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Wachstumsregion Hamburg weiter im Aufwind

Hamburg zieht als zweitgrößte Stadt Deutschlands zwangsläufig das Interesse aller national und international erfolgreichen Einzelhandelsketten auf sich. Die Wirtschaft in Hamburg befindet sich im Höhenflug. Die Konjunkturaussichten für die Hansestadt sind nach einer aktuellen HWWI-Prognose so gut wie seit 2001 nicht mehr - und liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Während die Forscher für 2007 deutschlandweit ein Wachstum von 2,3 Prozent erwarten, dürfte es in Hamburg laut den Zahlen des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) bei 3,7 Prozent liegen. Auch für 2008 erwartet das Institut mit bundesweit 2,4 Prozent Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts und 4,2 Prozent für Hamburg ausgesprochen gute Zahlen.

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Grund genug für Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, die sich als Tochter der Comfort-Gruppe auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in den 1A-Lagen der deutschen Innenstädte spezialisiert hat, sich in seinem aktuellen Städterport mit der Situation des innerstädtischen Einzelhandels seines “Dienstsitzes“ etwas genauer auseinander zu setzen. Rudloff verantwortet neben der Führung des Hamburger Büros auch die bundesweite Koordination des Retail-Consultings der Comfort-Gruppe.

Umsatzentwicklung Einzelhandel 2006
Der stationäre Einzelhandel in Hamburg lag im Jahr 2006 mit einem Umsatzplus von 2,5% (vorläufig) ebenso wie 2005 einmal mehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt, der nur rund 0,8% (vorläufig) betrug. Faktisch hat der Hamburger Einzelhandel seit dem Jahr 2000 rund 0,5 Mrd. Euro Umsatz hinzu gewonnen. Mit ca. 10,4 Mrd. Euro behauptet Hamburg einen Anteil von rund 3,5% am gesamten inländischen Einzelhandelsumsatz. Allein etwa 1,8 Mrd. Euro hiervon werden in der Hamburger Innenstadt erwirtschaftet und unterstreichen deren herausragende Rolle.

Dieser Erfolg ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass sich die Verkaufsfläche der Hamburger Innenstadt mit heute rund 305.000m² im Vergleich zu 2005 um 22.000 m² erhöht hat. Allein durch die Europa Passage (Eröffnung am 5. Oktober 2006) mit ca. 30.000 m² Verkaufsfläche wurde der zuvor registrierte Flächenrückgang in der Innenstadt zu weiten Teilen kompensiert. Die Flächenproduktivität liegt in der Innenstadt mit rund 6.300 Euro/m² im Vergleich zu ca. 4.250 Euro/m² für Gesamt-Hamburg signifikant höher und verdeutlicht noch einmal eindrücklich die Leistungsfähigkeit der innerstädtischen Verkaufsflächen. Der Umsatz in der Innenstadt stieg gegenüber 2005 nach vorläufigen Zahlen um 4,7%. Die Gründe für die Abkoppelung der innerstädtischen Umsatzentwicklung zum gesamten Hamburger Markt sind vielfältig:

• Die Warenhäuser Karstadt, Kaufhof und Alsterhaus verbuchen traditionell hohe innerstädtische Umsatzanteile und bestimmen so den innerstädtischen Umsatz nicht unerheblich. In Zeiten rückläufiger Umsatzentwicklung und durch die Warenhauskrise ebenso negativ wie derzeit im positiven Sinne. Sowohl die Neupositionierung der Warenhäuser, der Umbau des Karstadt-Hauses in Anlehnung an die Europa Passage als auch die Entwicklung des Alsterhauses (nun seit zwölf Monaten in der Umsatzstatistik wieder enthalten) aber auch die qualitative Bereicherung des gesamten Angebotes in der Innenstadt sind der Umsatzentwicklung 2006 zugute gekommen.

• Die neuen Ansiedlungen und Investitionen in der City-Ost, Mönckebergstraße/Spitalerstraße, haben dieses Stadtquartier weiter gestärkt. Die Fertigstellung der Mönckebergstraße 11–13 mit den Firmen adidas, Fossil und WMF, sowie Roland Schuhe im Brüggemann & Barkmann-Haus haben dem gesamten mittleren Bereich der Mönckebergstraße/Spitalerstraße weiteren Auftrieb gegeben. Gerade die großflächigen Textilanbieter haben die Anziehungskraft der Mönckebergstraße gestärkt. Dies verdeutlicht auch die im Sortimentsbereich Bekleidung, Textilien, Schuhe und Lederwaren überproportionale Umsatzentwicklung.

