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WestInvest InterSelect ist bester Fonds für Privatanleger

Scope Analysis hat heute die neuen Ratings für die in Deutschland
zugelassenen Offenen Immobilien-Publikumsfonds vorgelegt. Sieben Produkte konnten sich verbessern, weitere sieben erhielten unveränderte Bewertungen. 14 Produkte – die Hälfte der
Fonds, die bereits im Vorjahr dem Rating unterzogen wurden – erhielten schlechtere Noten als 2007. Schwierige Märkte und hohe Mittelzuflüsse drückten im Schnitt die Ergebnisse der aktuellen Ratingrunde. Dem Rating unterzogen wurden in Deutschland vertriebene Immobilien- Publikumsfonds für Privatanleger und institutionelle Investoren, die mindestens ein volles Geschäftsjahr abgeschlossen haben. Im Detail geprüft wurde die Qualität der
Immobilienportfolios, die Finanzstruktur der Fonds und die Management-Qualität der Kapitalanlagegesellschaften. Die Analyse der Immobilienportfolios wurde von der Bauhaus-
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung im Auftrag von Scope Analysis durchgeführt.

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Die bestplatzierten Offenen Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger sind der WestInvest InterSelect (AA), der TMW Immobilien Weltfonds von TMW Pramerica (AA-), der UniImmo: Global (AA-) von der Union Investment Real Estate, der hausInvest europa (AA-) von Commerz Real, der Deka-ImmobilienEuropa sowie der grundbesitz global von RREEF (AA-).

Die besten Offenen Immobilienfonds 2008 für Privatanleger
Der WestInvest InterSelect ist nach Scope-Analyse der beste Europa-Fonds für Privatanleger. Auch bei der Management- Qualität landet die WestInvest – Schwestergesellschaft der Deka Immobilien – auf Platz 1. Der im Vorjahr erstplatzierte TMW Immobilien Weltfonds fiel leicht zurück, ist aber nach wie vor der beste auf dem Markt erhältliche Globalfonds. Der UniImmo: Global konnte sich gegenüber dem Vorjahr verbessern: Das fünftbeste Immobilienportfolio am Markt überzeugt durch eine gute Mietvertragsstruktur und geringe Leerstände. Der Fonds wird von einer der besten Managementgesellschaften verwaltet und ist für einen Globalfonds kostengünstig. Der Klassiker hausInvest europa zeigt in allen Bereichen solide Qualität. Er ist der zweitbeste Europa-Fonds für Privatanleger und besitzt die beste Finanzstruktur unter den Top-Produkten. Auch der Deka-ImmobilienEuropa ist über alle Qualitätskriterien hinweg gut aufgestellt; unter den für Privatanleger offenen Europafonds liegt er auf Platz 3. Ebenfalls den dritten Platz nimmt die dahinter stehende KAG – die Deka Immobilien – für ihre Management- leistung ein.

Renditerückgänge auf 4,5 bis 5 Prozent im Branchenschnitt zu erwarten
Die Spreizung in den Risiko-Renditeprofilen der Fonds hat sich gegenüber dem Vorjahr noch stärker ausgeprägt. Die Fondsrenditen speisen sich nur noch zum Teil aus der Erzielung nachhaltiger Mieterträge auf Basis von Bestandsimmobilien. Durch neue Märkte, chancenorientierte Projekte und aktive Trading- Strategien sind neben den Ertragschancen auch die Risiken in den Fonds gestiegen.

Einige Fonds lieferten überdurchschnittliche Ergebnisse in der Ein-Jahres-Performance zwischen gut sechs und knapp neun Prozent (per Ende März) ab. Da die Kapitalanlagegesellschaften aber recht unterschiedliche Risiken eingehen, um ihre Renditeziele zu erreichen, ist eine Fondsselektion anhand der Fondsperformance allein kaum noch sinnvoll. Die hohen Renditen des Jahres 2007 sind eine durch Sondereffekte erzeugte Moment- aufnahme und lassen sich nicht in die Folgejahre fortschreiben. Da weitere großangelegte Paketverkäufe nicht mehr zu erwarten sind, rechnet Scope Analysis mit einer Abschmelzung der durchschnittlichen Performance auf wieder branchenübliche Werte – von aktuell durchschnittlich 5,4 Prozent zurück zu 4,5 bis 5 Prozent. Immobilienbewertungen durch Marktschwäche in USA und London auf dem Prüfstand Ausgelöst durch die Kreditkrise, erleben der Büromarkt London und die US-amerikanischen Immobilienmärkte derzeit scharfe Einschnitte. In den USA haben sich die deutschen Kapitalanlagegesellschaften bereits vor Subprime zurückgehalten. Insgesamt nur 7,2 Prozent aller Verkehrswerte der Fonds stehen derzeit auf US-amerikanischem Boden. Die Fonds verlagerten ihre Amerika-Investments in 2007 nach Süd- und Mittelamerika sowie nach Kanada. In Großbritannien griffen die Kapitalanlagegesellschaften dagegen verstärkt zu. Britische Immobilien – im Wesentlichen in London – sind mit einem Anteil von 13,2 Prozent und einem Verkehrswertvolumenvon über 10 Mrd. Euro fast doppelt so stark wie die USA in den Fondsportfolios vertreten. Die Immobilien in den Fonds müssen nur einmal jährlich durch Sachverständige bewertet werden. Je länger aber der Preisverfall andauert, desto größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass Wertansätze von Immobilien angepasst werden müssen. Zwar berücksichtigen die Gutachter bei der Wertermittlung nicht nur die reinen Verkehrswerte, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Mieterträge. "Aber auch diese sinken, wenn der Markt langfristig schwächelt und Immobilien zur Neuvermietung anstehen", bewertet Sonja Knorr, Senior Analystin für Offene Immobilienfonds, die Situation. „Eine Entwarnung an der Abwertungsfront können wir deshalb nicht vermelden." In London dagegen nicht oder kaum investiert sind beispielsweise der WestInvest InterSelect, der AXA Immoselect, der UBS (D) Euroinvest Immobilien und der UniImmo: Europa.

