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Was sind Baunebenkosten?

Die Bezeichnung Baunebenkosten erweckt den Eindruck, dass es sich hier um eine kleine Kostenposition handelt, die beim Bauen eben anfällt und mit dem eigentlichen Bauwerk nicht direkt etwas zu tun hat. Zumindest handelt es sich nicht um eine „kleine“ Kostenposition, da je nach Bauvorhaben die Baunebenkosten 20 Prozent und mehr der Gesamtkosten ausmachen können.

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Die Baunebenkosten werden in zwei wichtigen Quellen definiert. So kommt für alle Bauvorhaben die DIN 276 zur Anwendung, in welcher die Kosten im Hochbau definiert werden. Danach umfassen die Baunebenkosten alle Kosten, die Planung und Durchführung der Baumaßnahmen auf Grund von Verträgen (mit Ausnahme der Bauverträge), Gebührenordnungen und auch den notwendigen Betrieb von Teilen des Bauwerks vor der Abnahme entstehen. In der DIN 276 werden die Baunebenkosten in der Kostengruppe 7 erfasst, die sich weiter untergliedert:

710 Bauherrenaufgaben ( Projektleitung, Projektsteuerung, Betriebs- und Organisationsberatung, …)

720 Vorbereitung der Objektplanung ( Untersuchungen, Wertermittlungen, städtebauliche Maßnahmen, …)

730 Architekten- und Ingenieurleistungen ( Kosten für Leistungen gemäß der HOAI )

740 Gutachten und Beratung ( Thermische Bauphysik, Schallschutz und Raumakustik, Bodenmechanik, …)

750 Kunst ( Kosten auf Grund der Organisation von Wettbewerben und künstlerische Gestaltung von Bauteilen, …)

760 Finanzierung ( Provisionen für Kreditvermittlung, Zinsen vor dem Nutzungsbeginn, Damnum, Kosten der Zwischenfinanzierung, …)

770 Allgemeine Baunebenkosten ( Prüfungen, Genehmigungen, Abnahmen, Betriebskosten während der Bauzeit, …)

790 Sonstige Baunebenkosten (Die sonstigen Baunebenkosten soll die Baunebenkosten aufnehmen, die sich nicht in die Kostengruppen 710 bis 774 einordnen lassen und enthält anders als die o.g. Kostengruppen keine eigenen konkreten Kosten)

Eine zweite gebräuchliche Definitionsquelle für den Begriff der Baunebenkosten ist die Anlage 1 zur II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese findet zwar nur im preisgebundenen Wohnungsbau Anwendung und zwar wenn es um die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung geht, jedoch wird auch diese Quelle nicht selten herangezogen, wenn eine allgemeine Begriffsbestimmung gesucht wird.

Die Baunebenkosten umfassen gemäß II. BV:
• Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen
• Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens.
• Kosten der Behördenleistungen bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens. (wenn nicht Erwerbskosten)
• Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, Zwischenfinanzierung, Kapitalkosten und Erbbauzinsen, die auf die Bauzeit entfallen Steuerbelastungen des Grundstücks und Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten
• sonstige Nebenkosten

Beide Quellen haben somit ein große inhaltliche Übereinstimmung. Handelt es sich um ein nicht gefördertes Objekt kann stets die DIN 276 herangezogen werden, da diese auch für die Berechnung von Architektenhonoraren Anwendung findet und im Baugenehmigungsverfahren von Bedeutung sein kann.