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Was sind nachträgliche Anschaffungskosten / Herstellungskosten?

Beim Erwerb eines bebauten Grundstückes kommen neben den typischen Anschaffungskosten auch nachträgliche Anschaffungskosten in Betracht.

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Ist ein Gebäude noch nicht in einem betriebsbereiten Zustand und sind hierfür umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen notwendig, so zählen diese Kosten zu den nachträglichen Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten die den Buchwert des Gebäudes erhöhen und somit im Jahr der Ausgabe nicht in voller Höhe als Werbungskosten angesetzt werden können, sondern über die jährliche Abschreibung zu Werbungskosten führen. Entscheidend ist die spätere Funktionsbestimmung, kann das Grundstück, bebaut oder unbebaut bzw. eine Eigentumswohnung nach dem Erwerb nicht mit der entsprechenden Funktionsbestimmung genutzt werden, so führen die erforderlichen Arbeiten, um den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu Versetzen, zu nachträglichen Herstellungskosten, die den Buchwert erhöhen.

Bei sanierungsbedürftigen Objekten ist es oft notwendig, dass das Objekt für die Umfangreiche Modernisierung freigezogen sein muss. Für den Freizug sind unter anderem Abfindungen an die Mieter zu zahlen, die zu den nachträglichen Anschaffungskosten zählen.

Zu den nachträglichen Herstellungskosten zählen ebenfalls Erweiterungen der Substanz wie Anbauten, Umbauten und Ausbauten. Wenn z.B. ein Gebäude bisher aus einer Etage bestand und eine zweite Etage aufgestockt wird. Eine Erweiterung liegt ebenfalls vor, wenn die nutzbare Fläche vergrößert wird, so beim Anbau eines Wintergartens oder eines zusätzlichen Gebäudeteiles.

Auch eine wesentliche Verbesserung des ursprünglichen Zustandes führt zu nachträglichen Herstellungskosten. Wenn z.B. ein niedriger Standard baulich in einen mittleren Standard aufgewertet wird. Maßgeblich sind hier Verbesserungen in Bereichen des sanitären Bereiches, der Fenster, Heizung oder der Elektroanlagen. Gemäß § 6 EStG gehören Modernisierungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Kosten innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb, 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen.