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Trends im Hypothekargeschäft

Die Analyse aller Transaktionen auf der EUROPACE-Plattform (zwischen Kunden und Anbietern) in 2006 zeigt, welche Produkte, welche Zusatz-Leistungen und Konditionen Kunden zu ihren Hypothekarkrediten abgerufen haben. Das Transaktionsvolumen unserer Plattform betrug im analysierten Zeitraum ca. 9 Milliarden Euro.

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Für Finanzierer und Vermittler ist eine solche Analyse ein wichtiges Marktforschungsinstrument zu Zielgruppenbedürfnissen. Trends lassen sich frühzeitig erkennen und in nachfrageorientierte Produkte einbringen. Hier haben wir für Sie einige der interessantesten Ergebnisse zusammengefasst:

Tilgungsrate steigt auf 2 Prozent
Zunehmend gefragt sind Diversifikationen mit variablen oder fest vereinbarten Sondertilgungsraten. „Aus dem früheren Extra ist ein Commodity geworden“ kommentiert Ronald Slabke, Vorstandssprecher der Hypoport AG. Hier sei künftig stärker die Kreativität der Produktanbieter gefordert, wolle man durch die Flexibilisierung des Produktes zusätzlich Geld verdienen. Überraschend ist der Trend zu höheren Tilgungsanteilen. Waren vor wenigen Jahren noch Annuitätendarlehen mit 1-prozentiger Tilgung der Standard, so sind heute höhere Tilgungssätze häufiger anzutreffen. So war der Anteil der „Einprozenter“ im Jahresverlauf 2006 bis Ende Dezember leicht fallend und lag nur noch bei knapp 30 Prozent. Die „Zweiprozenter“ hingegen legten von 30 auf knapp 40 Prozent zu. Drei und mehr Prozent spielen trotz leichtem Aufwärtstrend weiterhin eine eher untergeordnete Rolle.

Neubau und Umschuldung auf dem Rückzug
Aus den vorliegenden Zahlen lässt sich ein zusätzlich interessanter Verwendungstrend für Hypothekarkredite herauslesen: Je knapp 30 Prozent werden für Umschuldung und Neubau verwendet und fast 45 Prozent entfallen auf den Kauf von gebrauchtem Wohneigentum – mit steigender Tendenz. Hierbei ging der Anteil von Neubaufinanzierungen im Jahresverlauf 2006 deutlich zurück, was klare Rückschlüsse auf den deutschen Wohnimmobilienbaumarkt zulässt.

150.000 Euro ist Kredit-Durchschnitt
Im Rahmen der Hypoport-Produktanalyse zeigte das durchschnittliche Kreditvolumen wenig Auffälligkeiten. Es liegt bei rund 150.000 Euro. Die Hälfte aller ausgereichten Kredite liegt in der klassischen Bandbreite zwischen 100 und 200 Tausend Euro. Größere und kleinere Finanzierungen halten sich von der Anzahl her die Waage. Hier ist eine deutliche Abweichung zwischen Markt und Plattform zu erkennen. Bei kleineren Finanzierungen ist die Plattform aktuell klar unterrepräsentiert. Ein Umstand, der sich durch den Vorstoß in Richtung Bausparen in 2007 ändern soll.

Laufzeit: 15 Jahre und mehr, Tendenz steigend
Auch die letzte Analyse birgt eine deutliche Überraschung. Sie befasst sich mit der Zinsbindung. Nur noch die Hälfte aller Kunden legt sich auf 10 Jahre fest. Vor wenigen Jahren war deren Anteil noch drastisch höher. 30 Prozent aller Kunden bevorzugen Verträge mit einer Laufzeit von 15 Jahren und mehr. Ein klarer Trend zu mehr Zinssicherheit in der Immobilienfinanzierung. Aufgrund der in 2006 erstmalig angebotenen Produktvarianten von bis zu 30 Jahren und der Intensivierung des Vertriebs von Konstantmodellen rechnet Hypoport für 2007 mit einer Fortsetzung dieses Trends.

Forward- und KfW-Darlehen auf dem Vormarsch
Bei der Art der platzierten Finanzierungsbausteine stellten sich im vergangenen Jahr drei Produktarten als wesentlich heraus. Sowohl Forward- als auch KfW-Darlehen gewinnen deutlich an Bedeutung (beide steigern sich von rund 10 auf 20 Prozent). Das klassische Annuitätendarlehen verliert in Jahresverlauf leicht an Dominanz, bleibt jedoch mit einem Anteil von knapp 60 Prozent das Primärprodukt. Sonstige Produktinnovationen werden vom Cap-Darlehen angeführt, fristen jedoch weiter ein Nischendasein.

Ein Drittel sind bereits Finanzierungen über 100 Prozent
In der Verteilung der Beleihungsausläufe gab es kaum Veränderungen im Jahresverlauf. Interessant ist, dass Ausläufe im dreistelligen Bereich zunehmend nachgefragt werden. Sie machen inzwischen bereits knapp ein Drittel aller Zusagen aus. Zweistellige Abschlüsse zeigen keine Auffälligkeiten in der Nachfragekurve. Der Anteil niedriger Ausläufe wird sich aufgrund weiterer Produktinnovationen bei hoch auslaufenden Finanzierungen in Zukunft weiter verringern.

Angestellte sind Hauptzielgruppe
Interessant ist die Analyse der Kundenstruktur. Angestellte stellen hier mit 70 Prozent die größte Zielgruppe. Freiberufler und Gewerbetreibende spielen eine noch immer stark unterrepräsentierte Rolle, was auch an der restriktiven Vergabepolitik liegt. In dieser Zielgruppe lässt sich das Potenzial noch deutlich ausweiten, so dass für 2007 mit attraktiven neuen Angeboten zu rechnen ist. Arbeiter und Beamte haben als Absatzmarkt mit je ca. 10 Prozent gleichgezogen – ein interessanter Indikator für die Wandlung der Gesellschaft. Im Jahresverlauf 2006 haben sich an der Zusammensetzung der Kundenstruktur nach Beschäftigungsart keine Veränderungen ergeben.

Mehrfamilienhäuser zunehmend gefragt
Bei der Analyse der Hypoport-Daten nach Objektart zeigt sich im Verlauf des Jahres 2006, dass der Anteil an Mehrfamilienhäusern weiter ansteigt. Dennoch machen Ein- und Zweifamilienhäuser mit 75 Prozent nach wie vor den Löwenanteil der Investitionsobjekte aus. Die zweitbeliebteste Investition bleibt mit einem knappen 20-Prozent-Anteil die Eigentumswohnung. Veränderungen im Jahresverlauf sind nicht erkennbar.