unterstreicht ihre Attraktivität und liegt mit 32% aller Anmietungen im ersten Halbjahr 2006 an zweiter Stelle. Großflächige Neubauten und die gute U-Bahn-Anbindung machen diesen Standort interessant. Im ersten Halbjahr 2005 wurden am Wienerberg im Süden Wiens noch 24% aller Büroflächen Wiens vermietet, im ersten Halbjahr 2006 nur noch 8%. Dies könnte sich aber in den nächsten Jahren wieder ändern, nachdem für Ende 2008 die Fertigstellung des 4. Bauteils des Euro Plazas mit ca. 55.000 m² Bürofläche erwartet wird. Stabil sind die kleinen Bürostandorte im Westen (5% aller Vermietungen im ersten Halbjahr 2006) und in Heiligenstadt (7% aller Ver- mietungen im ersten Halbjahr 2006). Für Erdberg, den Bürostandort im Osten Wiens – gelegen zwischen Innenstadt und Flughafen Wien-Schwechat – wird nach der Fertigstellung der Projekte OCG II (ca. 28.400 m²) sowie TownTown (ca. 40.000 m²) wieder ein Anstieg der Vermietungs- leistung erwartet. Im ersten Halbjahr 2006 entfielen lediglich 3% der Wiener Vermietungen auf Erdberg.

Leerstandsrate sinkt
Kontinuierlich sinkend ist seit 2003 die Leerstandsrate in Wien. Waren es im zweiten Quartal 2005 noch 7,1%, so beträgt die Leerstandsrate ein Jahr später, im zweiten Quartal 2006, noch 6,2%. „Bis Ende des Jahres sollten wir bei 6% Leerstandsrate halten, bedingt durch weniger neue Büroflächen sowie durch eine weitere starke Vermietungsleistung im zweiten Halbjahr 2006“, zeigt sich Dr. Andreas Ridder zuversichtlich.

Stabilität bei Mieten
Wurden einige europäische Bürostandorte in den vergangenen Jahren von Ups and Downs bei den Mietpreisen geschüttelt, so hat sich Wien zu einem der stabilsten Standorte des Kontinents entwickelt. Nominell ist die Spitzen- miete mit netto 20,00 Eur/m²/Monat bzw. 240,00 Eur/m²/Jahr gegenüber dem Jahr 2000 (20,7 Eur/m²/Monat) leicht gesunken, real bedeutet dies unter Berücksichtigung der Inflationsrate einen Rückgang von 5%. Das ist im Vergleich zu anderen europäischen Städten sehr stabil. Auch in den Randlagen – so die Einschätzung von CB Richard Ellis – ist der starke Preisdruck beendet und die Preise haben sich – wenn auch auf niedrigem Niveau – eingependelt. Die höchsten Mieten zahlen Unternehmen in der Wiener City für ihre Büros (11,00 – 20,00 Eur/m²/Monat), gefolgt von der Donau City (10,00 – 16,00 Eur/m²/Monat) und Erdberg (9,00 – 14,00 Eur/m²/Monat). In Heiligenstadt, am Wienerberg und im Westen Wiens sind die Büromieten mit 8,50 – 13,50 Eur/m²/Monat auf einheitlichem Niveau. Im europäischen Vergleich der Mieten – hier liegt London nach wie vor mit 1.311 Eur/m²/Jahr an der Spitze – findet man Wien auf demselben Mietniveau wie Warschau und Budapest (240,00 Eur/m²/Jahr), noch vor Bratislava, allerdings hinter allen westeuropäischen Hauptstädten.

Investmentmarkt
Rund 1,3 Milliarden Euro wurden im ersten Halbjahr in österreichische Immobilien investiert. Die Investoren kamen – wie auch schon im Jahr 2005 – primär aus Österreich (81%). Immobilien AGs sind die größte Gruppe an Investoren, gefolgt von deutschen geschlossenen Fonds, Stiftungen und Privaten. Interessant ist aber, angelockt durch die im internationalen Vergleich stabilen und attraktiv gewordenen Renditen, dass vermehrtes Interesse von Investoren aus Irland, Australien, Großbritannien und USA festzustellen ist. „Bei den Investments wird sich sicherlich im zweiten Halbjahr 2006 noch einiges tun“, ist Andreas Ridder überzeugt. Da nach den ersten sechs Monaten des Jahres mit ca. 1,3 Milliarden Euro bereits 68% des Gesamtinvestmentvolumens des Jahres 2005 erreicht sind, ist zu erwarten, dass auch bei den Investments das Jahr 2006 ein Rekordjahr wird.

Renditen
Die Spitzenrenditen in europäischen Metropolen wie London, Paris oder Barcelona liegen zwischenzeitlich deutlich unter österreichischem Niveau, die sich bei rund 4,8% einzupendeln beginnen (Vergleiche: London: 4,00%, Paris: 4,25%, Madrid: 4,25%). Die Renditen der CEE (Central and Eastern Europe) Märkte orientieren und gleichen sich stark an jene in Österreich an. Durch diese Entwicklung wird der österreichische Immobilienmarkt sukzes- sive für institutionelle Anleger attraktiver; auch wenn durch die vermehrte Nachfrage am Immobilieninvestmentmarkt noch mit einem leichten Absin- ken der Renditen in der zweiten Jahreshälfte zu rechnen ist. Die Höhe der Renditen in Österreich wird zunehmend von der Qualität der Mietverträge und weniger von der Lage oder Qualität der Objekte abhängig. Auch werden sich die Renditen von Objekten in guten Lagen an jene in durchschnittlichen Lagen angleichen – so die Prognose von CB Richard Ellis.