Asien- Verkehrswerte gegenüber dem Vorjahr verdoppelt
Vor dem Hintergrund der verschlechterten Wirtschafts- perspektiven in den USA und der boomenden Märkte Asiens betreibt eine Reihe von Kapitalanlagegesellschaften eine aktive Asien- Investmentstrategie. Noch lag der Asien-Anteil an den Verkehrswerten aller Fonds zum Jahresende 2007 bei 2,7 Prozent. Das bedeutet allerdings bereits eine Verdoppelung innerhalb eines Jahres. Darüber hinaus sind zahlreiche, kürzlich erworbene Objekte noch nicht in die Portfolios eingestellt und deshalb in den Zahlen noch nicht enthalten. Über die drei größten Asien-Bestände mit Portfolio- Anteilen von jeweils knapp 30 Prozent verfügen derzeit der hausInvest global von Commerz Real, der Morgan Stanley P2 Value und der Deka- ImmobilienGlobal. Im Investment-Fokus der Fondsgesellschaften stand Seoul, auf Platz 2 folgte Tokio. Den erhöhten Marktchancen stehen erhebliche Risiken gegenüber. Mangelnde Transparenz kennzeichnet eine Reihe der neuen Zielmärkte; etablierte asiatische Standorte zeigen bereits deutliche Überhitzungs- erscheinungen. Das Risiko, zu überhöhten Preisen einzukaufen, ist in Boomregionen wie Hongkong, Tokio und Singapur mit Spitzenmieten von 130 bis 270 US-$/Monat besonders groß. Zum Vergleich: Die Spitzenmiete in der City Frankfurt beträgt derzeit rd. 38 Euro/Monat.

Fondsrisiken durch hohe Fondsliquidität und Projektentwicklungen erhöht
Den Fonds flossen im vergangenen Jahr insgesamt 6,7 Mrd. Euro zu; im ersten Quartal 2008 nahm der Zustrom mit weiteren 3,1 Mrd. Euro sogar noch an Dynamik zu. Die dadurch steigende Fondsliquidität verwässert entweder die Fondsrendite oder birgt die Gefahr schneller Investitionsentscheidungen auf Kosten der Qualität. Elf der in das Rating einbezogenen Produkte – also ein Drittel der Fonds – weisen eine Bruttoliquidität von über 30 Prozent aus. Fünf Fonds befinden sich bereits in der Nähe oder über der Liquiditätsmarke von 40 Prozent, bei deren Erreichung der BVI die Einstellung des aktiven Vertriebes empfiehlt. In der Bruttoliquidität sind sämtliche Liquiditätsbestandteile des Fonds enthalten, auch bereits gebundene Mittel, die für Neuinvestitionen nicht mehr zur Verfügung stehen bzw. für Projektentwicklungen auf Abruf vorgehalten werden.

Knapp 40 Prozent der im vergangenen Jahr von den Kapital- anlagegesellschaften neu investierten Gelder flossen in Projektentwicklungen – mit steigender Tendenz. Die Vorteile liegen in günstigen Einkaufskonditionen, Verjüngung der Immobilien im Fondsportfolio sowie in Investments auf neuestem technischen Stand. Während das Fertigstellungsrisiko regelmäßig beim Projektentwickler liegt, lassen sich die Vermietungsrisiken in der Regel aber nicht vollständig begrenzen. "Insgesamt befindet sich die Asset-Klasse nach dem Boom-Jahr 2007 im Übergang zu einem wieder deutlich schwierigeren Zyklus", resümiert Analystin Knorr. Die Fondsgesellschaften müssten in 2008 nachweisen, dass sie die höheren Risiken mit den im Vorjahr etablierten erweiterten Risikosystemen effizient managen können und dass die Chancenpotenziale der neuen Märkte richtig eingeschätzt und in den Fonds kontrolliert umgesetzt worden sind.