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Unternehmen erobern Innenstädte zurück

Die heimischen Büromärkte zeigten sich im ersten Halbjahr in guter Verfassung. An den wichtigsten Standorten (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und München) wurden insgesamt 984.000 Quadratmeter Flächen umgesetzt. Das sind rund zehn Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (1.084.000 Quadratmeter). „Einige Ausnahmevermietungen mit hohen Flächenvolumina hatten 2005 für Rekordumsätze gesorgt. In diesem Jahr lassen sich aber gerade Großnutzer mit ihren Umzugsentscheidungen Zeit. Insofern können wir mit der Halbjahresbilanz mehr als zufrieden ein“, sagt Hanns-Joachim Fredrich, Geschäftsführer von DTZ in Berlin.

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Hoch im Kurs stehen bei den Mietern bundesweit Büros in Innenstadtlagen. Dies gilt vor allem für Berlin: Auf die City-West rund um den Kurfürstendamm und die City-Ost mit Friedrichstraße, Gendarmenmarkt und Potsdamer Platz entfielen insgesamt 71 Prozent des Flächenumsatzes. In Düsseldorf lag der Anteil innerstädtischer Ansiedlungen bei 40 Prozent und in Frankfurt am Main bei 37 Prozent. In Hamburg und München ist das Angebot an modernen und größeren zusammenhängenden Büroflächen in den innerstädtischen Lagen dagegen eher begrenzt. Am Vermietungsumsatz hatten diese daher einen deutlich geringeren Anteil. In Hamburg liegen nur 22 Prozent der neu angemieteten Büros direkt in der City, in München 23 Prozent. Folge: Trotz der insgesamt weiterhin hohen Leerstandsquoten von 7,6 Prozent in Hamburg bis 17,6 Prozent in Frankfurt am Main entwickelten sich die Spitzenmieten stabil oder zogen leicht an. In Hamburg sind derzeit Höchstpreise von 22 Euro pro Quadratmeter und Monat möglich. Das sind drei Euro mehr als zur Jahresmitte 2005. In Berlin kletterten die Preise für Premium-Flächen innerhalb von zwölf Monaten um vier Euro. In München wurden Top-Objekte um 1,50 Euro je Quadratmeter und Monat teurer. Ausnahme ist Düsseldorf, wo die realisierbare Spitzenmiete noch um 30 Cent pro Quadratmeter und Monat niedriger liegt als vor einem Jahr.

In München sind vor allem kleine Büros gefragt
Top-Standort nach Flächenumsatz war in der ersten Jahreshälfte München. 329.000 Quadratmeter Büroflächen wurden hier neu vermietet, rund 13 Prozent (38.000 Quadratmeter) mehr als im ersten Halbjahr 2005. „Das überdurchschnittliche Ergebnis ist vor allem auf eine großflächige Anmietung von über 50.000 Quadratmetern zurückzuführen“, berichtet Daniel Czibulas, Leiter der Bürovermietung bei DTZ in München. Zwischen Januar und Juli 2006 gingen an der Isar insgesamt 89.000 Quadratmeter durch Großabnehmer vom Markt, das sind 27 Prozent vom Gesamtumsatz und zehn Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2005. Damals wurden 50.000 Quadratmeter Fläche durch Anmietungen mit jeweils mehr als 5.000 Quadratmetern neu vermittelt. „Wenige Großverbraucher dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass München vor allem ein kleinteilig geprägter Markt ist. Mehr als 50 Prozent aller Mietverträge werden über Einheiten von weniger als 500 Quadratmeter Fläche abgeschlossen“, so Czibulas.




Die Düsseldorfer City hat die Nase vorn
Auch in Düsseldorf zeigten sich die Mieter entschlussfreudiger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Verträge über 138.000 Quadratmeter Fläche wurden zwischen Januar und Juli unterzeichnet. Das entspricht einem Plus von 42.000 Quadratmetern. Wie in an der Isar haben auch am Rhein einige Großflächenanmietungen das Ergebnis begünstigt, darunter ein Vertrag über 17.000 Quadratmeter in Ratingen. „Als stärkster Teilmarkt erwies sich im ersten Halbjahr 2006 jedoch erneut die Innenstadt. Hier wurden neue Verträge über insgesamt 55.000 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen. Das waren 39,9 Prozent des Gesamtumsatzes“, sagt Jens Reuther, Leiter der Düsseldorfer Bürovermietung von DTZ. Davon entfielen allein auf das Bankenviertel 11.500 Quadratmeter Fläche. Beliebt waren darüber hinaus der Standort Kennedydamm (8,3 Prozent des Gesamtumsatzes), das Regierungsviertel (7,6 Prozent), die linksrheinischen Lagen (sechs Prozent) und der Bereich Derendorf (5,86 Prozent).




