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Vitaler Immobiliemarkt in Ostdeutschland

Dr. Volkmar von Obstfelder

„Der ostdeutsche Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in guter Verfassung und spiegelt somit die gute wirtschaftliche Entwicklung vieler ostdeutscher Regionen in den vergangenen 12 Monaten wider.“ Zu diesem Ergebnis kommt Dr. Volkmar von Obstfelder, der Vorsitzende der TLG Iimmobilien-Geschäftsführung, heute bei der Vorstellung des druckfrischen Grundstückmarktberichtes „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2008“. „

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Dem Bericht „Immobilienmarkt Ostdeutschland“ liegt die Auswertung von rund 2000 internen und externen Immobilienmarkt- und Konjunkturdaten zugrunde.

Demnach lagen beim Wachstum des Bruttoinlandsproduktes (BIP) in 2007 Ostdeutschland (2,2 %) und Westdeutschland (2,5 %) nahezu gleichauf. Auffällig ist, dass in der Spitzengruppe immer mehr ostdeutsche Bundesländer zu finden sind. So lag Mecklenburg-Vorpommern mit einem BIP-Wachstum von 2,6% nur knapp hinter dem Spitzenreiter Bayern mit 2,8 %. Auch Sachsen und Sachsen-Anhalt gehörten mit 2,4 % bzw. 2,1 % BIP-Wachstum zur Spitzengruppe. Diese positive Entwicklung wird durch eine rückläufige Arbeitslosenzahl in allen ostdeutschen Bundesländern unterstützt. Das Institut für Wirtschaftsforschung in Halle geht auch für 2008 von weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen sowie einer Expansion von Nachfrage und Produktion aus.

Diese positive Entwicklung zeigt sich auch in einem gegenüber 2006 nochmals gestiegenen realisierten Geldumsatz von 22,25 Milliarden Euro und dies, obwohl die Zahl der Grundstückstransaktionen um rund 9 % gegenüber Vorjahr gesunken ist. Berlin konnte mit 14,58 Milliarden Euro wieder einmal den höchsten Geldumsatz verzeichnen, gefolgt von Leipzig und Dresden mit 1,7 bzw. 1,4 Milliarden Euro. Besonders auffällig sind die Zuwächse in Neubrandenburg (+189 Mio. €), Chemnitz (+ 372 Mio. €) und Dessau (+112 Mio. €).

Verarbeitendes Gewerbe als Konjunkturlokomotive
Mehr noch als in Westdeutschland ist das verarbeitende Gewerbe in Ostdeutschland mit einem Zuwachs von 10,3 % die treibende Kraft für die konjunkturelle Entwicklung. Dies schlägt sich auch in steigenden Preisen für gewerbliche Bauflächen nieder. Deutliche Preissteigerungen waren beispielsweise in Frankfurt/Oder (10 – 35€/m²), Stralsund (10 – 25€/m²), Leipzig (20 –120€/m²), Jena (40 – 110€/m²) und Eisenach (30 – 50€/m²) zu verzeichnen. Die höchsten Gewerbebauland- Preise außerhalb Berlins werden derzeit in Dresden (bis zu 165€/m²) und in Potsdam (bis zu 145€/m²) erzielt.

Ähnlich verhält es sich bei der Entwicklung der Einzelhandelsmieten. Mit sinkenden Arbeitslosenzahlen und steigender Kaufkraft gewinnen ostdeutsche Einzelhandelsimmobilien weiter an Attraktivität. Die dynamischste Entwicklung der Mietpreise verzeichneten sowohl bei Einzelhandelsflächen ab 150m² als auch bei Flächen bis 100 m² Dresden und Stralsund gefolgt von Wismar und Zwickau. Unangefochten behaupten sich Leipzig und Dresden als Spitzenduo. In Dresden werden für Flächen ab 150m² bis zu 65€/m², in Leipzig bis 60€/m² verlangt. Für kleinere Flächen bis 100m² müssen hier im Geschäftskern sogar bis zu 115€/m² gezahlt werden. Der Grund: Die Passantenfrequenzen in den Haupteinkaufsstraßen erreichen hier Werte, die mit zu den höchsten in ganz Deutschland zählen.

Büroimmobilienmarkt stabilisiert
Die positive Konjunktur in Deutschland hat auch die ostdeutschen Bürostandorte erreicht. Die Leerstandsquote sinkt und in den meisten ostdeutschen Städten liegen die Mietpreise für Büros gegenüber dem Vorjahr auf konstantem Niveau. Die bereits 2006 zu beobachtende Konsolidierung setzt sich damit fort. Die höchsten Mieten mit gutem Nutzwert werden (außerhalb Berlins) derzeit in Dresden (7,50 – 12,50€/m²) und Erfurt (8,00 – 12,50€/m²) erzielt. Es folgen Potsdam (9,00 – 12,00€/m²), Rostock (8,00 – 11,00€/m²) und Leipzig (7,00 – 11,00€/m²).

