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Trotz Kreditkrise 2007 Rekordniveau bei Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien

Die globalen Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien legten 2007 gegenüber dem Vorjahr um 59 Mrd. US-Dollar zu und erreichten ein Rekordniveau von 759 Mrd. US-Dollar. Während in den ersten sechs Monaten in allen Regionen Rekordvolumina zu beobachten waren, die insgesamt für ein Ergebnis von 394 Mrd. US-Dollar sorgten, zeigte sich in der zweiten Hälfte ein Rückgang auf 365 Mrd. US-Dollar. Ein Großteil dieses Rückgangs zwischen Juli und Ende Dezember war auf deutlich niedrigere Transaktionsvolumina in den USA und Großbritannien zurückzuführen. Zusammen kamen diese beiden Märkte auf mehr als 50 Prozent der globalen Kapitalflüsse.

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Grenzüberschreitende Transaktionen machten 46 Prozent der globalen Transaktionen aus. In 2006 betrug der Anteil 43 Prozent.

Zu diesen Ergebnissen kommt die jüngste Untersuchung von Jones Lang LaSalle zu den globalen Kapitalflüssen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt.

„2007 war ein zweigeteiltes Jahr. Das äußerst gute Ergebnis im ersten Halbjahr half dabei, das Investitionsniveau von 2006, bereits ein Rekordjahr, noch einmal zu übertreffen. Die Subprime-Krise, die darauf folgende Kreditverknappung und die Neubewertung führten während des zweiten Halbjahres zu einer spürbaren Verlangsamung in den Schlüsselmärkten Großbritannien und den USA“, so Tony Horrell, bei Jones Lang LaSalle CEO European Capital Markets.

Günstige Bedingungen auf den Kreditmärkten und ein beispielloses Interesse von Investoren haben sowohl das Wachstum bei den Transaktionsvolumina als auch die steigenden Preise der letzten Jahre angetrieben. Die Kreditverknappung, die Mitte 2007 eintrat, stellte zum einen Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil, die große Portfolios und sehr große Einzelobjekte erworben hatten, zunächst einmal in die zweite Reihe und sorgte zum anderen für ein Abwarten auf Seiten vieler anderer Investoren, die zunächst die Entwicklung der Preisniveaus beobachten wollten. Die Preissetzung bewegt sich jetzt auf die Renditeanforderungen von Investoren und Kapitalgebern zu. Sie wird erschwert durch die geringere Aktivität von stark fremdfinanzierten Investoren. Der Renditerückgang ist in den meisten reifen Märkten beendet. Es gibt mittlerweile deutliche Zeichen für ein Anziehen der Renditen in den USA und Großbritannien. Weitere Instabilitäten durch unvorhergesehene Negativereignisse in der Gesamtwirtschaft oder auf dem Finanzsektor können nicht ausgeschlossen werden.

„Für 2008 gehen wir davon aus, dass die globalen Gesamtvolumina aufgrund niedrigerer Preise und einer geringeren Anzahl von Transaktionen unter dem Niveau der letzten Jahre liegen werden. Die veränderten Konditionen und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fremdkapital werden für eine Reduzierung der Anzahl von Portfolio- und Mega-Einzeltransaktionen sorgen. Eine große Anzahl von eigenkapitalorientierten Investoren verfügt jedoch über eine beträchtliche Liquidität und wartet derzeit noch ab. In mehreren Märkten sehen wir derzeit, dass sich deutliche Kaufgelegenheiten auftun“, so Horrell.

Die Fundamentaldaten für Immobilien sind in den wichtigsten Zentren weltweit nach wie vor stark, mit niedrigen Leerstandsquoten und moderaten Entwicklungs-Pipelines. Es wird erwartet, dass diese allgemein positive Situation in den Nutzermärkten anhalten wird, solange das globale Wirtschaftswachstum solide bleibt. Die Kreditmarktturbulenzen könnten sich jedoch in Märkten, in denen der Finanzdienstleistungssektor dominiert, auf die Flächenbelegung und auf das Mietpreiswachstum auswirken. Gleichzeitig werden die Entwicklungs-Pipelines reduziert und die Fundamentaldaten stabilisiert.

2007 – Regionale Höhepunkte
Die Transaktionsvolumina für gewerbliche Immobilien in Europa beliefen sich 2007 auf 327 Mrd. US-Dollar. Dies stellt, trotz eines starken ersten Halbjahres mit einem Transaktionsniveau von 168,5 Mrd. US-Dollar, für das Gesamtjahr ein Rückgang von sechs Prozent in lokaler Währung dar (auf US-Dollar-Basis jedoch ein Anstieg von zwei Prozent).

Der Transaktionsfluss verlangsamte sich im zweiten Halbjahr 2007, das Volumen belief sich auf ca. 158 Mrd. USD (ein Rückgang um 14 Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2006). Grenzüberschreitende Investments machten für das Gesamtjahr 63 Prozent der europäischen Transaktionen aus (2006: 61 Prozent).

Das Transaktionsvolumen legte auf dem gesamten amerikanischen Kontinent (Nord-, Süd- und Mittelamerika) um ca. 10 Prozent auf 312 Mrd. US-Dollar zu. Bis zur Mitte des Jahres erreichte das Volumen einen Umfang von 171 Mrd. US-Dollar. REIT-Privatisierungen trugen im ersten Halbjahr, anders als in der zweiten Jahreshälfte, zum hohen Transaktionsvolumen bei. Aufgrund der Kreditverknappung gingen die Volumina im zweiten Halbjahr 2007 deutlich auf 141 Mrd. US-Dollar zurück.

In den USA selbst ist für das Gesamtjahr 2007 ein Transaktionsvolumen von 291 Mrd. US-Dollar (ein Anstieg von sieben Prozent) zu verzeichnen. Die grenzüberschreitenden Investments stiegen für das Gesamtjahr um 25 Prozent auf 82 Mrd. US-Dollar an.

Die Gesamtinvestitionen in Kanada nahmen um 64 Prozent zu und erreichten mit 14 Mrd. US-Dollar ein Rekordniveau. Grenzüberschreitende Investitionen beliefen sich auf 4,2 Mrd. US-Dollar, entsprechend einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber 2006.

Lateinamerika konnte 2007, mit einer Zunahme von 90 Prozent gegenüber 2006 auf 6,9 Mrd. US-Dollar, den eindrucksvollsten Anstieg der Immobilien-Direktinvestitionen verzeichnen. Die grenzüberschreitenden Transaktionen legten um 37 Prozent auf 3,4 Mrd. US-Dollar zu.

Die Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum blieben durch das hohe Wirtschaftswachstum weiterhin stark. Die Volumina beliefen sich auf 121 Mrd. US-Dollar, ein Anstieg von 27 Prozent gegenüber 2006. Japan dominierte die Märkte in dieser Region auch weiterhin und zeichnete für 50 Prozent der Volumina verantwortlich. Grenzüberschreitende Transaktionen machten 47 Prozent der asiatisch-pazifischen Transaktionen aus gegenüber 32 Prozent im Jahr 2006.