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Warimpex mit starkem operativem Wachstum im Geschäftsjahr 2006

Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG mit Sitz in Wien verzeichnete im Geschäftsjahr 2006 enormes Wachstum. Dazu trugen sowohl die Erhöhung der Zahl bestehender Hotels als auch die übrigen Immobilien und die Entwicklungsprojekte bei. Das Immobilienportfolio wurde im vergangenen Jahr von 14 auf 20 Objekte vergrößert, darüber hinaus waren per Jahresende zehn Hotelprojekte in Entwicklung bzw. Bau.

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„Diese Ergebnisse zeigen, dass wir mit unserer spezialisierten Strategie richtig liegen. Der Markt in Zentral- und Osteuropa kommt mehr und mehr in Bewegung, und Warimpex mit der verbreiterten Kapitalbasis wird die neuen Chancen rasch nützen können“, sagt CEO Franz Jurkowitsch. „Wir sind bereits vor dem IPO stark gewachsen, das beweisen die Ergebnisse 2006. Jetzt beschleunigen wir das Wachstumstempo!“

Die Umsatzerlöse stiegen von 40,3 Mio. Euro um 46 % auf 58,8 Mio. Euro. Rund 90 % der Umsatzerlöse stammen aus dem operativen Betrieb von Hotelimmobilien, wenngleich diese nur mit ca. 50 % zum EBITDA der Warimpex-Gruppe beitragen. Grund dafür ist, dass Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienprojekten nach IFRS nicht in den Umsatzerlösen enthalten sind, sondern gesondert als Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften ausgewiesen werden.

Ertragslage
Das „hybride“ Geschäftsmodell der Warimpex-Gruppe – einerseits Bestandhalter, andererseits Developer – führt weiters dazu, dass die Ergebnisse jährlichen Schwankungen unterliegen und nur bedingt einem Vergleich unterzogen werden können; eine Projektentwicklung benötigt in der Regel mehrere Jahre, bevor sie veräußert werden kann, und trägt dann einmalig mit dem entsprechenden Betrag zum entsprechenden Jahresergebnis bei. Im Geschäftsjahr 2005 wurden das Andel’s Hotel und die dazugehörigen Long-Stay-Apartments veräußert, aus dieser Transaktion wurde ein Gewinn von mehr als 38 Mio. Euro erzielt. Im Berichtszeitraum wurde mit dem Verkauf eines Shopping- und Multiplexcenters in Brünn ein Veräußerungserlös in Höhe von 6,3 Mio. Euro erzielt. Das Ergebnis des Berichtsjahres 2006 liegt dementsprechend unter dem Vorjahreswert.

Das EBITDA verringerte sich um 39 % auf 30,8 Mio. Euro, das EBIT um 48 % auf 24,5 Mio. Euro. Unter Außerachtlassung der Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften konnten jedoch beide Kennzahlen signifikant gesteigert werden. Das bereinigte EBITDA erhöhte sich um 106 % von 11,9 Mio. Euro auf 24,5 Mio. Euro, das EBIT konnte bereinigt um 195 % von 5,6 Mio. Euro auf 16,5 Mio. Euro zulegen.

Der Jahresgewinn verringerte sich – ebenfalls vor allem aufgrund der geringeren Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften – von 33,7 Mio. Euro auf 21,2 Mio. Euro.

Es entspricht der Strategie einer „hybriden“ Immobiliengesellschaft, Projekte zu entwickeln, diese nach Fertigstellung zu bewirtschaften und je nach Marktlage und Reifegrad zu verkaufen, sobald die absehbar höchste Wertschöpfung erzielt werden kann. So kann durch den Verkauf einer Immobilie der Cashflow gestärkt und der Verkaufserlös in neue Entwicklungsprojekte investiert werden. Zusätzlich ist es Warimpex als einer von wenigen Immobilienaktiengesellschaften möglich, jährlich eine Dividende auszuschütten.