• Der Umbau Karstadt, in den der Konzern rund 35 Mio. Euro investieren wird, ist in vollem Gange. Die Gesamterweiterung um 1.000 m² wird die Innenstadt in Verbindung mit der Europa Passage langfristig zusätzlich stärken. Hinzu kommt, dass diese Maßnahme auch die Konkurrenzunternehmen dazu bewegt hat, ihre Verkaufsflächen ebenso zukunftssicher zu gestalten.

• Nicht nur adidas und Nike zeigen Flagge in der Mönckebergstraße, auch Puma siedelte sich rechtzeitig zur WM am Rathausmarkt/Schleusenbrücke an und macht diesen Bereich nicht nur attraktiver, sondern lockt zusätzlich neues Publikum in den Bereich Neuer Wall, Poststraße und Gerhofstraße.

• Unterstützt durch einen BID (Business Improvement District) setzt nun auch der Neue Wall neue Maßstäbe. An- und Umsiedlungen der Firmen Porsche Design Store, Ermenegildo Zegna, Max Mara, Gucci, Hermes, Tod’s, Massimo Dutti, tragen ebenso zu einer qualitativen Verbesserung bei, wie die Firmen Marc Cain und G-Star in der Bleichenbrücke.

• Neben dem Quartier Post- und Gerhofstraße trat auch die Einkaufslage Große Bleichen in den Fokus ansiedlungswilliger Einzelhändler, was nicht zuletzt an dem limitierten Angebot in der westlichen Innenstadt liegt. Die Ansiedlung von Steen, aber auch der optisch herausragende Neubau des Architekten Poitiers mit dem Nutzer Golfino wertet diese Straße weiter auf.

• Der Jungfernstieg zeigte sich bereits vor der WM in vollem Glanz. Die weitere Entwicklung des Jungfernstiegs in Richtung Gänsemarkt wurde unterstützt durch die Ansiedlung von Schuh Kay, durch die Umbaumaßnahme des Schuhhauses Prange und durch die Ansiedlung der Firma Beiersdorf mit ihrem Wellnesstempel Jungfernstieg/Ecke Colonnaden. Mit der „begehbaren Werbeanzeige“, wie die öffentliche Presse das Nivea-Haus tituliert, möchte der Konzern mit allen Angebotsstrukturen seine Marke transportieren und hat dadurch die benachteiligte Seite des Jungfernstiegs einschließlich des Eingangs der Colonnaden aufgewertet.

• Ebenso positiv hat sich der Bereich Hohe Bleichen mit attraktiven Nischenangeboten entwickelt. Neben dem gastronomischen Angebot Vapiano und dem Szenerestaurant Die Bank hat sich im Herbst 2006 mit Linette (Bild 1 links) neben Prada ein attraktiver Einzelhändler angesiedelt. Ludwig Reiter folgt in Kürze.

• Die Fertigstellung der Europa Passage war wohl das herausragende Einzelhandelsereignis des Jahres 2006. Im Hinblick auf die Verbesserung der Aufenthaltsqualität hat die Europa Passage durch ihre städtebauliche und architektonische Lösung neue Akzente gesetzt. Auch das vielfältige gastronomische Angebot hat die Aufenthaltsdauer der Kunden erhöht. Die hohe Frequenz in den Ein- und Ausgangsebenen Mönckebergstraße/Ballindamm zeigt, dass sich eine Scharnierwirkung zwischen der City Ost und City West etabliert. Die Vielzahl der Ein- und Ausgänge in die unterschiedlichen Richtungen, sowie die fünf Verkaufsebenen machen aber die Orientierung für den Besucher nicht unbedingt einfacher. Das Angebot ist stark auf Filialisten fixiert und auf ein jüngeres Publikum ausgerichtet. Damit stellt es nicht die Ergänzung zu dem bestehenden Innenstadtangebot dar, die ursprünglich angekündigt worden war. Die jetzigen Erkenntnisse weisen mehr auf Umsatzverlagerungen denn auf Umsatzsteigerungen hin. Verlierer könnten langfristig die Händler an der Bergstraße werden.

