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Weniger Vermietungsrisiko auf den Büromärkten

Die Vermietungsrisiken auf den Büromärkten in Europa und den USA haben im Sommer 2006 gegenüber dem Winter 2005 erneut leicht abgenommen. Auf den europäischen Büromärkten hat das Vermietungsrisiko noch einmal abgenommen, das weiterhin im mittleren Risikobereich liegt. „Im Vergleich zu Europa liegen die Risikowerte der nordamerikanischen Büromärkte im Durchschnitt deutlich günstiger im mittleren Bereich. Bis 2009 gibt es noch Potenzial für ein weiter sinkendes Risiko, falls sich die moderate Zinsentwicklung fortsetzen sollte. Auch in den deutschen Bürometropolen rechnen wir bis 2009 mit einem geringeren Vermietungsrisiko“, berichtet Bernhard Visker, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank. Dies sind die wesentlichen Ergebnisse des zweiten HSH Nordbank Immobilien-Risikotrends zu den nationalen und internationalen Büromärkten. Der Immobilien-Risikotrend für die einzelnen untersuchten Standorte wird in Form eines Scorings ermittelt. Die Ergebnisse bewegen sich in fünf Risikoklassen zwischen 0 (hohes Risiko) und 20 (geringes Risiko): hohes Risiko (0-5,9), mittleres-hohes Risiko (6-7,9), mittleres Risiko (8-11,9), geringes-mittleres Risiko (12-13,9) und geringes Risiko (14-20).

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US-Bürometropolen zeigen erneut differenzierte Risikoprofile

Auf den großen US-Büromärkten haben sich die Vermietungsrisiken im ersten Halbjahr 2006 gegenüber dem zweiten Halbjahr 2005 am stärksten reduziert (im Durchschnitt von 9,1 auf 11,8). Zwischen den einzelnen Märkten bestehen jedoch weiterhin erhebliche Unterschiede. So ist die Risikolage in Washington D.C. innerhalb des mittleren Risikobereichs deutlich gestiegen (von 11,9 auf 9,4). Die höchsten Risikowerte ergeben sich aktuell für Boston (von 6,2 auf 7,1), Chicago (von 7,5 auf 7,3) sowie San Francisco (von 6,7 auf 7,3). Diese drei Städte befinden sich damit auch als einzige der untersuchten US-Bürostandorte in der mittleren/hohen Risikoklasse. Alle weiteren Standorte liegen im mittleren Risikobereich.



Bis 2009 gehen die Immobilien-Analysten der HSH Nordbank davon aus, dass die Vermietungsrisiken auf den US-Büromärkten weiterhin abnehmen werden und im Durchschnitt nur noch ein geringes bis mittleres Vermietungsrisiko erreicht werden könnte. Insbesondere für San Diego sehen sie ein hohes Potenzial für mittelfristig deutlich geringere Vermietungsrisiken. Die positiven Aussichten für die USBüromärkte basieren vor allem auf dem kontinuierlichen Wirtschaftswachstum des Landes. Bis 2009 wird ein jährlicher Zuwachs zwischen 2-3 % erwartet. Hinzu kommen die steigende Zahl der Bürobeschäftigten um durchschnittlich rund 1,6 % pro Jahr sowie ein maßvolles Niveau der erwarteten jährlichen Fertigstellungsvolumina von durchschnittlich nur rund 1,5 % des Büroflächenbestandes. Das Leerstandsniveau dürfte sich bis 2009 landesweit von derzeit rund 14 % auf etwa 11% verringern.

Vermietungsrisiko auf europäischen Büromärkten rückläufig

In den untersuchten westeuropäischen Bürometropolen wird im ersten Halbjahr 2006 nur für Amsterdam ein hohes Vermietungsrisiko ausgewiesen. Bis auf London West End und Kopenhagen konnten alle anderen Büromärkte ihre Risikopositionen gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr verbessern oder zumindest halten und liegen - bis auf Amsterdam und Rotterdam - im mittleren Risikobereich. Während Amsterdam sich innerhalb der hohen Risikostufe etwas verbessern konnte (von 4,6 auf 5,8), hat Rotterdam den Sprung von der hohen in die mittlere/höhere Risikoklasse geschafft (von 4,9 auf 6,4). Verbesserungen gab es vor allem an den Märkten von London City (von 9,4 auf 11,3) sowie Paris La Défense (von 6,3 auf 8,3).



Die Vermietungsrisiken für die europäischen Büromärkte liegen weiter im stabilen mittleren Bereich, sie dürften sich aber bis 2009 innerhalb dieser Klasse deutlich verbessern (im Durchschnitt von 8,8 auf 11,8). „Die günstigeren Risikoeinschätzungen begründen sich vor allem mit den spürbaren Erholungstendenzen an vielen europäischen Bürostandorten und mit den günstigeren Konjunkturaussichten“, erläutert Visker. Die Immobilien-Analysten erwarten im Durchschnitt einen jährlichen Zuwachs der Bürobeschäftigten von rund 2,5 %. Die daraus resultierende Büroflächennachfrage dürfte zu sinkenden Leerstandsraten auf rund 9 % im europäischen Durchschnitt führen.
In der Folge werden an deutlich mehr Märkten Mietpreisanstiege zu verzeichnen sein als noch im letzten Jahr. Sollten allerdings die Fertigstellungsvolumina unerwartet stark ansteigen, könnte der Abbau des Leerstandes entsprechend geringer ausfallen. Derzeit erwarten das Immobilienmarkt-Research der HSH Nordbank in Europa einen Nettoflächenzuwachs von 900.000 m² im Vorjahr auf bis zu 1,7 Mio. m² im Jahr 2009.

