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Verhaltener Positivtrend der City-Büromärkte

Die Büromärkte der deutschen Großstädte zeigen einen gemeinsamen Trend in Richtung City. Die Belebung der Office-Flächen in den Innenstädten geht bei wenig Zuzug von außen teilweise auf Kosten der Randlagen.

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Die Unternehmen zieht es wieder vermehrt in die City. In allen vier untersuchten Büromärkten richtet sich die Nachfrage vermehrt auf 1A-Lagen im Stadtzentrum.
Der Hamburger Büromarkt zeigt im dritten Quartal 2006 insgesamt eine positive Entwicklung. Der Gesamtflächenumsatz des Jahres betrug bis zum Quartalsende 310.000 m². Die zur Zeit herrschende rege Nachfrage auf dem Markt führt zu der Prognose, dass die 428.000 m² Vermietungsleistung aus dem Vorjahr erneut erreicht, vermutlich sogar übertroffen werden. In der Hamburger City herrscht derzeit eine Bautätigkeit wie seit Jahren nicht mehr. Gefragt sind in erster Linie prestigeträchtige Flächen mit hochwertiger Ausstattung in zentraler Lage. Die erzielte Spitzenmiete in der HafenCity und weitere Citylagen zeigt sich gegenüber dem Halbjahreswert stabil bei 23 Euro/ m². Verlierer des Positivtrends der City ist die City Süd. Namhafte Unternehmen verließen den Standort, um neue Flächen unmittelbar in der City zu beziehen.



Zum dritten Quartalsende 2006 sind in Berlin 260.000 m² neu vermietete Büroflächen zu verzeichnen. City West und City Ost sind nach wie vor die gefragtesten Lagen. Nachdem im letzten Jahr Großvermietungen von öffentlichen Institutionen das Bild bestimmten, sind es in diesem Jahr in erster Linie Kleinvermietungen von 500-3.000 m². Einige erwartete Großvermietungen, die für das letzte Quartal noch ausstehen, lassen auf einen Gesamtflächenumsatz von 380.000-420.000 m² zum Jahresende schließen. Die Spitzenmiete hat dich auf dem Niveau des ersten Halbjahres mit einer leicht steigenden Tendenz (20 Euro/m² City Ost, 18 Euro/m² City West) stabilisiert. Die Durchschnittsmieten blieben unverändert, jedoch ist die Incentive-Bereitschaft der Vermieter gestiegen.

In Stuttgart befindet sich der Flächenumsatz 2006 annähernd auf Vorjahreskurs. Mit Ende des dritten Quartals sind nun annähernd 100.000 m² Büroflächen (Stuttgart inkl. Leinfelden-Echterdingen) neu vermietet. Dieses Ergebnis und eine bereits spürbare Nachfragebelebung für das vierte Quartal führen zu einer Prognose von 140.000 m² Vermietungsleistung zum Ende des Jahres 2006 – und damit fast zum Vorjahrsergebnis von 145.000 m². Die schwache Nachfrage im ersten Halbjahr, die für den traditionell stabilen Stuttgarter Büromarkt ungewöhnlich war, zeigt dennoch Wirkung: Eine Preissteigerung konnte in den einzelnen Lagen Stuttgarts im 3. Quartal nicht verzeichnet werden. Die Spitzenmiete liegt wie schon in den beiden Vorjahren bei 17 Euro/m². Zum Ende 2006 ist in Stuttgart mit einem Leerstand von 6 Prozent, entsprechend 438.000 m² zu rechnen – eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozent.



Die erhöhte Nachfrage, die sich bereits jetzt abzeichnet, wird allerdings in Verbindung mit der stagnierenden Neubautätigkeit am Standort Stuttgart in den kommenden Jahren zu einem rückläufigen Leerstand führen. Auch die zu erzielenden Mietpreise werden sich dem entsprechend im kommenden Jahr positiv entwickeln.

Der Büromarkt in Hannover bestätigt im dritten Quartal 2006 die Tendenz des ersten Halbjahres: Vertragsabschlüsse sind hauptsächlich in einer Größenordnung von 120 bis 300 m² zu verzeichnen. Mit 24.000 m² waren zum Halbjahr die Flächenumsätze im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig hat die Anzahl der Abschlüsse jedoch zugenommen. Die Gesuche nach größeren Flächen, die im dritten Quartal 2006 auf den Markt gelangt sind, lassen bereits jetzt eine positive Prognose für das letzte Quartal zu. Zwar wird der Gesamtflächenumsatz von 80.000 m² aus dem Vorjahr nicht erreicht, durch die erwartete gesteigerte Vermietungsleistung gegen Ende 2006 ist allerdings mit 65.000 m² neu vermieteter Bürofläche zum Jahresende zu rechnen. Hannovers Vermietungsmarkt ist auch im dritten Quartal 2006 geprägt durch den Flächentausch ansässiger Unternehmen. Der Zuzug auswärtiger Mieter spielt bei der Vermietungsleistung – wie auch auf den Märkten in Hamburg, Berlin und Stuttgart nur eine untergeordnete Rolle. Gefragt sind in erster Linie Büro- und Praxisflächen in Citylage.

Bei einer konstanten Leerstandsrate von 5,8 Prozent haben die Durchschnitts- und Spitzenpreise für Neuvermietungen in der Innenstadt im Vergleich zum Vorjahr leicht nachgegeben. Die durchschnittlichen Mieten sanken um 2,5 Prozent, die Topmieten um ca. 2 Prozent auf 12,50 Euro/m².