17% des Einzelhandelsumsatzes der Gesamtregion Hamburg werden in der Hamburger Innenstadt erwirtschaftet. Zu wenig im Vergleich zu Metropolen wie Berlin, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder vor allen Dingen München, wie viele Beobachter meinen. Ebenso wird die Zentralität Hamburgs mit einem Wert von 116,7 im Verhältnis zu München mit 128,5 als ungenügend erachtet. Grundsätzlich muss aber in diesem Kontext festgehalten werden, dass die großen Wirtschaftsräume im Hinblick auf ihre Zentralität nicht einfach zu vergleichen sind. Hinzu kommt, dass bis auf Berlin keine Wirtschaftsregion eine solch große Bevölkerungsmasse bedient wie Hamburg (rund 3,1 Mio. Einwohner). Hamburg ist im Vergleich zu München zu polyzentrisch ausgerichtet. Dies wird an den Flächenanteilen der Innenstädte deutlich. So kommt Hamburg nur auf einen Anteil von 12,5% innerstädtischer Verkaufsflächen. München bringt es immerhin auf rund 28%.

Als kritisch beurteilt werden muss in diesem Zusammenhang der wenig ausgeprägte politische Wille des Senates, im Rahmen des Zukunftsprogramms „Wachsende Stadt“ eine noch eindeutigere Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels zu formulieren und somit das Konzept der zentralen Standorte langfristig auf den Prüfstand zu stellen. Nur mit dieser Plattform wäre zum Beispiel eine öffentliche Diskussion über die im Herbst fertig gestellte Erweiterung des AEZ um weitere rund 16.000 m² Verkaufsfläche möglich gewesen oder könnte bei der jetzt angedachten Erweiterung für das EEZ in Osdorf um ca. 15.000 m² geführt werden. Beide Erweiterungen sind durch ihre Flächendimensionierung und ihr Angebotsniveau im höherwertigen Bereich eindeutig auf die kaufkraftstarken Regionen Ahrensburg, Bad Oldesloe, Pinneberg und Bad Segeberg ausgerichtet, die grundsätzlich als potenzielle Kunden für die Hamburger Innenstadt angesehen werden müssen.

Die weitere Umsatzentwicklung in Hamburg dürfte dessen ungeachtet auch weiterhin über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Perspektiven
Ansiedlungsentscheidungen von Einzelhändlern sind grundsätzlich langfristig angelegt. Ebenso ist für den Investor von Geschäftshäusern in 1A-Lagen der Lebenszyklus eines Wirtschaftsraumes bzw. eines Standortes von entscheidender Bedeutung. So ist die perspektivische Betrachtung der Entwicklungsaussichten in diesem Zusammenhang unabdingbar.

Welche Faktoren bestimmen die zukünftige Entwicklung der Wirtschaftsmetropole Hamburg, insbesondere der Innenstadt, maßgeblich?

• Zunächst die politische Fokussierung auf Wachstum. Mit dem Zukunftsprogramm „Wachsende Stadt“ hat die Politik erkennbare, begreifbare und nachvollziehbare Wachstumsziele und Maßnahmen ergriffen, die die Sogwirkung auf Investoren, Kapital, Wissen und Menschen signifikant erhöht hat.

• Der Metropolregion wird ein Bevölkerungswachstum um rund 4% bis zum Jahr 2020 auf ca. 3,3 Mio. Menschen prognostiziert.

• Der Tourismus wächst ebenfalls kontinuierlich. Sechs Millionen Gästeübernachtungen bedeuten eine Steigerung von mehr als 11% gegenüber dem Jahr 2005 bei ebenso ansteigendem Anteil ausländischer Besucher. Selbst wenn hierbei die Fußball WM eine tragenden Rolle gespielt hat - die Werte weisen eine bessere Entwicklung im Verhältnis zu allen anderen deutschen Großstädten aus.

• Die Einkommensentwicklung wächst überproportional.

• Wirtschaftswachstum und Dynamik sind stabil und nicht abhängig von einigen wenigen Schlüsselbranchen.

• Die persönliche Haltung der Bevölkerung zu ihrer Stadt ist anhaltend positiv.

• Der Wachstumsmarkt Hafen weist seit Jahren zweistellige Zuwächse aus.