Geringere Vermietungsrisiken auf deutschen Büromärkten

Im internationalen Vergleich rangieren die deutschen Bürohochburgen im ersten Halbjahr 2006 zwar immer noch in einer höheren Risikolage als die europäischen und amerikanischen Bürometropolen. Insgesamt hat sich das Vermietungsrisiko im Vergleich zum vorherigen Immobilien-Riskotrend jedoch verringert (von 5,8 auf 6,8). Bis 2009 könnten die deutschen Bürometropolen in den Bereich der mittleren Risikoklasse vorstoßen. Der schwierige Büromarkt Frankfurt zeigt derzeit noch immer ein hohes Vermietungsrisiko. In der mittelfristigen Prognose bis 2009 erwarten die HSH Nordbank-Analysten nur eine leichte Verbesserung. Vor allem für die beiden Büromärkte Hamburg und Stuttgart erwarten sie einen Aufstieg in den oberen Bereich der mittleren Risikoklasse. Für Hamburg sehen die Immobilien-Analysten bis 2009 ein durchschnittliches Wachstum der Bürobeschäftigten um jährlich 4.600 (1,05 % pro Jahr). Die daraus resultierende zusätzliche Nachfrage nach Büroflächen (Nettoabsorption) dürfte bei etwa 140.000 m² pro Jahr liegen. Für den gleichen Zeitraum rechnen die Bank-Analysten mit der Fertigstellung von durchschnittlich nur 110.000 m² neuer Büroflächen pro Jahr.



Ende des Preisanstiegs auf den Investmentmärkten in Sicht

Mit Blick auf die Investmentmärkte wird ebenfalls eine positive Risikoentwicklung bis 2009 zu verzeichnen sein. Die leichte Zunahme des Risikos für einige europäischen Büro-Investmentmärkte in der mittelfristigen Prognose zwischen 2007 und 2009 ist vor allem im Zusammenhang mit dem voraussichtlichen Ende des Anstiegs der Immobilienpreise ab dem nächsten Jahr zu sehen. „Die enorme Nachfrage institutioneller Investoren nach europäischen Büroimmobilien hat in den vergangenen Monaten zu deutlichen Preissteigerungen geführt. Dies lag neben dem anhaltend maßvollen Zinsniveau vor allem am hohen Liquiditäts- und Anlagedruck der Investoren, der auf ein knappes Angebot an Qualitätsobjekten trifft“, erläutert Visker. „Es ist durchaus möglich, dass die Nettoanfangsrenditen ab 2007 wieder steigen und die Kaufpreise am Investmentmarkt wieder leicht zurückgehen. Das wäre aus unserer Sicht aber eine durchaus gesunde Korrekturphase, die manche derzeitige Übertreibung des Marktes wieder dämpfen dürfte.“

Anhang: Erläuterung zur Ermittlung der Marktrisiko-Werte

Die halbjährlich aktualisierten Marktrisikoeinschätzungen im Rahmen des Immobilien-Risikotrends nutzt die HSH Nordbank insbesondere bei der Prüfung von Immobilienfinanzierungen. Es wird jeweils zwischen Mietrisiko und Investmentrisiko differenziert. Das Immobilienmarktrisiko bei der Immobilienfinanzierung drückt sich im Falle einer Leistungsstörung in den Chancen einer Anschlussvermietung oder eines Weiterverkaufs der finanzierten Immobilie aus. Die Marktrisiko-Werte (Market Risk Scores) für den Mietmarkt leiten sich im Immobilien-Risikotrend der HSH Nordbank aus den vergangenen und prognostizierten Leerstandsraten und Mietpreisen des betreffenden Immobilienmarktes ab. Aus Sicht der Immobilienfinanzierung sind die Höhe und die Ausfallwahrscheinlichkeit des Cash Flow entscheidend. Die Höhe dieses Cash Flow wird durch die Mieteinnahmen bestimmt und dessen Ausfallwahrscheinlichkeit durch den Umfang des Leerstands. Miete und Leerstand bilden daher die gleich gewichteten Bestimmungsfaktoren für das Risiko auf dem Vermietungsmarkt.

Je positiver die Mietentwicklung, je geringer der Leerstand und je geringer die Schwankungsbreite (Volatilität) der beiden Faktoren im Zeitablauf, umso günstiger fällt die Risikosituation des jeweiligen Immobilienmarktes aus. Der relevante Parameter für das Risiko auf dem Investmentmarkt ist der Markt- oder Verkehrswert der Immobilien und dessen Volatilität, der für Kapitalgeber als Maß für den potenziellen Kauf- oder Verkaufspreis im Falle einer Verwertung entscheidend ist. Die Prognoseaussagen leiten sich im Wesentlichen aus den Annahmen über den voraussichtlichen Konjunkturpfad und die Zinsentwicklung sowie aus deren Auswirkungen auf das Angebot und die Nachfrage des betreffenden Immobilienmarktes ab.