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Trendwende bei der Wohnungsprivatisierung in Berlin

Über 9.000 Berliner Mietwohnungen wurden 2007 in Eigentumswohnungen umgewandelt. Das ist eine Steigerung um 100 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Marktreport von Alt & Kelber zum Berliner Privatisierungsmarkt. „Bislang gab es zu diesem Segment des Wohnungsmarktes nur wenige Informationen, was angesichts der Dominanz des Berliner Mietwohnungsmarktes nicht verwundert. Wir erwarten, dass Einzelverkäufe von Wohnungen künftig an Bedeutung gewinnen werden. Das Mieterhöhungspotenzial macht Wohnungen daneben auch für private Kapitalanleger interessant“, erklärt Germano Tullio (Bild l.), Leiter Marketing und Research bei Alt & Kelber, die Hintergründe für diese Untersuchung.

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Erster Preisanstieg seit zehn Jahren
Die Preise für privatisierte Wohnungen sind im Vergleich zu 2006 um 10,3 Prozent gestiegen. Das ist der erste Anstieg seit zehn Jahren. Der durchschnittliche Kaufpreis für privatisierte Wohnungen lag 2007 bei 1.086 Euro je m². Im Jahr 2006 betrug der mittlere Quadratmeterpreis 985 Euro. „Trotz dieser deutlichen Preissteigerung erholt sich der Berliner Wohnungsmarkt langsamer als von vielen Investoren erhofft. Angesichts des niedrigen Preisniveaus in Berlin rechneten insbesondere ausländische Käufer mit einem deutlich höheren und vor allem schnelleren Preisanstieg,“ erläutert Tullio.

Der Kaufpreis einer Wohnung hängt unter anderem vom Alter eines Gebäudes ab. „Tendenziell erzielen Wohnungen in jüngeren Gebäuden höhere Preise als Altbauwohnungen. In vor 1945 errichteten Häusern werden Wohnungen für durchschnittlich 1.045 Euro je m² verkauft. Dagegen liegen die Kaufpreise für Wohnungen mit Baujahren zwischen 1945 und 1990 bei 1.280 Euro pro m², also knapp 30 Prozent höher“, erklärt Tullio.

Ein Drittel der Mieter kauft die eigene Wohnung
Berliner Mieter kaufen vergleichsweise oft ihre Mietwohnung. Rund ein Drittel der Wohnungskäufer zwischen 2000 und 2007 erwarben ihre ehemalige Mietwohnung, was im Vergleich mit anderen deutschen Städten eine hohe Quote bei der Einzelprivatisierung ist. „Der Anteil der Mieterkäufer ist jedoch rückläufig. Dagegen werden Berliner Wohnungen für priva-te Kapitalanleger wieder interessanter, was die steigenden Verkaufszahlen an diese Käufergruppe zeigen. Ihr Anteil ist mit derzeit rund 20 Prozent aber noch gering“, so Tullio. Die größte Käufergruppe mit einem Anteil von 44 Prozent sind jedoch die so genannten Selbstnutzer, die freie Wohnungen für den Eigenbedarf kaufen.

Die „Vorlieben“ beim Wohnungskauf
Fast 71 Prozent der 2007 in Berlin verkauften Wohnungen waren Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Die Kaufstatistik spiegelt jedoch nicht immer die Kaufpräferenzen wider. „Potenzielle Wohnungskäufer würden zwar gern große Wohnungen kaufen, können aber häufig nicht die höheren Preise zahlen. Auf der anderen Seite dominieren in den Privatisierungsbeständen die kleineren Wohnungen, so dass wir beispielsweise auch Wohnungen zusammenlegen lassen, um die Nachfrage nach großen Wohnungen zu befriedigen“, erklärt Tullio die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Unterschiede im Kaufverhalten zeigen sich auch beim Baualter der Wohnungen. „Kapitalanleger kaufen überdurchschnittlich oft Altbauwohnungen. Dagegen bevorzugen Mieterkäufer Wohnungen in Häusern, die nach 1945 gebaut wurden“, so Tullio.