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Verraten und verkauft

Immer mehr Banken entdecken ein lukratives Geschäftsfeld: Sie bessern ihre Bilanzen auf, indem sie laufende Immobiliendarlehen an amerikanische Finanzinvestoren verkaufen – oft ohne Wissen ihrer Kunden. Die neuen Gläubiger machen die erworbenen Schulden zu Geld, mit ungekannt rüden Methoden. Tausenden Hausbesitzern droht die Zwangsvollstreckung oder der Verlust ihrer Immobilie.

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Amerikanische Private-Equity-Firmen haben deutsche Häuslebauer als Investitionfeld entdeckt. In Deutschland sitzen viele Banken auf riskanten Krediten, die zum Teil aus leichtfertigen Immobiliengeschäften aus den 90-er Jahren stammen. Um solche Forderungen nicht abschreben zu müssen, verkaufen die Geldinstitute derzeit in großem Stil laufende Kreditverträge.

Der deutsche Markt gilt bei Finanzinvestoren als äußerst interessant: Experten schätzen das Volumen notleidender Kredite auf bis zu 300 Milliarden Euro. Anreiz des Geschäfts: Die Käufer übernehmen die Forderungen, zahlen dafür aber deutlich weniger als das offene Kreditvolumen.

Das rabiate Vorgehen der neuen Gläubiger
„Um bei diesen Geschäften möglichst zweistellige Renditen herauszuholen, werden die Forderungen so schnell wie möglich wieder abgewickelt“, weiß Torsten Geißler von PWB Rechtsanwälte Jena. Was für die Banken ein willkommenes Geschäft, bedeutet für deren Kunden oft die persönliche Katastrophe. „Der ahnungslose Häuslebauer hat es plötzlich mit ganz neuen Vertragspartnern zu tun, nicht selten auch mit rücksichtslosen Geschäftspraktiken“, so die Erfahrung des Verbraucheranwalts.

In vielen Fällen ändern die neuen Gläubiger bei Anschlussverträgen oder bei variabler Verzinsung die Kreditbedingungen zu ihren Gunsten. Teilweise werden neun Prozent Zinsen gefordert, manchmal zuzüglich einer Tilgung von einem Prozent. Für betroffene Familien bedeutet das schnell eine Mehrbelastung von zum Teil über 500 Euro im Monat.
Können die Kreditnehmer nicht zahlen, zwingen die Inkassogesellschaften der Finanzinvestoren die Schuldner, Verkaufsvollmachten oder Abtretungserklärungen für ihr Heim zu unterzeichnen. Denn der Gläubiger darf von Rechts wegen die Grundschuld, die als Sicherheit für den Kreditvertrag eingetragen wurde, sofort vollstrecken lassen. Kann der Kunde nicht zahlen – was was oftmals der Fall ist – verliert er seine Immobilie.

Banken missbrauchen das entgegengebrachte Vertrauen
Viele Betroffene klagen über mangelnde Kooperationsbereitschaft sowie über Willkür der Finanzinvestoren. „Nicht selten kommt es vor, dass Häuslebauer systematisch kreditunwürdig und handlungsunfähig gemacht werden“, sagt Geißler, „selbst wenn sie ihre Kredite anstandslos bedient haben. Hier missbrauchen die Banken das Vertrauen, das ihnen die Kunden mit dem Vertragsabschluss entgegengebracht haben.“
Die Sicherheiten, die Institute für Immobilienkredite verlangen, sind in der Regel eine Grundschuld sowie die Möglichkeit für die Bank, jederzeit eine Zwangsvollstreckung betreiben zu können. Was früher nur eine theoretische Option war, ist mittlerweile gängige Praxis: Sobald ein neuer Gläubiger im Besitz der entsprechenden Grundschuldbestellungsurkunde ist, kann er vollstrecken lassen, ohne nachweisen zu müssen, dass der Kreditnehmer seine Vertragspflichten versäumt hat.

Zweifel an der Rechtmäßigkeit
Immer mehr Rechtsanwälte hegen Zweifel an der Rechtmäßigkeit derartiger Kreditverkäufe.

· Denn neben den so genannten „faulen“ Krediten - also Forderungen aus gekündigten Verträgen - werden in großem Stil auch bestehende, intakte Darlehensverträge gehandelt. Aus Geißlers Sicht ist diese Praxis rechtswidrig, wenn nicht eine entsprechende Genehmigung des Darlehensnehmers vorliegt. Nur bei notleidenden Kreidten ist eine Übertragung generell zulässig. Immer häufiger wechseln Kredite jedoch im Paket den Besitzer. „Hier sollten Betroffene juristisch prüfen lassen, ob der Verkauf durch die Bank bzw. eine Veränderung der Bedingungen zulässig waren.“ Aus Sicht des Verbraucheranwalts geht es um die grundsätzliche Frage, ob Banken die Immobilienkredite vieler Kunden im Paket verkaufen dürfen.

· Normalerweise muss der Häuslebauer, der seine Raten immer pünktlich bezahlt hat, seine Zustimmung für eine Übertragung seines Kredits geben. Soweit die Theorie – in der Praxis werden die Kunden selten um Erlaubnis gefragt. Die Finanzinvestoren berufen sich dabei auf das sog. Umwandlungsgesetz: Demnach dürfen Banken Kredite bündeln, auf eine andere Gesellschaft ausgliedern und diese dann an einen Dritten übertragen, ohne dass die Zustimmung des Darlehensnehmers erforderlich ist. Geißler: „Aus unserer Sicht ist das eine ganz normale Vertragsübernahme, und die ist nur zulässig, wenn der Kreditnehmer zustimmt.

· Darüber hinaus raten wir betroffenen Kunden, prüfen zu lassen, ob möglicherweise auch ein Verstoß gegen das Bankgeheimnis und das Bundesdatenschutzgesetz vorliegt.“ So geben manche Banken sogar vertrauliche Kundendaten wie Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Kreditnehmer an die amerikanischen Investoren weiter. „Wie die Erfahrung zeigt, wird dieses Wissen hemmungslos ausgenutzt, um Zwangsmaßnahmen einzuleiten.“