Wohnraum gefragt
Der positive Trend auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt hält an. Eine Folge der stetig sinkenden Arbeitslosenquote, aber auch der vielerorts steigenden Bevölkerungszahlen: So verzeichnete 2007 etwa Dresden fast 6.000 Bürger mehr, in Leipzig waren es 3.000 und in Potsdam sowie Jena jeweils 2.000. Angebotsseitig greift zudem das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“. Die Folge sind deutlich sinkende Wohnungsleerstände. Der teuerste Wohnungsstandort ist Potsdam, wo derzeit Mieten von bis zu 8€/m² für Altbauten und bis zu 10€/m² für Neubauten verlangt werden- mit steigender Tendenz. Bei Alt- und Neubauwohnungsmieten zeigen auch die Thüringer Städte Weimar (5,90 – 7,00€/m²), Erfurt (6,00 – 8,00€/m²) und Gera (4,90 – 6,10€/m²) sowie daneben Dresden (4,70 – 8,50€/m²), Görlitz (4,00 – 6,00€/m²) und Halle (5,50 – 7,00€/m²) durchgängig anziehende Tendenz. Spitzenpreise für frei stehende Eigenheime sind in Potsdam (160.000 – 470.000€), Dresden (120.000 – 450.000€) und Jena (150.000 – 450.000€) zu verzeichnen. Eigentumswohnungen sind in Leipzig (bis 2.800€/m²), Dresden (bis 3.400€/m²) und – einmal mehr – in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam (bis 3.700 €/m²) am teuersten.

Berlin weiter im Aufwind
Die wirtschaftliche Situation in Berlin hat sich weiter verbessert. Die Zahl der Arbeitslosen ist 2007 im Vergleich zum Vorjahr um 11 % gesunken. Das BIP-Wachstum lag bei 2 %. Auf dem Wohnungsmarkt zeigen sich durchgängig steigende Mieten für Neubauwohnungen. Während Mieten in einfachen und mittleren Lagen im Vergleich zum Vorjahr nur leicht gestiegen sind, wurden Neubauwohnungen in guten Lagen deutlich teurer (6,00 – 11,00€/m²). Besonders stark gestiegen sind die Mietpreise für die Baujahre 1950-1972 (5,50 – 8,00€/m²).

Die Bodenpreise für neue Wohnungsbauten haben sich weder im Ost- noch Westteil signifikant verändert. Nach wie vor liegt der Eingangspreis für einfache Lagen im Osten bei 80€/m² und der Spitzenpreis für gute Lagen bei 230€/m². Im Westen werden mindestens 100€/m² und in guten Lagen bis zu 740€/m² gezahlt. Angezogen haben aber die Mieten für Einzelhandelsflächen in der gesamten Stadt. Bei Flächen bis 100m² waren in Ost (7,00 – 4,00€/m²) und West (10,00 – 25,00€/m²) in Nebenkern-Lagen leichte Preissteigerungen zu verzeichnen. Geschäftskern und Top-Lagen blieben im Osten mit maximal 160€/m² stabil, während im Westteil 2007 signifikante Preissteigerungen mit Spitzenwerten bis zu 220€/m² zu beobachten waren. Auch der Büroimmobilienmarkt präsentiert sich in stabiler Verfassung. In allen Lagen blieben die Mietpreise nahezu konstant, lediglich in Cityrandlagen sank die Durchschnittsmiete leicht um 1 € auf 13€/m².

Aussicht für die Zukunft
„Dank unserer umfangreichen renditeorientierten Investitionen und unserer konsequent umgesetzten Konsolidierungsstrategie inklusive Portfoliobereinigung haben wir 2007 mit 52,4 Millionen Euro den höchsten Gewinn nach Steuern der Firmengeschichte erzielt“, zieht Dr. von Obstfelder, Geschäftsführer der TLG Immobilien Bilanz. „Die Leistungsfähigkeit unseres Unternehmens zeigt sich besonders in unseren Gesamtinvestitionen, die wir gegenüber dem Vorjahr um rund 40 Prozent auf 279 Mio. Euro gesteigert haben. Im Jahr der Privatisierung präsentiert sich die TLG mit einem erfolgreichen Geschäftsmodell und einer klaren Zukunftsstrategie als die Nr. 1 für Immobilien in Ostdeutschland in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen“, so Dr. von Obstfelder weiter.

Ostdeutschland wird auch weiterhin hervorragende Perspektiven für erfolgreiche Investitionen bieten. Moderne Infrastruktur, Forschungs- und Wissenschaftscluster - wie im High-Tech-Standort Sachsen - sowie hoch qualifizierte und flexible Arbeitskräfte bieten beste Rahmenbedingungen und Entwicklungspotenzial für den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren, erklärte von Obstfelder.