Hamburg trotz leichtem Minus gut im Rennen
Schwächer als im Jahr zuvor entwickelten sich demgegenüber die Vermietungsmärkte von Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main. An der Alster fanden 189.000 Quadratmeter Bürofläche neue Nutzer, acht Prozent oder umgerechnet 16.000 Quadratmeter weniger als zwischen Januar und Juni 2005. „Der Rückgang liegt innerhalb normaler Schwankungsbreiten und bereitet uns daher keine Kopfschmerzen“, sagt Stephanie Udluft, Leiterin der Vermietungsabteilung bei DTZ Hamburg. Insgesamt gingen im ersten Halbjahr immer noch mehr Büroflächen vom Markt als in den Vergleichzeiträumen von 2003 (145.000 Quadratmeter) und 2004 (170.000 Quadratmeter). Somit präsentiert sich der Markt in guter Verfassung. Die Vielzahl der Bürolagen in Hamburg ebenso wie die starke Durchmischung vieler Hamburger Stadtteile mit Büroobjekten sorgt dafür, dass sich die neu angemieteten Flächen auf das gesamte Stadtgebiet verteilen. Die relativ höchste Flächenkonzentration an Neuanmietungen ergab sich mit 41.000 Quadratmetern oder 22 Prozent des Umsatzes in der Innenstadt. Die Flächenumsätze in dezentralen Stadtlagen summierten sich auf rund 98.000 Quadratmeter und einen Anteil am Gesamtumsatz von 52 Prozent.




Berlin kehrt nach Boomjahr zur Normalität zurück
Auch in Berlin reduzierte sich der Flächenumsatz: 178.000 Quadratmeter Büroflächen wurden umgesetzt, 25 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Der Rückgang überrascht uns nicht. 2005 sorgten vor allem öffentliche Unternehmen für eine Sonderkonjunktur auf dem Vermietungsmarkt. Die Bundesagentur für Arbeit hatte gleich mehrere Großflächen angemietet und dadurch ihren Bedarf fürs erste gedeckt“, erläutert Hanns-Joachim Fredrich, Niederlassungsleiter und Geschäftsführer von DTZ in Berlin. Das Hauptstadtergebnis könne sich dennoch sehen lassen, schließlich liege es immer noch satte 15 Prozent über dem Umsatz der ersten Halbjahre von 2003 und 2004.
Nach Anzahl der abgeschlossenen Verträge dominierten an der Spree Entscheidungen für Flächen unter 1.000 Quadratmetern das Marktgeschehen. Das Volumen wurde aber vor allem von Großabschlüssen erbracht. So sorgten allein sieben Mietverträge über jeweils mehr als 5.000 Quadratmeter für einen Flächenumsatz von rund 60.000 Quadratmetern. Das entspricht einem Beitrag zum gesamten Volumen des ersten Halbjahres 2006 von einem guten Drittel. Noch etwas darüber (36 Prozent) liegt der Flächenbeitrag der Verträge für Flächen zwischen 1.000 und 4.999 Quadratmetern.




Frankfurts Mieter schieben Entscheidungen auf die lange Bank
Von allen deutschen Bürometropolen präsentierte sich Frankfurt am Main am schwächsten: 150.000 Quadratmeter Büroflächen gingen in den ersten sechs Monaten vom Markt, das sind knapp 100.000 Quadratmeter weniger als im ersten Halbjahr 2005. „Unternehmen mit einem Flächenbedarf von mehr als 5.000 Quadratmetern zeigten sich in den ersten Monaten besonders unentschlossen. Die Vertragsverhandlungen ziehen sich hin“, sagt Karin Hänsler, Leiterin Bürovermietung bei DTZ in Frankfurt. Folge: Lediglich 26.000 Quadratmeter Fläche gingen im ersten Halbjahr auf das Konto von Großabnehmern. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum hatte diese Nutzergruppe allein über rund 110.000 Quadratmeter Bürofläche eine Entscheidung getroffen. „Die Differenz mag auf den ersten Blick erheblich ausfallen. Aber das Problem ist nicht, dass es keine entsprechende Nachfrage gäbe“, so Hänsler weiter. Eine Handvoll Unternehmen sehe sich intensiv nach größeren Räumlichkeiten um. Würden aus all diesen Gesuchen ad hoc Verträge werden, hätten auf einen Schlag 100.000 Quadratmeter Bürofläche neue Mieter. „Die entsprechenden Ansiedlungsentscheidungen sind nicht aufgehoben, sondern nur aufgeschoben“, lautet Hänslers Einschätzung. Sie gehe deshalb davon aus, dass in Frankfurt im Gesamtjahr rund 420.000 Quadratmeter an Fläche umgesetzt werden kann.




