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Warimpex zeigt trotz Kurseinbrüchen bei Immobilienaktien dynamisches operatives Wachstum

Franz Jurkowitsch

Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG konnte im ersten Halbjahr 2008 sowohl die Umsatzerlöse als auch EBITDA und EBIT deutlich steigern. Das Unternehmen konnte damit trotz Kurseinbrüchen bei den Immobilienaktien seinen Wachstumskurs fortsetzen.

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„Auch im ersten Halbjahr konnten wir den operativen Erfolg von Warimpex weiter ausbauen. Durch den Verkauf eines Projekts und von Anteilen an einem weiteren konnten wir die Erlöse maßgeblich erhöhen. Das schlägt sich auch in den Halbjahresergebnissen positiv nieder. Besonders freut uns, zur selben Zeit die Entwicklung unserer Designhotels andel’s und angelo vorangetrieben und 2008 schon ein drittes angelo Hotel eröffnet zu haben. Während sich die Baukosten und Kapitalisierungsfaktoren (yields) – auf die wir keinerlei Einfluss haben – in Osteuropa im ersten Halbjahr deutlich erhöhten, haben wir uns durch aktives Asset Management durch unsere lokalen Büros und mit 14 in Bau oder in fortgeschrittener Entwicklung befindlicher Projekte eine sehr gute Basis für die Zukunft geschaffen“, erklärt CEO Franz Jurkowitsch das Ergebnis.

Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Vorjahres konnten die Umsatzerlöse um 25 % von 35,4 Mio. Euro auf 44,3 Mio. Euro erhöht werden. Das EBITDA erhöhte sich von 13,5 Mio. Euro um 63 % auf 22,0 Mio. Euro, das EBIT stieg im Vergleich zur Berichtsperiode des Vorjahres von 8,9 Mio. Euro auf 15,8 Mio. Euro. Diese Erhöhung ist vor allem auf die höheren Erträge aus dem Verkauf von Immobilien bzw. Immobilienentwicklungsprojekten zurückzuführen. Betrugen die Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften im ersten Halbjahr 2007 2,3 Mio. Euro, so konnte dieser Wert im selben Zeitraum 2008 auf 9,6 Mio. Euro gesteigert werden. Dies resultiert aus dem Verkauf eines 10 % Anteils an der Airportcity St. Petersburg. Das Periodenergebnis verringerte sich aufgrund eines schlechteren Finanzergebnisses von 5,5 Mio. Euro auf 3,1 Mio. Euro.

Da Warimpex ihre Sachanlagevermögen zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und Wertzuwächse des Immobilienvermögens nicht jährlich erfolgswirksam realisiert, sind die Ergebniskennzahlen stark von Immobilienverkäufen abhängig und daher Schwankungen unterworfen. Erst bei einem Verkauf kennt Warimpex den "wirklichen“ Marktwert der Immobilie und verbucht den Erlös entsprechend.

Im Januar 2008 erwarb Warimpex die verbleibenden 50 % des andel’s Hotel in Krakau und ist somit Alleineigentümer des Vier-Stern-Hotels, das gemeinsam mit UBM entwickelt und im Mai 2007 eröffnet wurde.

Nach Erwerb eines 60 % Anteils im März 2008 an einem bestehenden Flughafenhotel und einem Hotelentwicklungsprojekt, das sich ebenfalls am Gelände des
Flughafen Koltsovo befindet, ist Warimpex nun auch mit einem operativen Hotel in Russland tätig. Das Hotel Liner, das seit 20 Jahren in Betrieb ist, wird zu einem internationalen Drei-Stern-Hotel weiterentwickelt, und im Zuge der Flughafenerweiterung wird zusätzlich ein 210-Zimmer-angelo Hotel errichtet. Der Baubeginn des neuen Hotels, das auch direkt an die neuen Terminals angeschlossen sein wird, erfolgte bereits. Die Eröffnung soll im Juni 2009 stattfinden.

Für die Airportcity am Flughafen Pulkovo in St. Petersburg konnte am Ende des ersten Quartals 2008 UBM als neuer Eigenkapitalpartner gewonnen werden. Warimpex veräußerte 10 % ihrer Anteile an UBM, die schon zuvor die technische Planung übernommen hatte. Warimpex bleibt mit 50 % Mehrheitseigentümer, 25 % hält der CA Immo New Europe Fonds und 15 % bleiben im Besitz des Flughafen St. Petersburg.

In Katowice entsteht ein angelo Hotel mit 203 Zimmern, das voraussichtlich im ersten Quartal 2010 eröffnet wird. Baubeginn erfolgte im ersten Quartal 2008.

Das Joint Venture von Warimpex und Louvre Hotels, das zum Aufbau der Budget-Hotelmarken Campanile und Premiere Classe gegründet wurde, hat nun im ersten Halbjahr 2008 zwei Grundstücke erworben. In Budapest soll ein Drei-Stern-Hotel der Marke Campanile entstehen. Ein weiteres Campanile Hotel ist in Zielona Gora, Polen, geplant, das Ende 2009 als erstes gemeinsames Hotel eröffnen soll. In Wroclaw und Pécs wurden ebenfalls Grundstücke füri weitere Campanile und Premiere Classe Hotels erworben.

Ende April 2008 konnte eine Villa im tschechischen Karlsbad veräußert werden, deren Verkaufserlös mehr als doppelt so hoch wie der per 31. Dezember 2007 von CBRE ermittelte Fair Value war.

In München wurde Ende Mai ein angelo Hotel eröffnet. Das von Warimpex gemeinsam mit UBM entwickelte Designhotel ist neben den angelo Hotels in Prag und Bukarest bereits das dritte seiner Art. Drei weitere befinden sich derzeit in Bau.

Immobilienvermögen
Per 30. Juni 2008 betrug das Immobilienportfolio der Warimpex insgesamt 17 Hotels und sieben Büroimmobilien. Die Anzahl der Zimmer erhöhte sich um 553 auf 2.562 (anteilsbereinigt). Darüber hinaus sind derzeit 14 Projekte in fortgeschrittener Entwicklung beziehungsweise in Bau.

Im Vergleich zum 31. Dezember 2007 verringerten sich die geschätzten Immobilienwerte, aufgrund deutlich gestiegener Kapitalisierungsfaktoren (yields) in CEE und gestiegen Baukosten, was zu einer Verringerungen des NNNAV führte. Per Stichtag 30. Juni 2008 lag der NNNAV pro Aktie bei EUR 9,5 und damit rund 12 % niedriger als per Jahresende, aber trotzdem weit über dem derzeitigen Börsenkurs.

Ausblick
Bis zum zweiten Quartal 2009 sollen zwei andel’s und drei angelo Hotels in verschiedenen Märkten eröffnet werden. Die weitere Expansion der Hotelmarken in sekundären Ballungszentren wird evaluiert. Im Joint Venture mit Louvre Hotels sollen weiter Grundstücke erworben werden, sodass die ersten gemeinsamen Budget Hotels Anfang 2010 eröffnen können.

Ziel der Warimpex-Gruppe wird es auch in den nächsten Monaten sein, die Marktposition in den Heimmärkten zu festigen. "Derzeit konzentrieren wir uns auf die in Bau oder Entwicklung befindlichen Projekte um unsere solide Wachstumsstrategie voranzutreiben. Dies lässt uns auch weiterhin positiv in die Zukunft blicken“, fasst Jurkowitsch zusammen.