Die Hafencity und vor allen Dingen das Überseequartier mit seinen 40.000 m² Einzelhandelsfläche ist eine zusätzliche Chance, die Sogwirkung und damit die Zentralität der Innenstadt von Hamburg weiter zu stärken. Dazu muss es dem Bieterkonsortium (ING Real Estate / Bouw Fonds Property Finance / Groß & Partner) gelingen, neben den Attraktionen der Hafencity (Elbphil-harmonie, internationales Schifffahrts- und Meeresmuseum, Kreuzfahrt-terminal) den Einzelhandel so zu gestalten, dass er eine echte Bereicherung und Ergänzung des gesamten innerstädtischen Einzelhandels darstellt.

Hier herrscht in der Öffentlichkeit noch keine endgültige Klarheit, so dass die Unsicherheit bei Einzelhändlern und Investoren anhält, wo sich künftig der richtige Standort für ein Engagement befinden könnte.

Langfristige Auswirkungen
Sowohl Einzelhandel als auch Investoren haben die Situation erkannt und agieren entsprechend. Die Investitionstätigkeiten der Einzelhändler, der Projektentwickler aber auch der Investoren zeigen eine ungebrochen positive Einstellung. Die Nachfrageintensität ist hoch und kann in der Innenstadt nicht annähernd befriedigt werden.

In keiner Großstadt Deutschlands hat sich innerhalb kurzer Zeit das gesamte Flächenangebot durch Investitionen oder Neuansiedlungen so verändert wie in der Mönckebergstraße und in der Spitalerstraße. Ein Großteil aller national und international erfolgreichen Einzelhändler ist derzeit hier vertreten.

In einem nächsten Schritt soll nun die Mönckebergstraße weiter veredelt werden. Durch eine Initiative des „Trägerverbund Projekt Innenstadt“ wird an einem Beleuchtungskonzept für die Mönckebergstraße gearbeitet. Somit werden die Aufenthaltsqualität und der Anspruch dieser Einzelhandelslage weiter verbessert.

Ansiedlungsmöglichkeiten für interessierte Einzelhändler ergeben sich entweder durch auslaufende Mietverträge oder durch das Ausweichen in bisher nicht akzeptierte Lagen. Ein Ausweichen ist selten möglich, so dass sich Ansiedlungsmöglichkeiten nur durch den Auslauf von Mietverträgen ergeben. Durch die hervorragende Flächenproduktivität in der Spitalerstraße bzw. Mönckebergstraße haben in der Regel beide Parteien, Mieter und Vermieter, ein hohes Interesse daran, langfristige Laufzeiten abzuschließen, so dass somit auch zukünftig die Ansiedlungsmöglich-keiten begrenzt bleiben werden. Es ist also weiterhin damit zu rechnen, dass die Mieten für diesen Innenstadtbereich hoch bleiben bzw. noch Steigerungspotenzial aufweisen. Die Schallmauer von 200,00 Euro/m² für kleinere Flächen ist längst durchbrochen.

Vergleichbar hoch stellt sich der Nachfragedruck für den gesamten Bereich Jungfernstieg, Gänsemarkt, Poststraße, Gerhofstraße, Neuer Wall, Große Bleichen und Hohe Bleichen dar. Einzelhändler fragen nicht nur aufgrund ihres höherwertigeren, individuelleren und zum Teil auch szenigen Angebotes Flächen in der City West nach, der Bedarf ergibt sich nicht selten auch aus der gewünschten Doppelbelegung der City Ost und City West. Hinzu kommt, dass durch die topographische Lage der Mönckebergstraße/Spitalerstraße der Einzelhandel nicht in Nebenlagen ausweichen kann (begrenzt durch Glocken-gießer Wall, Steinstraße, Binnenalster) und somit seine Ansiedlungswünsche in einem anderen vergleichbaren Quartier befriedigen muss. Dies muss als ein Entwicklungshemmnis der City Ost begriffen werden.

In der westlichen City dagegen gibt es noch erhebliche Spielräume. Hier wird es auf Grund der Nachfrageintensität zwangsläufig zu Ansiedlungen in Lagen kommen, die bisher nicht im Fokus der Expansion standen. Langfristig wird es Annäherungen der Mietpreise zur City Ost geben und es ist davon auszugehen, dass die Mieten an bevorzugten Standorten der City West um 5 bis 10% anziehen.