Finanzlage
Per 31. Dezember 2006 wurden sämtliche bestehenden Immobilien und Entwicklungsprojekte der Warimpex-Gruppe von CB Richard Ellis bewertet. Der Gross Asset Value (Bruttovermögenswert) belief sich auf 477,5 Mio. Euro, das entspricht einer Steigerung um 61 % gegenüber dem Vorjahr. Der Triple Net Asset Value (NNNAV = Marktwert des Immobilienvermögens + Wert übriger Vermögenswerte – Marktwert des Fremdkapitals, jeweils unter Außerachtlassung latenter Steuern) stieg um 50 % auf 258,3 Mio. Euro.

Warimpex bewertet ihr Sachanlagevermögen zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Wertzuwächse des Immobilienvermögens werden nicht jährlich erfolgswirksam realisiert. Die Eigenkapitalquote in Höhe von 22,6 % ist daher nur bedingt mit anderen Immobiliengesellschaften vergleichbar. Unter Annahme einer Bewertung des Immobilienvermögens zu beizulegenden Zeitwerten würde sich eine Eigenkapitalquote von 48 % errechnen.

Wesentliche Ereignisse
Warimpex verzeichnete für das Berichtsjahr sieben größere Immobilienzukäufe, darunter das Drei-Stern-Hotel Chopin in Krakau, das Hotel und Bürogebäude Sobieski in Warschau und zwei Büroimmobilien in Budapest.

Darüber hinaus wurden acht Entwicklungsprojekte vorangetrieben, sodass ein Baubeginn 2007 erfolgen kann.

In der Kategorie der Drei-Stern-Plus- und Vier-Stern-Hotels, die verstärkt auch in sekundären Ballungszentren errichtet werden sollen, wurde die Entwicklung von drei Hotels der Marke „Andel’s“ in Krakau, Łódź und Berlin vorangetrieben. Das Andel’s Hotel in Krakau soll noch im 1. Halbjahr 2007 eröffnet werden. Im Sinne der Strategie, mit Fünf-Stern-Hotels in Hauptstädten zu expandieren, hat Warimpex mit der Entwicklung eines weiteren Hotel Le Palais in Warschau begonnen.

Bereits im Juni 2006 wurde das Hotel Angelo in Prag fertig gestellt und feierlich eröffnet. Ein Shopping- und Multiplexcenter in Brünn wurde im Berichtszeitraum verkauft.

Im Jänner 2007 führte Warimpex ein Initial Public Offering durch, um das derzeit große Potenzial in den Kernmärkten besser nutzen zu können. Seit 27. bzw. 29. Jänner 2007 sind die Warimpex-Aktien an den Börsen Wien und Warschau gelistet. Das Angebot von sechs Mio. jungen Aktien aus einer Kapitalerhöhung sowie inklusive Greenshoe vier Mio. Altaktien war 14fach überzeichnet, die Marktkapitalisierung auf Basis des Ausgabepreises von 11,00 Euro bzw. PLN 42,83 errechnet sich mit EUR 396,0 Mio. Zuletzt notierte die Aktie bei rund 12,80 Euro bzw. PLN 48,00, mehr als 10 % über dem Ausgabekurs.

Ausblick
Das Hotelportfolio der Drei-, Vier- und Fünf-Stern-Häuser soll in bestehenden und neuen Märkten wie der Slowakei, Serbien,
Rumänien, Russland oder der Ukraine erweitert werden. Darüber hinaus wird Warimpex gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Louvre Hotels den Aufbau einer Budget-Hotelkette beginnen. Unter dem Joint Venture werden die beiden Gesellschaften die erfolgreichen bestehenden Hotelmarken von Louvre Hotels – Campanile, Première Classe und Kyriad – in der Region weiter ausbauen. In einer ersten Investitionsphase ist die Errichtung von 30 neuen Budget-Hotels geplant.

Auf Basis der zusätzlichen Finanzkraft und der kontrollierten Expansionsstrategie erwartet das Management auch weiterhin ein entsprechendes Wachstum der Warimpex-Gruppe. Die zahlreichen Entwicklungsprojekte sollten auch weiterhin zu einer überproportionalen Steigerung des Immobilienvermögens respektive des Triple Net Asset Value führen.