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Ungarn: Der Markt für Büroimmobilien wächst 2008 weiter

Der Stand an modernen Büroflächen in Budapest betrug Ende 2007 1,86 Mio. m² - das sind jene Flächen, die seit dem Fall des Eisernen Vorhangs errichtet wurden. Das jährliche Fertigstellungsniveau erreichte mit 193,700 m² einen neuen Höchststand – so die Analyse von CB Richard Ellis. Das meiste davon wurde als Büroflächen der Kategorie A errichtet. 20 Projekte wurden 2007 fertiggestellt, davon sechs mit mehr als 15,000 m². Vor allem im Zentrum und in den zentrumsnahen Submärkten wurden neue Büroflächen angeboten, während an der Peripherie keine neuen Büroobjekte entstanden.

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2007 überarbeitete das Budapester Research Forum den Immobilienbestand und bereinigte die Daten. Das Ergebnis: 65,000 m² an Büroflächen fielen damit dem Rotstift zum Opfer. Diese Entwicklung ließ den Büromarkt vom 3. auf das 4. Quartal 2007 leicht schrumpfen, obwohl im letzten Quartal wieder viele, neue Projekte dazukamen.

„Wir erwarten im 2. und 3. Quartal 2008 eine stark ansteigende Fertigstellungsrate. Gemäß unserer Prognosen wird das Immobilienangebot 2008 jenes des Vorjahres um rund 25 % übersteigen.“ – ist sich Adrienne Konthur (Bild l.), Geschäftsführerin von CB Richard Ellis in Ungarn, sicher.

Die Nachfrage hielt auch 2007 Schritt mit dem Angebot. Wie von CB Richard Ellis bereits vorhergesagt, war 2007 das nachfragestärkste Jahr aller Zeiten - 322,000 m² Bürofläche wurde angemietet. Das entspricht einem Anstieg von 29 % gegenüber 2006. Die Vermietungsleistung erreichte im 4. Quartal ein Niveau von 89,000 m², sie war damit um 21 % niedriger als im rekordverdächtigen 3. Quartal. Trotzdem kann das letzte Quartal als das zweitbeste seit Öffnung des „Eisernen Vorhanges“ bezeichnet werden. Hohe Nachfrage und hohe Fertigstellungsrate wirkten sich positiv auf die Leerstandsrate aus, die in Budapest derzeit bei rund 12 % liegt. Sie ging seit Ende 2006 sogar eher etwas zurück.

Die Mieten blieben im letzten Quartal 2007 stabil. Obwohl es Spitzenmieten für die Innenstadt und zentrale Lagen gab, hing die effektive Nettomiete eher vom individuellen Objekt als von der Lage ab. In den kommenden Jahren erwartet CB Richard Ellis ein noch stärkeres Auseinanderdriften innerhalb der Submärkte.

„Die CEE Büromärkte (Belgrad, Bratislava, Bukarest, Budapest, Moskau, Prag, Sofia, Warschau und Zagreb) können ebenfalls auf ein sehr erfolgreiches Jahr zurückblicken.“ – fügt Colin Waddell, Managing Director CEE bei CB Richard Ellis, hinzu. Der gesamte Büroflächenbestand aller Hauptstädte betrug 18 Mio. m² und soll bis Ende 2009 um bis zu 40 % wachsen. Moskau ist mit einem Anteil von insgesamt 41 % der bei weitem größte Markt. Die höchste Wachstumsrate verzeichneten die Märkte in den Schwellenländern, so kann vor allem Bukarest auf einen massiven Anstieg bei Immobilienentwicklungsprojekten verweisen.

Die Nachfrage in dieser Region stieg innerhalb der letzten 10 Jahre jährlich um 20 %, und dieser Trend wird weiter anhalten. Weitere Auslagerungen westeuropäischer Unternehmen in die Schwellenländer, und eine steigende Nachfrage vor Ort werden den Bedarf nach weiteren Büroobjekten steigen lassen.

Gleichzeitig sinkt die Rate der leerstehenden Objekte im Osten seit 2000 beständig. Im Moment beträgt sie etwas mehr als 6 %. In den Städten, in denen die Leerstandsrate 2006 auf ein unhaltbar niedriges Niveau fiel, stieg die Zahl der am Markt verfügbaren Büroobjekte - dank verstärkter Entwicklungsaktivitäten - wieder leicht an. Moskau ist der einzige Markt mit steigender Leerstandsrate innerhalb der letzten drei Jahre, trotzdem liegt sie nach wie vor unter dem regional üblichen Durchschnitt.

Die Spitzenmieten sind in der gesamten Region relativ stabil, mit Ausnahme von Moskau, Warschau und Budapest. In der ungarischen Hauptstadt stiegen die Spitzenmieten seit Jahren nur leicht an, während das Mietniveau in Warschau und Moskau einen sprunghaften Anstieg verzeichnete. Im Moment wird Moskau als der viertteuerste Bürostandort weltweit gelistet. Dazu betont Colin Waddell: „Das ist erst der Beginn: Die Mietschere in den sogenannten CEE Städten wird in Zukunft wahrscheinlich noch stärker auseinander gehen.“