Der Leerstand hat überall ein anderes Gesicht
Obwohl in den ersten Monaten des Jahres – wie schon im gesamten Jahr 2005 – wieder mehr neue Büroflächen umgesetzt wurden als 2003 und 2004, verringern sich die Überhänge nur unwesentlich. „Oftmals legen die Unternehmen mehrere Standorte zusammen oder sie achten darauf, dass die neue Niederlassung wirtschaftlicher und effizienter als die alte ist. Somit sind die Flächen, die durch Umzüge zurückgelassen werden, in der Regel größer als die am neuen Firmensitz“, erläutert Ursula-Beate Neißer, Leiterin des DTZ Research. Auch ist Leerstand nicht gleich Leerstand. Das hat mit der wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen zehn Jahre und der damit verbundenen Bautätigkeit zu tun: Während zum Beispiel in Hamburg ein Großteil der Überhänge (Leerstand: 1 Million Quadratmeter, Quote: 7,6 Prozent) aus Altersgründen kaum noch vermietet werden kann, leidet Düsseldorf (Leerstand: 940.000 Quadratmeter, Quote: 12,3 Prozent) nach wie vor unter dem Phänomen des Luxusleerstands: Ein großer Anteil der ungenutzten Bürogebäude sind kaum älter als zehn Jahre. In Frankfurt am Main dagegen sind nach Einschätzung von DTZ nur 20 Prozent (430.000 Quadratmeter) der aktuell unvermieteten Büroflächen (Leerstand: 2,131 Millionen Quadratmeter, Quote: 17,6 Prozent) als topmodern zu bezeichnen. Aber auch hier kamen in den ersten Monaten weitere Einheiten an den Markt, von denen wie in Düsseldorf noch etliche zur Verfügung stehen: 30.000 der im ersten Halbjahr fertig gestellten 162.000 Quadratmeter Büroflächen sind bisher noch ohne Mieter.




Ähnlich wie in Frankfurt konzentriert sich auch in München das Flächenüberangebot auf dezentrale Standorte. Vor allem rund um den Flughafen wurde in den vergangenen fünfzehn Jahren kräftig gebaut. „Ein gutes Drittel des Leerstandes befindet sich an Bürostandorten außerhalb der Stadt, weitere rund 45 Prozent liegen innerhalb des Stadtgebietes, aber außerhalb des Mittleren Rings“, sagt Helmut Schüchl, Geschäftsführer von DTZ München. In der Innenstadt – vor allem innerhalb des Altstadtrings - sei das Flächenangebot inzwischen sogar knapp. Hier stünden nur noch kleine Einheiten zur Verfügung, größere moderne Büroflächen haben nach Beobachtung von Schüchl „Seltenheitswert“.

So darf sich die bayerische Bürometropole seit Beginn des zweiten Halbjahres über eine Entwicklung freuen, die Fachleute „positive Nettoabsorption“ nennen. Einige Mieter expandierten, die Bautätigkeit verharrte auf niedrigem Niveau. Folge: Es wurden in der Summe größere Büroflächen neu bezogenen als leergeräumt – der Leerstand nimmt ab. Im Vergleich zum Jahresanfang 2006 reduzierte sich in München der Anteil ungenutzter Büros um rund 80.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2005 gingen die Überhänge sogar um 230.000 Quadratmeter zurück. Damit stehen in München derzeit „nur noch“ rund 1,720 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 9,8 Prozent.

Von einem Leerstandsabbau ist die deutsche Hauptstadt dagegen weit entfernt. Zu Beginn des zweiten Halbjahres waren 1,66 Millionen Büroquadratmeter ohne Mieter. Das entspricht einer Quote von 9,6 Prozent. Die Mehrheit der Flächenentscheidungen wird dabei von Unternehmen getroffen, die bereits in Berlin ansässig sind. „Hier geht es zumeist darum, den Standort oder die Qualität der Büros zu verbessern. Da die Neubautätigkeit insgesamt recht moderat ausfällt, die umzugswilligen Unternehmen aber moderne Einheiten bevorzugen, flacht die Qualität der leer stehenden Büroflächen immer weiter ab“, berichtet Hanns-Joachim Fredrich, Geschäftsführer von DTZ Berlin.