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Wiener Hotelmarkt boomt

Der Wiener Hotelmarkt wird kräftig aufgemischt. Bereits in den vergangenen Jahren haben einige neue Hotels in Wien ihre Pforten geöffnet, und dieser Trend wird auch in den nächsten Jahren ungebremst weitergehen. Alleine in diesem Jahr wurden bzw. werden voraussichtlich acht Hotels internatio- naler Marken in Wien mit insgesamt mehr als 800 Zimmern eröffnet. Die Bandbreite der neu hinzukommenden Hotels reicht von luxuriösen Boutique-Hotels bis zu Low-Budget-Hotels. Ein Ende des Booms in den nächsten Jahren ist nicht in Sicht. Wiener Hotels erfreuen sich bei Projekt- entwicklern und Investoren insbesondere aufgrund der stabilen Marktlage und der stetig steigenden Übernachtungen nach wie vor großer Beliebtheit.

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Stabilität und Kontinuität
Der Wiener Hotelmarkt ist generell sehr stabil und wenig risikoanfällig. Allerdings war die Wiener Hotellerie von Boomzeiten und von Branchenkri- sen infolge von Wirtschaftsflauten und Terrorangst im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten wie Paris, London, Berlin oder Warschau bislang wenig betroffen. Das Übernachtungsaufkommen ist in der Bundeshauptstadt in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen. Zwischen 2003 und 2005 konnte eine Steigerung von rund 10 % bei den Übernachtungen auf rund 8,8 Millionen verzeichnet werden. Im ersten Halbjahr 2006 wurde ein Wachstum von mehr als 9 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres registriert. Wenngleich diese außerordentliche Steigerung teilweise auch auf zusätzliches Nächtigungsaufkommen durch Veranstaltungen im Rahmen des Mozart-Jahres 2006 und der österreichischen EU-Präsidentschaft zurückzuführen ist, ist sie doch ein Beweis für die kontinuierlich positive Entwicklung der touristischen Nachfrage in Wien unabhängig von wirtschaftlichen und politischen Krisen.

Hohe Durchschnittsauslastung von über 70 % ist ein Spitzenwert
Der Wiener Hotelmarkt ist seit langem von einer relativ hohen Auslastung mit einer durchschnittlichen Zimmerbelegung von über 70 % geprägt – ein Spitzenwert im europäischen Vergleich. Diese hohe Auslastung ist auf den ausgewogenen Gästemix aus Geschäftsreisenden und Kongressteilneh- mern auf der einen Seite und Touristen auf der anderen Seite zurückzu- führen. Wien ist traditionell ein beliebtes Ziel von Städtereisenden, die – antizyklisch zu den Geschäftsreisenden – vorwiegend während der Ferienmonate und an Wochenenden die Stadt besuchen. Gleichzeitig rangiert Wien seit Jahren unter den drei wichtigsten Kongressdestinationen weltweit. Mehr als eine Million Nächtigungen, das entspricht einem Anteil von mehr als 11 % am gesamten Nächtigungsaufkommen, sind dem Kon- gresstourismus zuzurechnen. Hinzu kommen die Geschäftsreisenden, welche vor allem von Montag bis Freitag und außerhalb der Ferienzeiten nach Wien reisen. Diese Mischung sorgt für eine ausgewogenen Nachfra- gestruktur und Auslastungsverteilung während der Woche und im Jahresverlauf.



Netto-Zimmerpreis kontinuierlich steigend
Auch der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis (das heißt der Preis nach Rabatten, exklusive Frühstück und Mehrwertsteuer) ist in den letzten Jahren kontinuierlich leicht gestiegen. Allerdings befindet sich Wien damit nach wie vor im europäischen Mittelfeld. Städte wie Paris, London, Rom, Mailand und Amsterdam erzielen einen weitaus höheren durchschnittlichen Netto-Zimmerpreis als Wien.

Hotels im Brennpunkt von Projektentwicklern und Investoren
Diese Stabilität und positive Marktentwicklung haben Hotels in Wien für Projektentwickler und Investoren interessant gemacht. Mittlerweile werden Hotels in zunehmendem Maß als Teil eines Gesamtprojektes (z. B. Mischnutzung von Büros, Geschäftsflächen und Hotel) bzw. als alternative Nutzungsform zu Büros und anderen gewerblichen Immobilien in Planungsüberlegungen neuer Immobilienprojekte miteinbezogen. „Ein Großteil unserer Machbarkeitsstudien dient den Kunden mittlerweile zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Hotelentwicklung als Alternative zu Büro- oder anderen gewerblichen Immobilienprojekten“, erläutert Natascha Blauensteiner, Senior Consultant bei PKF hotelexperts. Hinzu kommt das große Interesse vieler Investoren, allen voran institutionelle Anleger, am Kauf von Hotelimmobilien als Anlageobjekt. Das Zusammenspiel all dieser Faktoren (stabile Marktlage, Interesse von Projektentwicklern und Interesse seitens der Investoren) führt zu einer verstärkten Entwicklung neuer Hotelprojekte in Wien.



