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Vietnam: Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen dürfte nach Liberalisierung des Banken-Sektors steigen

Mit dem Eintritt internationaler Banken in den vietnamesischen Markt dürfte die Nachfrage nach Büro und Einzelhandelsflächen in den vietnamesischen Großstädten wesentlich ansteigen.

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Ähnlich der Entwicklung, die in Chinas Großstädten zu eobachten war, als das Land der Welthandelsorganisation (WHO) beitrat, ist auch in Vietnam damit zu rechnen, dass die Liberalisierung des Bankensektors unmittelbare und anhaltende Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen haben wird, insbesondere bei den 1A-Flächen sowie den Spitzen-Einzelhandelsflächen in profilierten Lagen.

Einige Banken haben sich zwar angesichts der Verzögerungen ihres Markteintritts enttäuscht gezeigt, letztendlich sind sie jedoch nach wie vor stark daran interessiert, zu expandieren und sich auf dem vietnamesischen Markt zu etablieren.

Seit dem 1. April 2007 sind ausländische Banken entsprechend der Zusagen Vietnams gegenüber der WHO theoretisch in der Lage, 100%ige Tochtergesellschaften in Vietnam zu eröffnen. Bislang wurde die „Durchführungsverordnung“, wie die Lizenzen zu vergeben sind, jedoch noch nicht veröffentlicht, aus Branchenquellen ist jedoch zu vernehmen, dass dies nun jederzeit geschehen werde.

Internationale Banken zeigen ein starkes Interesse an Vietnam und mindestens acht große Institutionen haben sich um eine Zulassung beworben.

“Wenn die ersten Lizenzen für ausländische Banken vergeben werden, wird dies eine Nachfrageflut auf dem Markt auslösen. Die Banken haben aus ihrer Erfahrung mit anderen Schwellenländern gelernt, dass eine frühe Marktführerschaft in Bezug auf den Marktanteil unschlagbare Vorteile mit sich bringt“, so John Forrest, Leiter Corporate Solutions von Jones Lang LaSalle.

Die Änderung der Vorschriften und die Öffnung des vietnamesischen Bankensektors wird nach Jones Lang LaSalle enorme Auswirkungen auf den vietnamesischen Immobilienmarkt haben und sowohl zusätzliche Nachfrage schaffen als auch letztendlich erhebliche Mietsteigerungen nach sich ziehen.

„Bankenzentralen belegen größtenteils Flächen in Spitzenlagen - in internationalen Märkten ist das immerhin ein Anteil von 25 % aller 1AFlächen innerhalb der zentralen Geschäftsbezirke (CBDs). Die Zunahme ausländischer Banken in Vietnam wird deshalb voraussichtlich eine starke Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Gebäuden und auch nach Projektentwicklungen mit sich bringen, insbesondere in den zwei größten Städten Ho Chi Minh City und Hanoi“, so der Vietnam-Chef von Jones Lang LaSalle, Andrew Brown.

In Ho Chi Minh City und Hanoi ist das Angebot an 1A-Büroflächen im Vergleich zu den größeren Märkten in Südostasien relativ gering. Ho Chi Minh City beispielsweise verfügt nur über rund 10 % des Gesamtangebots von Bangkok.

„Angesichts der jüngsten WHO-Bestimmungen ist es durchaus denkbar, dass die Bankenbranche in Ho Chi Minh City und Hanoi bis 2010 zu einem der größten CBD-Flächennutzer wird und gleichzeitig als Katalysator für die Entwicklung neuer Spitzenbüroflächen wirkt”, so Brown. Und weiter: „Banken, die auf dem vietnamesischen Markt kommen, werden von dem Wachstumspotenzial des Landes, dem steigenden Wohlstand und der zunehmenden Mittelschicht angezogen. Es ist vielen bewusst, dass es durch die Verzögerungen beim Zugang in andere Schwellenmärkte, wie China und Indien, anderen, insbesondere lokalen Wettbewerbern, möglich war, auf ihre Kosten einen größeren Marktanteil zu ergattern.“.

Die neuen Bestimmungen werden aber nicht nur Auswirkungen auf den Büroflächenmarkt haben. Justin Kean, Head of Occupier Research bei Jones Lang LaSalle, weist darauf hin, dass „Banken, die Personen mit hohem Eigenkapital als Zielgruppe haben, dafür sorgen werden, sich die möglichst besten Einzelhandelslagen zu sichern. Damit werden wir wohl eine „Umbildung” der Spitzen-Einzelhandelslagen in Ho Chi Minh City und Hanoi erleben durch Banken, die durch ihre Einzelhandelsstraßenfront an Profil gewinnen wollen“. Diese Entwicklung hat den zusätzlichen Effekt, dass die Einzelhandelsmieten auf dem Markt allgemein ansteigen werden. Da Banken in der Lage sind, höhere Preise als die anderen lokalen Einzelhändler zu bezahlen, werden sich innerhalb der vietnamesischen Hauptstädte Nischenbankbezirke entwickeln werden, wenn neue Marktteilnehmer in den Wettbewerb um ein Grundstück treten“, so Kean. Dies könnte möglicherweise dem derzeitigen Bestand zahlreicher Einzelhandelsbezirke in den vietnamesischen Hauptstädten ein neues Gesicht geben. Banken passende Immobilienprodukte anbieten zu können, wird ausschlaggebend dafür sein, ob die Vermieter von der gestiegenen Nachfrage profitieren werden, die die Öffnung des vietnamesischen Bankensektors aller Voraussicht nach mit sich bringen wird.