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Was ist ein Heimfall?

Der Heimfall ist eine Regelung bei Erbbaurechten und bei Dauerwohnrechten nach dem WEG, die für den Fall gröblicher Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten bzw. des Dauerwohnberechtigten gedacht sind.

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Bei Erbbaurechten:
Der Heimfall ist Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Der Grundstückseigentümer ist dann gleichzeitig Erbbauberechtigter und es entsteht ein so genanntes Eigentümererbbaurecht, was aufgrund des Ausschlusses der Konfusion im Sachenrecht rechtlich möglich ist. Zu beachten ist, dass der Heimfall nicht aufgrund der Erbbaurechtsverordnung besteht, sondern vereinbart werden muss. Dabei schließt die Erbbaurechtsverordnung einen wirksamen Heimfall für zwei Fälle aus:

Ein wirksamer Heimfallanspruch kann nicht für den Fall vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigten entgegen einer Vereinbarung das Erbbaurecht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußert oder ohne Zustimmung das Erbbaurecht mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast belastet (§ 6 Abs. 2 ErbbauVO).

Ebenfalls kann kein wirksamer Heimfallanspruch für einen Zahlungsverzug von weniger als als zwei Jahresbeträgen des Erbbauzinses vereinbart werden (§ 9 Abs. 4 ErbbauVO).

Der Grundstückseigentümer kann verlangen, dass das Erbbaurecht auf einen Dritten und nicht auf ihn übertragen wird. Vom Eigentum an dem Grundstück kann der Anspruch jedoch nicht getrennt werden.

Macht der Grundstückseigentümer seinen Heimfallanspruch geltend, so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Die Höhe kann bereits im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden und darf 2/3 des gemeinen Wertes des Erbbaurechtes zum Zeitpunkt der Übertragung unterschreiten, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde. Der Erbbauberechtigte ist nicht berechtigt, dass Bauwerk oder Bestandteile davon wegzunehmen.

Bei Dauerwohnrechten (§§ 31 bis 42 WEG)
Auch bei Dauerwohnrechten kann gemäß § 36 WEG ein Heimfallanspruch für den Fall gröblicher Pflichtverletzungen vereinbart werden. Unterliegen die betroffenen Räume dem Mieterschutz, kann der Eigentümer den Heimfallanspruch nur geltend machen, wenn der Vermieter die Aufhebung des Mietvertrages verlangen oder kündigen könnte.