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USA: Erholung der Büromärkte verläuft schleppend

Laut des aktuellen Deka Immobilien Monitors verläuft die Erholung an den Büromärkten nach wie vor schleppend und regional ungleich. Das Mietwachstum sollte nach leichten Anstiegen im laufenden Jahr erst 2013 wieder stärker an Fahrt aufnehmen, wenn die Leerstandsquote sich landesweit ihrem langjährigen Durchschnitt annähert. Regional gesehen driften die einzelnen Märkte deutlich auseinander. Während New York und San Francisco nach unseren Prognosen zu den Vorläufern gehören und Boston, Dallas und Seattle aufgrund ihrer Wirtschaftsstruktur ebenfalls gute Chancen auf Mietwachstum haben, gehört Miami eindeutig zu den Nachzüglern. Die Deka-Researcher rechnen von 2012 bis 2016 für die elf betrachteten Standorte mit einem durchschnittlichen Mietwachstum (Class A) von 2,0% pro Jahr.

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Der von der Deka erwartete volatile Verlauf mit landesweit eher sinkenden als steigenden Häuserpreisen hat sich 2011 bestätigt. Im laufenden Jahr ist laut des Unternehmens damit zu rechnen, dass das Überangebot am Häusermarkt soweit abgebaut ist, dass der Weg für wieder anziehende Preise geebnet ist. Sollte die Erholung der amerikanischen Wirtschaft sich fortsetzen, ist trotz eines weiter volatilem Verlaufs nicht mit einer zweiten Welle fallender Immobilienwerte zu rechnen.

Hotelmärkte
Auch wenn das Niveau von 2007 und 2008 noch nicht wieder erreicht wurde, war 2011 ein erfolgreiches Jahr für den US-Hotelmarkt. Die Auslastung erhöhte sich landesweit um 4,4%. Der Zuwachs beim durchschnittlichen Ertrag pro Zimmer (RevPAR) belief sich auf 8,2% und war deutlich höher als 2010 (5,5%). Im laufenden Jahr wird landesweit mit einem Ertragswachstum von ca. 4,3% gerechnet, für 2013 wird ein stärkerer RevPAR-Zuwachs von knapp 5% prognostiziert.

Einzelhandelsmärkte
Die Erholung des Einzelhandels dürfte sich länger hinziehen als nach früheren Rezessionen. Der rasante Verkaufsflächenzuwachs im Jahrzehnt vor der Wirtschafts- und Finanzkrise hat zu einem signifikanten Flächenüberbesatz geführt. Vor dem Hintergrund von nur moderaten Einkommenszuwächsen agieren die Einzelhändler bei ihrer Expansion äußerst vorsichtig. Im laufenden Jahr ist noch mit leichten Mietrückgängen bei den Neighborhood & Community Centern zu rechnen. Parallel zum langsamen Leerstandsabbau ist das Mietwachstumspotenzial begrenzt. Erst 2016/17 dürfte der letzte Höchstwert vom 1. Quartal 2008 wieder eingeholt sein.

Logistikmärkte
Die Nachfrage nach Logistikflächen sollte sich im laufenden Jahr auf dem Niveau der letzten Quartale verstetigen und in der zweiten Jahreshälfte tendenziell zunehmen. Impulse kommen voraussichtlich eher vom Verarbeitenden Gewerbe als vom Einzelhandel. Die Leerstandsquote dürfte bis Jahresende landesweit unter 9% fallen. Dies ermöglicht zwar noch kein Mietwachstum auf breiter Basis, dennoch sollten Core-Objekte an stark nachgefragten Standorten Mietanstiege verzeichnen.

Investmentfazit
Im laufenden Jahr dürfte das Investmentvolumen weiter zunehmen, allerdings langsamer als im Vorjahr. Die Anleger bewegen sich laut Deka nur zögerlich auf der Risikokurve nach oben, bieten doch Core-Objekte attraktive Renditespreads. Das begrenzte Angebot an erstklassigen Bürogebäuden könnte zu weiteren Preissteigerungen führen, das Deka-Researchteam hält jedoch ihre Einschätzung aufrecht, dass die Renditen im Spitzensegment der meisten Märkte schon als sehr niedrig anzusehen sind. „Wir erwarten daher eine Stabilisierung bzw. leichte Anstiege. Der Gesamtertrag für die von uns betrachteten elf Büromärkte dürfte im laufenden Jahr bei durchschnittlich 0,6% liegen (flächengewichtet). Für die Jahre 2012 bis 2016 prognostizieren wir für Miami mit durchschnittlich 5,7% und Boston mit 5,0% die höchsten jährlichen Gesamterträge“, so die Deka.