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Vorsicht und stabile Mieten auf dem Budapester Büromarkt

Aus dem aktuellen von CB Richard Ellis erstellten Budapester Büromarktbericht geht hervor, dass sowohl Entwickler als auch Mieter zurzeit nur auf sichere Karten setzen. Die laufenden Projekte werden planmäßig fertig gestellt, geplante Projekte müssen nochmals durchgerechnet werden. Transaktionen waren bis jetzt aufgrund der allgemeinen finanziellen Situation nicht gefährdet, jedoch wird generell länger verhandelt bis es zu einem Abschluss kommt.

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Das Wachstum des Bürobestandes ist mit einem Flächenzuwachs von 70.300 m² im 3. Quartal stark geblieben. Im Vergleich zu Q3 2007 wurden heuer 47% mehr Flächen fertig gestellt. Laufende Projekte werden planmäßig fertig gestellt, geplante Projekte werden nochmals evaluiert. Der Bestand an modernen Büroflächen in Budapest beträgt derzeit ca. 2.057.000 m². In den vergangenen zwei Jahren ist der Gesamtbestand um ca. 450.000 m² gestiegen, 80% davon wurden außerhalb des Zentrums fertig gestellt.

Verfügbare Flächen im Zentrum und zentralen Bürolagen sind rar, wodurch sich das Geschehen zunehmend in die Bürolagen außerhalb des Zentrums von Budapest verlagerte. In den inneren Bezirken werden derzeit nur sehr wenige neue Projekte fertig gestellt und bei den geplanten Projekten handelt es sich hauptsächlich um Generalsanierungen. In den anderen Bürolagen sind nach wie vor viele Projekte im Laufen. CBRE erwartet ab 2010 einen starken Rückgang bei den Fertigstellungen.

Im 3. Quartal gingen die Vermietungsleistungen mit 59.400 m² im Vergleich zum 2. Quartal leicht zurück (6%). CBRE Experten sehen Vermietungsabschlüsse aufgrund der allgemeinen finanziellen Situation nicht gefährdet, jedoch wird generell länger verhandelt bis es zu einem Abschluss kommt. Insgesamt verzeichnete CBRE 120 abgeschlossene Deals im 3. Quartal. Bei 20 Deals waren die vermieteten Flächen über 1.000 m² groß, der Durchschnitt lag bei 580 m². Eine Großzahl der Deals sind Vorvermietungen, insbesondere bei den größeren Flächen. Die nicht-zentralen Bürolagen verzeichneten mit 66% den höchsten Anteil an der Nachfrage.

Ungefähr 2.000 m² Büroflächen wurden im dritten Quartal bei unveränderter Spitzenmiete vermietet. Mieten in der Innenstadt werden auf ein Niveau von 20-25 Euro/m²/Monat steigen. In den Randlagen sind die Büromieten aufgrund des hohen Leerstandes großem Druck ausgesetzt. Der Leerstand in Budapest stieg von 12,6% auf 15,1% im Quartalsvergleich. Seit Q4 2004 ist die durchschnittliche Leerstandsrate in Budapest nicht so hoch gewesen – mit steigender Tendenz, wobei diese innerhalb der einzelnen Bürolagen schwankt. In nicht-zentralen Bürolagen beträgt die Leerstandsrate 20%; in den Randlagen ist sie durch Flächenzuwachs stark in die Höhe geschnellt. Der Leerstand in der Innenstadt ist in den letzten 2 Jahren gesunken und hat ein Rekordtief von 7,8% erreicht.

Es wird erwartet, dass der Bürobestand in Q4 um 70.000 m² wachsen wird. Insgesamt werden 2008 ca. 270.000 m² Bürofläche fertig gestellt werden, was einem Anstieg von 40% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Vermietungen werden das Niveau vom letzten Jahr allerdings nicht erreichen. Laufende Verhandlungen über größere Flächen werden voraussichtlich erst in Q1 2009 zu Ende geführt. Die abnehmenden wirtschaftlichen Aktivitäten werden schon im nächsten Jahr einen Effekt auf die Vermietungsleistungen haben.

Adrienne Konthur, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Budapest ergänzt: “Der Druck auf die Mietpreise wird aufgrund des sich verschlechternden wirtschaftlichen Umfeldes und der bereits in Bau befindlichen Büroflächen steigen, allerdings dürften die Mieten wirtschaftlich gesehen nicht viel tiefer fallen. Die Mieten in CBD und zentralen Bürolagen sind angesichts des niedrigen Leerstands auf stabilerem Niveau. ”