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Was bedeutet Portfoliomanagement?

Portfoliomanagement ist ein Instrument der strategischen Unternehmensführung. Zerlegt man den Begriff „Portfoliomanagement“ in seine Bestandteile, kommt man zum dem Ergebnis, dass es sich um das Managen, also um das Planen – Steuern – Kontrollieren eines Portfolios handelt.

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Klassischer Weise beschäftigt sich die Portfoliomethode mit der optimalen Zusammensetzung eines Wertpapierportfolios. Auf die Produkte eines Unternehmens übertragen, wird die Portfoliomethode für die Produktdiversifikation eingesetzt, indem die Ertragschancen den Risiken gegenübergestellt werden. Mit dem Ziel, ein möglichst stabiles Unternehmen zu erreichen, wird nicht das einzelne Produkt, Wertpapier oder die einzelne Immobilie isoliert betrachtet, sondern die Beziehungen in der Gesamtheit der einzelnen Portfolioelemente stehen im Mittelpunkt der Betrachtung.

Überträgt man dies auf den Immobilienbestand (Immobilienportfolio) eines Unternehmens zeigt sich, dass bspw. zwei Immobilien unterschiedlicher Art und mit unterschiedlichen Standorten auch ein unterschiedliches Chancen – Risiko – Verhältnis aufweisen. Ziel des Portfoliomanagements ist es nun, den Gesamtbestand so zu gestalten, dass insgesamt unter Ertragsgesichtspunkten ein optimales Chancen – Risiko – Verhältins erreicht wird. Würde man sich nur nach den Ertragsgesichtspunkten richten, hätte dies ein einheitliches Portfolio zur Folge. Man würde sich bspw. auf Läden an 1b Lagen an einem Standort konzentrieren. Käme es nun zu einer Änderung im Kundenverhalten oder träte ein entscheidender Konkurrent, bspw. in Form eines Centers, am Markt auf, wäre das gesamte Portfolio einem erheblichen Risiko ausgesetzt.

Typischer Weise werden Portfolien in einem zweidimensionalen System dargestellt, bspw. stellt das Modell der Boston Consulting Group den relativen Marktanteil dem Marktwachstum gegenüber und „positioniert“ die einzelnen Produkte gemäß dieser Kriterien in der Matrix.

Kook und Sydow schlagen für ein Immobilienportfolio drei Dimensionen vor:

- Wirtschaftlicher Erfolg der Immobilie (Rentabilität, Mietertrag, Leerstand, Marktwert)
- Standortqualität (Marktbeschaffenheit, Marktattraktivität)
- Objektstandard (nachfragerelevante Faktoren, baulicher Zustand)

Die einzelne Immobilie soll dann gemäß dieser Faktoren dem Portfolio zugeordnet werden.