Was gibt es Neues?
Die Hotelprojekte umfassen praktisch alle Arten und Qualitätssegmente von Stadthotels: Von Low-Budget-Hotels (z.B. Motel One) bis hin zu Luxushotels, von kleinen Boutique-Hotels (z.B. DO & CO Hotel) bis hin zu großen Kongresshotels mit 1.000 Zimmern reicht die Palette der geplanten bzw. in Bau befindlichen Hotels. Zahlreiche internationale Hotelgruppen suchen nach neuen Standorten. Dabei handelt es sich sowohl um bereits in Wien vertretene Ketten (z.B. Accor, Marriott), als auch um internationale Hotelgruppen, die noch kein Haus in Wien betreiben. Insbesondere – aber nicht nur ausschließlich – im Luxussegment herrscht große Nachfrage internationaler Luxusmarken wie z. B. Kempinski, Four Seasons, Ritz-Carlton, Mandarin Oriental oder Hyatt, um nur einige zu nennen. Auch die Standorte variieren von Innenstadtlagen in der Wiener City bis hin zur Donau-City, vom Westbahnhof bis zum Südbahnhof, ja sogar am Donaukanal ist ein Hotelschiff geplant.

Eine Auswahl der wichtigsten neuen Hotelprojekte in Wien
Den Reigen der Hoteleröffnungen hat dieses Jahr das DO & CO Hotel im Haas Haus begonnen, das im Frühjahr seine Pforten öffnete. Das traditionsträchtige Haus, in dem sich bereits Restaurants sowie eine Bar von DO & CO befanden, wurde in den oberen Etagen zu einem Boutique-Hotel mit 43 Zimmern und Suiten umgebaut. Das Hotel ist von außen nicht auf den ersten Blick als solches erkennbar. Es fehlt eine Vorfahrt, und die Lobby befindet sich nicht im Erdgeschoss, sondern im Obergeschoss. Die Hotelgäste können das bestehende DO & CO-Restaurant sowie die Bar nutzen. Das Hotel ist Mitglied der internationalen Kooperation design hotels.



Gleiches gilt für das im Mai eröffnete Hotel Levante Parliament. Das Hotel, das von einer österreichischen Gruppe privat betrieben wird, befindet sich hinter dem Parlamentsgebäude und verfügt über 74 Zimmer sowie ein Restaurant. Nebenan wurden unter dem Namen Levante Laudon 39 Serviced Apartments für Langzeitgäste errichtet.

Ebenfalls im Mai nahm das Courtyard by Marriott Hotel in der Schönbrunner Straße mit 118 Zimmern seinen Betrieb auf. Es ist das erste Hotel dieser Marke in Wien. Courtyard by Marriott Hotels gibt es bereits in der Nähe von Graz und in Linz. Weitere Standorte in Wien sind bereits in Planung. Das Gebäude wurde in nur sechs Monaten von einem Bürokomplex in ein Hotel umgewandelt. Das Hotel richtet sich mit seinem funktionalen, aber dennoch sehr ansprechenden Design sowohl an Geschäftsreisende als auch Touristen. Es ist bereits das siebte Hotel der US-amerikanischen Hotelgruppe Marriott in Österreich.

Nicht allzu weit entfernt, am Gaudenzdorfer Gürtel, wird im Oktober dieses Jahres die Eröffnung des ersten Motel One Hotels in Wien erwartet. Das Hotel der Budget-Kategorie wird über rund 188 Zimmer verfügen.

Ende Juni hat das Vier-Sterne Delta Hotel Vienna mit 180 Zimmern unweit des Südbahnhofs und damit nahe am zukünftigen Zentralbahnhof Wien eröffnet. Es ist das zweite Hotel der österreichischen Gruppe Tourotel, die bereits ein Haus an der Mariahilferstraße betreibt.



Am Rennweg (3. Bezirk) treffen mehrere Hotelprojekte aufeinander. Ein Hotel der Vier-Sterne-Kategorie mit rund 219 Zimmern und Suiten, Seminarräumen für bis zu 150 Personen und einem Wellness-Bereich wird am Rennweg 12 errichtet. Das Haus befindet sich direkt neben dem bereits bestehenden NH Hotel Belvedere. Das Hotel, dessen Eröffnung für Sommer 2007 geplant ist, wird von der deutschen Hotelgruppe Lindner Hotels betrieben werden und repräsentiert das erste Hotel dieser Marke in Österreich. Die Gruppe betreibt in Deutschland, der Schweiz und auf Mallorca bereits 24 Hotels. Dass dieser Standort Anziehungskraft besitzt, zeigt ein weiteres – auch an das NH Hotel angrenzendes und derzeit in Bau befindliches – Hotel. Mitte 2007 ist die Eröffnung des Royal Media Hotels am Rennweg 16 geplant. Das Hotel mit 350 Zimmern wird von der italienischen Gruppe Domina Hotels betrieben werden. Es ist das erste Haus der Gruppe in Österreich.

