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Verwirkung des Minderungs- und Kündigungsrechts

Die Mietvertragsparteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags und über rückständige Miete. Mit Schreiben vom 03.07.2001, 27.07.2001 und 15.11.2001 zeigte die Mieterin an, dass es in der Halle 11 auf Grund einer Undichtigkeit des Dachs bei starken Regenfällen zu Überschwemmungen komme und kündigte mit Schreiben vom 03.07.2002 das Mietverhältnis außerordentlichzum 30.09.2002 mit der Begründung, dass ihr die Vermieterin die Nutzungsmöglichkeit für das Gebäude entzogen habe. Die Miete zahlte die Mieterin bis einschließlich September 2002 ohne Vorbehalt.

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Das OLG hat der Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch außerordentliche Kündigung der Mieterin zum 30.09.2002 beendet worden sei, stattgegeben. Die Revision der Mieterin hatte Erfolg.

Der außerordentlichen Kündigung - so der BGH - stehe nicht entgegen, da die Mieterin die Miete bis einschließlich September vorbehaltlos gezahlt hat. Nach alter Rechtslage, also vor dem 01.09.2001, hatte der BGH allerdings stets entschieden, dass bei vorbehaltloser Zahlung der vollen Miete über einen Zeitraum von 6 Monaten nicht nur das Recht auf Minderung, sondern auch das hieraus folgende Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Nichtgewährung des ordnungsgemäßen Gebrauchs ausgeschlossen war.

Der XII. Senat des BGH, der für die gewerbliche Miete zuständig ist, hat entschieden, dass für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten eine analoge Anwendung des § 536 b BGB (der an die Stelle des § 539 BGB a. F. getreten ist) ausscheidet.

§ 536 b BGB regelt, dass ein Mieter Minderungsrechte nicht geltend machen kann, wenn er die Mängel der Sache bei Vertragsschluss kennt.

§ 539 BGB wurde vom BGH analog angewandt, wenn der Mangel nachträglich entstanden ist und der Mieter die Miete vorbehaltlos 6 Monate lang bezahlt.

Der seit 01.09.01 geltende § 536 c BGB enthalte nunmehr aber eine abschließende Regelung für den Fall später auftretender Mängel mit der Folge, dass das BGB keine Regelungslücke mehr aufweise und für eine Analogie zu § 536 b BGB kein Raum bleibe.

In seiner Entscheidung vom 18.10.2006 hat der BGHfolgerichtig klar gestellt, dass das seit 01.09.2001 geltende Recht auch bei längerer vorbehaltloser Zahlung der Miete das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache nicht ausschließt. Wenn eine planwidrige Regelungslücke nicht mehr angenommen werden könne mit der Folge, dass der Mieter nunmehr die Miete trotz längerer vorbehaltloser Zahlung wegen solcher Mängel (wieder) mindern kann, kann für das Recht zur außerordentlichen Kündigung nichts anderes gelten.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH dankenswerterweise klargestellt, dass die Geschäftsraummieter das Recht zur Minderung und zur Kündigung des Mietverhältnisses auch dann nicht verlieren, wenn sie über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos die Miete bezahlt haben.




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