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Wachstumsregion Hamburg weiter im Aufwind

Ausblick 2006 / 2007 : Die neuen Ansiedlungen und Investitionen in der City-Ost, Mönckebergstraße und Spitalerstraße haben dieses Stadtquartier weiter gestärkt. Die Fertigstellung der Mönckebergstraße 11 – 13 mit der Firma adidas, Fossil und mit dem neuen Flagshipstore von WMF wird die Südseite der Mönckebergstraße noch weiter aufwerten.

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Der Umbau Karstadt, in den der Konzern 35 Mio. Euro investieren wird, ist voll im Gange. Wesentliche Fassadenarbeiten und Eingangslösungen sollen bis zur WM 2006 abgeschlossen sein. Die Gesamterweiterung um 1.000m² wird auch langfristig die Innenstadt zusätzlich stärken. Gerade diese Maßnahme wird zur Innenstadtstärkung beitragen und die Konkurrenzunternehmen dazu zwingen, ihre Verkaufsflächen ebenso zukunftssicher zu gestalten. „Hamburg ist Austragungsort der WM 2006 und rechnet mit viel internationalem Publikum und öffentlicher Aufmerksamkeit, weswegen solche Maßnahmen bis Anfang Juni dieses Jahres umgesetzt sein sollten“, so Rudloff.

Nicht nur adidas zeigt Flagge in der Mönckebergstraße, auch Puma siedelte sich rechtzeitig am Rathausmarkt/Schleusenbrücke an und macht somit diesen Bereich nicht nur attraktiver, sondern lockt zusätzlich ein bestimmtes Publikum in den Bereich Neuer Wall, Poststraße und Gerhofstraße. Zur weiteren qualitativen Verbesserung tragen die An- und Umsiedlungen der Firma Porsche Design Store, Ermenegildo Zegna, Max Mara und Massimo Dutti ebenso bei wie die Firmen Marc Cain und G-Star in der Bleichenbrücke.

Neben dem Quartier Post- und Gerhofstraße tritt auch die Große Bleichen in den Fokus ansiedlungswilliger Einzelhändler, was nicht zuletzt an dem limitierten Angebot in der Innenstadt liegt. Die Ansiedlung von Steen, aber auch der optisch herausragende Neubau des Architekten Poitiers mit dem Nutzer Golfino wertet dieses Passagenviertel weiter auf.

Die Entwicklung des Jungfernstiegs in Richtung Gänsemarkt wird unterstützt durch die Ansiedlung von Schuh Kay, durch die Umbaumaßnahme des Schuhhauses Prange und durch die Ansiedlung der Firma Beiersdorf mit ihrem Wellnesstempel Jungfernstieg / Ecke Colonnaden. Der Konzern möchte mit allen Angebotsstrukturen seine Marke Nivea transportieren und wird dadurch die benachteiligte Seite des Jungfernstiegs einschließlich des Eingangs der Colonnaden stärken.

Die Fertigstellung der Europa Passage betrachtet Rudloff als das wohl herausragende Einzelhandelsereignis des Jahres 2006. Mit Blick auf das allgemeine Defizit der Hamburger Innenstadt, der mangelnden Aufenthaltsqualität, werde die Europa Passage durch ihre städtebauliche und architektonische Lösung wichtige neue Akzente setzen. Inwieweit sie eine Scharnierwirkung entwickelt, welche die beiden Frequenzströme der City Ost und City West zusammenführe, bleibe jedoch abzuwarten.„Eine Vielzahl an Ein- und Ausgängen in unterschiedlichen Richtungen sowie fünf Verkaufsebenen machen die Orientierung für die Besucher nicht eben einfach. Hinzu kommt, dass das bisher veröffentliche Branchen- und Angebotskonzept keine Ergänzung zu dem bestehenden Innenstadtangebot darstellt“, so Rudloff. Umsatzverlagerungen statt –steigerungen könnten die Folge sein.

Entwicklung Hamburger Einzelhandel
Robuster als die bundesdeutsche Gesamtentwicklung bewertet Rudloff die Entwicklung für den Großraum Hamburg und für die Innenstadt selbst. Aufbauend auf der Gesamtentwicklung 2005 und der relativ stabilen Umsatzentwicklung der Innenstadt sowie den geschilderten Maßnahmen, Neuinvestitionen und Ansiedlungen, die nunmehr ihre Wirkung entfalten, werde sich der Einzelhandel in Hamburg in 2006 vermutlich besser entfalten als der bundesdeutsche Schnitt. „Insbesondere die Sondereinflüsse durch die WM 2006 werden Wirkung zeigen.“ Der Geschäftsklimaindikator der Handelskammer Hamburg lag schon im vierten Quartal 2005 bei 124 Punkten und damit bei seinem Höchststand seit 5 Jahren.

Perspektiven
„Ansiedlungsentscheidungen von Einzelhändlern sind immer langfristig angelegt,“ erklärt Rudloff. „Ebenso ist für den Investor von Geschäftshäusern in 1A-Lage der Lebenszyklus eines Wirtschaftsraumes / bzw. eines Standortes von entscheidender Bedeutung. So ist die perspektivische Betrachtung der Entwicklungsaussichten in diesem Zusammenhang nach Ansicht von Rudloff unabdingbar.

