US-REITs - Nachfrage durch ausländische Investoren

Nicht nur heimische, auch ausländische Investoren schätzen die USA als Standort für Immobilieninvestments. Entsprechend steigt auch das Interesse deutscher Immobilienfonds und Asset Manager an US-Real Estate Investment Trusts (REITs) – eine Investitionsform mit einer Reihe von steuerlichen Vorzügen.

Besonderheiten des US-REIT
Beim US-REIT handelt es sich um eine amerikanische Kapitalgesellschaft, die als Anlagegegenstand schwerpunktmäßig Immobilien erwirbt, verwaltet und veräußert. Neben REITs, die an der Börse gehandelt werden, gibt es auch außerbörsliche, die so genannten Private REITs. Ausschüttungen können auf Ebene des REIT vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Darin liegt der Hauptunterschied zur Besteuerung einer herkömmlichen Kapitalgesellschaft. Im Ergebnis bedeutet das, dass die von einem REIT erzielten Gewinne – anders als bei Kapitalgesellschaften üblich – grundsätzlich nur auf Ebene des Anteilseigners besteuert werden.

Steuersatz je nach Einkommensart
Der beim deutschen Anteilseiger im Endeffekt fällige Steuersatz hängt dann nach dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen vom Ursprung des Ertrags ab: ob Erträge aus der laufenden Immobilienverwaltung des REIT (so genannte ordinary dividends) oder Gewinne aus der Veräußerung von REIT-Immobilien (so genannte capital gain dividends) ausgeschüttet werden. Sind zum Beispiel deutsche Pensionsfonds mit nicht mehr als zehn Prozent an einem US-REIT beteiligt, fällt auf ordinary dividends gar keine US-Quellensteuer an. Anders bei capital gain dividends: Hier kommt es grundsätzlich zu einer US-Steuerbelastung in Höhe von 35 Prozent. Je nach Fall kann die Situation hier jedoch deutlich besser gestaltet werden. Für deutsche institutionelle Anleger ist es zum Beispiel möglich, in REITs zu investieren, die mehrheitlich von US-Anlegern gehalten werden. Veräußert der deutsche Investor dann diese REIT-Anteile, ist der Veräußerungsgewinn in den USA vollständig steuerfrei.

Fazit
Die USA sind in Investorenkreisen nicht unbedingt als Niedrigsteuerland bekannt. Umso wichtiger ist es, bei Immobilieninvestitionen von Beginn an steuerlich optimale Investitionsstrukturen zu wählen. US-REITs können dabei insbesondere für deutsche institutionelle Investoren eine interessante Alternative sein.