In der Nähe des Westbahnhofs wird im Februar 2007 die Eröffnung eines Drei- bis Vier-Sterne Hotels des deutschen Betreibers Fleming’s mit rund 144 Zimmern erwartet. Ein weiteres Hotel dieses Betreibers ist in der Josefstädterstraße mit ca. 180 Zimmern (mit geplanter Eröffnung im Jahr 2009) vorgesehen.

Die Wiener Innenstadt zählt zu den begehrtesten Hotelstandorten Wiens, insbesondere Luxushotelketten suchen hier sehr intensiv nach Topstandorten. Einer dieser Standorte befindet sich im ehemaligen Bankgebäude am Schubertring, in unmittelbarer Nähe des Stadtparks und der Oper. 220 Luxuszimmer sowie Restaurants und Bankettflächen sind in diesem historischen Gebäude geplant. Nach der gelungenen Erweiterung des Traditionshotels Sacher plant auch das Hotel im Palais Schwarzenberg umfassende Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen. Ferner soll in der Riemergasse das historische Handelsgericht in ein elegantes Fünf-Sterne-Hotel umgewandelt werden.

Ein weiterer begehrter Standort befindet sich derzeit am Donaukanal beim Schwedenplatz. Dort befindet sich gegenwärtig das Novotel Wien Urania in der Aspernbrückengasse in Bau. Das Haus, dessen Eröffnung im Oktober 2007 geplant ist, wird über rund 120 Zimmer verfügen und ist nunmehr das 15. Hotel des französischen Accor Konzerns in Wien.



Nur wenige Meter entfernt plant die Uniqa Versicherung am Standort ihrer ehemaligen Konzernzentrale Praterstraße 1-7 im zweiten Wiener Gemeindebezirk die Errichtung eines neuen multifunktionalen Gebäudes, das primär als Hotel genutzt werden soll. Die Pläne für das Haus, das ein Hotel der gehobenen Kategorie beherbergen soll, stammen vom französischen Star-Architekten Jean Nouvel.

Am Donaukanal selbst, nahe der Urania, ist ein Hotelschiff mit rund 70 Luxuszimmern im Gespräch.

Etwas weiter stadtauswärts wird direkt gegenüber des Wiener Messegeländes in der Trabrennstraße ein Hotel mit rund 250 Zimmern der Drei- bis Vier-Sterne-Kategorie geplant, das unter der Marke Courtyard by Marriott betrieben werden soll. Es ist Teil der Gesamtentwicklung des Projektes „Viertel Zwei“, das neben einem Hotel mehrere Bürogebäude, Wohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und einen See umfassen wird.

In der Donaustadt – zwischen Alter Donau und Donauinsel – errichtet die im österreichischen Familienbesitz stehende Arcotel-Gruppe ein Vier-Sterne-Hotel mit rund 289 Zimmern und eigenem Zugang zum Kaiserwasser. Die Eröffnung ist für Frühjahr 2007 geplant. Schräg gegenüber, direkt am Donauufer, soll ein spektakuläres Hochhausprojekt inmitten des Business Parks Donau-City entstehen. Entworfen von einem weiteren französischen Stararchitekten (Dominique Perault) sollen zwei Gebäude entstehen. Im mit 220 Meter höchsten Gebäude Österreichs (und einem der höchsten Gebäude Europas) soll unter anderem ein Hotel enthalten sein.



Perspektiven
Die Liste der geplanten Hotelprojekte ist lang. Doch muss auch erwähnt werden, dass zwar viele Projekte geplant, aber lange nicht alle realisiert werden. „Die Entwicklung von Hotelimmobilien ist äußerst komplex und wesentlich umfangreicher als herkömmliche Immobilienprojekte. Die Herausforderung ist es, den richtigen Standort für die passende Art von Hotel, den optimalen Hotelbetreiber für das Projekt sowie den richtigen Vertrag und die Finanzierung auf einen Nenner zu bringen. Das erfordert viel Spezial-Know-how und Branchenwissen“, meint Natascha Blauensteiner. Oft wird nur ein Bruchteil der geplanten Projekte tatsächlich realisiert.
Der Wiener Markt hat insgesamt mit einem markanten Zuwachs an Hotelzimmern, insbesondere in der Vier- und Fünf-Sterne-Kategorie, zu rechnen. Der jetzige Boom bei Hotelentwicklungen wird sich aber in den weiteren Jahren auch wieder abschwächen. Es ist jedoch zweifelsohne mit einer verschärften Wettbewerbssituation zu rechnen, insbesondere in Hinblick auf die Zimmerpreise. Unter Druck kommen vor allem Hotels mit einer unklaren Positionierung, einem abgewohnten Produkt, einem zweitrangigen Standort sowie schlechten Vertriebssystemen. Profitieren werden Hotels mit exzellentem Standort, einer klaren zielgruppenorientierten Positionierung, einem trendigen und marktkonformen Angebot sowie Hotels mit einer bekannten und starken Marke und sehr gutem Vertriebssystem im Hintergrund. Potenzial gibt es insbesondere noch im Segment der gebrandeten Low-Budget- und Budget-Hotels sowie der designorientierten Budget-Hotels. In diesen Segmenten sind bisher nur wenige internationale Marken in Wien vertreten.