Welche Faktoren die Entwicklung der Wirtschaftsmetropole Hamburg, insbesondere der Innenstadt, maßgeblich bestimmen, fasst er wie folgt zusammen:
• Bevölkerungsentwicklung bis 2020 in der Metropolregion um rund + 4,0% auf ca. 3,3 Mio.
• Ständige Steigerung der Gästeübernachtungen, im Jahr 2005 auf weit über 6 Mio., ebenso steigender Anteil ausländischer Besucher; grundsätzlich bessere Entwicklung im Verhältnis zu allen anderen Großstädten.
• Einkommensentwicklung überproportional.
• Wirtschaftswachstum und Dynamik stabil und nicht zu abhängig von einigen wenigen Schlüsselbranchen
• Persönliche Einschätzung der Bevölkerung zu ihrer Stadt sehr positiv
• Wachstumsmarkt Hafen und Hafenentwicklung, seit Jahren zweistelliger Zuwachs, wirtschaftlicher Hinterraum Ostsee und China

Die Hafencity und vor allen Dingen das Überseequartier, mit seinen 40.000m² Einzelhandelsfläche sei eine zusätzliche Chance, die Sogwirkung und damit die Zentralität der Innenstadt von Hamburg signifikant zu stärken. Dazu müsse es dem Bieterkonsortium (ING Real Estate / Bouwfonds Property Finance / Groß & Partner) gelingen, neben den Attraktionen der Hafencity (Elbphilharmonie, internationales Schifffahrts- und Meeresmuseum, Kreuzfahrtterminal) den Einzelhandel so zu gestalten, dass er eine echte Bereicherung und Ergänzung des gesamten innerstädtischen Einzelhandels darstelle.

Langfristige Auswirkungen
Der Einzelhandel hat die Situation erkannt und agiert entsprechend. Die Investitionstätigkeiten der Einzelhändler zeigen nach Angaben von Rudloff eine ungebrochene positive Einstellung, die Nachfrageintensität ist hoch und kann für die Mönckebergstraße und auch die Spitalerstraße nicht annähernd befriedigt werden. „In keiner Großstadt Deutschlands hat sich innerhalb kurzer Zeit das gesamte Flächenangebot durch Investitionen oder Neuansiedlung so verändert wie in der Mönckebergstraße und in der Spitalerstraße. Alle national und international erfolgreichen Einzelhändler sind derzeit hier vertreten.“

Vergleichbar hoch stelle sich der Nachfragedruck für den gesamten Bereich Jungfernstieg, Poststraße, Gerhofstraße, Neuer Wall und Hohe Bleichen dar. So haben die Kunden die Wahl zwischen Einzelhandelslagen für jeden Bedarf. Die Mönckeberg- und die Spitalerstraße stehen nach wie vor mehr für den konsumigen, mittelpreisigen, zwar qualitätsvollen aber doch massenorientierten Verbraucher; die City West steht dagegen mehr für den höherwertigen, individuellen und zum Teil auch szenigen Kunden.

Ansiedlungsmöglichkeiten für interessierte Einzelhändler ergeben sich entweder durch auslaufende Mietverträge oder durch das Ausweichen in bisher nicht akzeptierte Lagen. „Durch die hervorragende Flächenproduktivität in der Spitalerstraße bzw. Mönckebergstraße ist eine Ansiedlungsmöglichkeit durch Mietvertragsende selten bis kaum gegeben“, erklärt Rudloff. „Im Regelfall haben beide Parteien, Mieter und Vermieter, ein hohes Interesse daran, langfristige Laufzeiten abzuschließen. Es ist also damit zu rechnen, dass die Mieten für diesen Innenstadtbereich hoch bleiben bzw. noch Steigerungspotenzial aufweisen. Die Schallmauer von 200,- Euro/m² für kleine Flächen ist längst durchbrochen.“

In der westlichen City dagegen gäbe es noch Spielräume. Hier wird es auf Grund der Nachfrageintensität zwangsläufig zu Ansiedlungen in Lagen kommen, die bisher nicht im Fokus der Expansion standen. Langfristig wird es Annäherungen der Mietpreise zur City Ost geben und es ist Rudloff zufolge davon auszugehen, dass die Mieten an bevorzugten Standorten der City West um 5 bis 10% anziehen werden.

Im Investmentbereich hat auch Hamburg an dem boomenden Markt partizipiert. Mit 1,6 Mill. Euro Transaktionsvolumen wurde das Rekordjahr 2002 noch um gut 300 Mio. Euro übertroffen. Kennzeichnend für den attraktiven Investmentmarkt ist der hohe Anteil an ausländischem Kapital von 52%. Die ausländischen Marktteilnehmer haben mittlerweile eine besondere Affinität zu dem Hamburger Markt entwickelt. Natürlich ist das Transaktionsvolumen durch die herausragenden Aktivitäten Hafenrandbebauung und Hafencity ebenso beeinflusst wie durch die büroorientierte Nutzung in der Innenstadt.

In der Innenstadt von Hamburg hat es nur sehr wenige An- bzw. Verkäufe von Geschäftshäusern gegeben, die Eigentümerstruktur lässt einen regen Handel mit diesen Immobilien nicht zu. Bei herausragenden Einzelhandelsstandorten muss künftig mit einer Bruttoanfangsrendite von 5% gerechnet werden, da in Hamburg ein ausgeprägter Nachfragemarkt vorherrscht.

Insgesamt resümiert Rudloff, dass neben dem Vermietungs- auch der Investmentmarkt hochgradig spannend bleibe, da nicht nur die kurzfristigen, sondern vor allen die langfristigen Perspektiven durch die geschilderte Sonderentwicklung Hamburgs ein stabiles Renditepotenzial bieten.

Wachstumsregion Hamburg - Marktbericht Teil 1:
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