So bleibt der Neue Wall (Bild 2 links) interessant und weiter in Bewegung. Neben dem amerikanischen Schmuckfilialisten Tiffany & Co. und dem italienischen Edelkaschmir-Anbieter Loro Piana (eröffnen in Kürze) bespielt Hennes & Mauritz mit seinem neuen Edellabel COS seit Ende März die ehemalige Verkaufsfläche von Gorgio Armani und Hermes. Gleichzeitig wird der spanische Modefilialist Mango die Firma Joop am Neuen Wall 9 ersetzen und dadurch den vorderen Bereich zum Jungfernstieg insgesamt nochmals frequenzmäßig stärken. Aber auch das bisher etwas zurückhaltende letzte Drittel des Neuen Walls erhält am Markt neue Aufmerksamkeit. So hat der Investor Newport GmbH die ehemalige Bornhold-Immobilie Neuer Wall 74-82 erworben und wird an dieser Stelle durch eine qualitativ hochwertige Entwicklung den gesamten Bereich stärken. Neben Büroflächen werden im Erd- und Zwischengeschoss (zum Fleet) großzügige Flächen für Einzelhandelsnutzung auf den Markt kommen, die diesen Bereich des Neuen Walls attraktiver und zukunftsfähiger machen.

Am Jungfernstieg (Bild 3 links) gibt es ebenfalls eine erwähnenswerte Entwicklungsinitiative. So wird sich unter Mithilfe der Comfort Hamburg der Modefilialist Bestseller am Jungfernstieg 40 in einem zeitgemäßen Neubau ansiedeln und zu einer weiteren positiven Entwicklung in Richtung Gänsemarkt beitragen. Der Gänsemarkt selbst steht durch die Entwicklung des „Opernhofes“ der Carlyle Group im Blickpunkt, so dass sowohl die Gänsemarktpassage als auch der hintere Collonadenbereich gestärkt werden könnte.

Die zukünftige Entwicklung des Hamburger Einzelhandels wird aber auch die Anbindung der Hafencity an die angestammte Innenstadtlage in hohem Maße mitbestimmen. Nur wenn es stadtgestalterisch gelingt, die Hafencity mit ihrem zukünftigen Einzelhandelsangebot organisch an die bisherige Innenstadt anzudocken, wird sich die Anziehungskraft der Innenstadt und somit auch der Umsatzkuchen für den Gesamteinzelhandel vergrößern. Die Handelskammer Hamburg hat dies mit ihrem Positionspapier „Ein Quartier wird zum Scharnier – Die Perspektive des Fleetviertels für Hamburg“ bereits deutlich zum Ausdruck gebracht. Aber auch der Abriss der City Hochhäuser (Bezirksamt Mitte) und eine dementsprechende Neubebauung mit geeigneter Nutzung (ein Wettbewerb hierfür wurde bereits vom „Trägerverbund Projekt Innenstadt“ initiiert) würde eine Zusammenführung der jetzigen Innenstadt und des Überseequartieres unterstützen.

Im Investmentbereich konnte Hamburg in besonderem Maße von dem derzeit boomenden Markt partizipieren. Mit rund 4,4 Milliarden € wurde das Vorjahresergebnis von 1,6 Milliarden € bei weitem übertroffen. Kennzeichnend für den attraktiven Investmentmarkt ist der hohe Anteil an ausländischem Kapital von knapp 70%. Die ausländischen Marktteilnehmer haben mittlerweile eine besondere Affinität zum Hamburger Markt entwickelt. Natürlich ist das Transaktionsvolumen durch die herausragenden Aktivitäten Hafenrandbebauung und Hafencity ebenso beeinflusst wie durch die büroorientierte Nutzung in der Innenstadt. Die Paketverkäufe der Freien und Hansestadt Hamburg an IXIS Capital Partners Ltd. weist auf die hohe Attraktivität des Investmentmarktes hin und hat die Statistik für 2006 selbstverständlich ebenfalls stark beeinflusst.

In der Innenstadt von Hamburg selbst hat es nur sehr wenige An- bzw. Verkäufe von Geschäftshäusern gegeben. Einige offene Immobilienfonds haben im Rahmen von größeren Immobilienpaketen auch Hamburger Objekte veräußert. Ansonsten lässt die Eigentümerstruktur einen regen Handel mit Geschäftshäusern nicht zu. Bei herausragenden Einzelhandelsstandorten rechnen wir deshalb künftig mit einer weiter sinkenden Bruttoanfangsrendite, die je nach Objekt auch unter 5% liegen kann, da in Hamburg ein ausgeprägter Nachfragemarkt vorherrscht.