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Transaktionsvolumen auf deutschen Hotelinvestmentmarkt deutlich rückläufig

Ursula Kriegl

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt verbuchte bis zur Jahresmitte 2008 auf Basis von 15 Transaktionen insgesamt ein Transaktionsvolumen von ca. 584 Mio. Euro und liegt damit 58 % unter dem Halbjahresergebnis 2007 (1,4 Mrd. Euro). Portfoliotransaktionen kamen dabei auf einen Anteil von 28 %, Einzeltransaktionen auf 42 % und Hotels, die als Teil eines Portfolios verkauft wurden, auf 30 %.

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244 Mio. Euro (H1 2007: 360 Mio. Euro) gingen auf das Konto von sieben Einzeltransaktionen (H1 2007: 14), fünf Portfoliotransaktionen (H1 2007: 7) kamen auf ein Volumen von 165 Mio. Euro (H1 2007: 900 Mio. Euro).

Gegenüber den beiden Rekordjahren 2006 und 2007 sind vor allem die Aktivitäten der ausländischen Investoren zurückgegangen, die seit 2004 den Hotelinvestmentmarkt klar dominiert haben. Im ersten Halbjahr 2007 standen sie bei 24 der insgesamt 28 Transaktionen auf der Käuferseite, in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres waren es 9 von 15 Deals. Seit 2003 (22 %) war der Anteil ausländischen Investmentkapitals am Hotelinvestmentvolumen in Deutschland kontinuierlich angestiegen, auf über rund 60 % in 2004, 70 % in 2005 und 93 % in 2006. Der Anteil ging von über 90 % in den vergangenen beiden Jahren auf 60 % im ersten Halbjahr 2008 zurück.

„Die deutschen Player im ersten Halbjahr 2008 waren ausnahmslos institutionelle Investoren, die bei Akquisitionen mit mehr Eigenkapital agieren als beispielsweise Private Equity Investoren. Generell sind momentan – und das gilt nicht nur für den deutschen Hotelinvestmentmarkt – primär Investoren aktiv, die nur einen geringen Bedarf an Fremdkapital haben und fast ausschließlich Objekte auf Basis von langfristigen Pachtverträgen in guten Lagen erwerben“ so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland.

Auf Käuferseite bei Einzeltransaktionen mit Hotels in Köln, Berlin, Hamburg, Bremen, Ratingen und Stuttgart waren beteiligt:
• Die Azure Properties aus Großbritannien, die vom deutschen Projektentwickler Trigon das 4-Sterne Radisson SAS Hotel in Hamburg (560 Zimmer) erwarb.
• Die German Acorn Real Estate GmbH, eine 100 %-ige Tochter des US-amerikanischen Finanzinvestors Oaktree Capital Management, die von der DEGI das 4-Sterne Relexa Hotel in Ratingen (168 Zimmer) kaufte.
• Die israelische Hotelkette Fattal Hotels als neuer Eigentümer des Kosmos Hotel in Köln mit 161 Zimmern, das nun als Leonardo Hotel geführt wird.
• Die Commerz Real, die das Hotelprojekt InterCity Hotel Berlin Airport (Eröffnung 2010) für 22 Mio. Euro erworben hat. Verkäufer war die IVG Immobilien AG.
• Die DEKA als Eigentümer eines neuen Marriott in Bremen (Eröffnung Ende 2009 mit 150 Zimmern), das sie für 23,8 Mio. Euro von dem Projektentwickler Baum Gruppe Hannover gekauft hat.
• Die LBBW Immobilien GmbH, die das 5-Sterne Hotel am Schlossgarten in Stuttgart (106 Zimmer) vom Vorbesitzer Ferdinand Piech übernahm.

Bei den Portfoliotransaktionen war das Verhältnis deutscher und ausländischer Investoren gemessen am Volumen fast ausgeglichen (43 % zu 57 % des Volumens):
• Der deutsche Projektentwickler GBI AG verkaufte zwei Budget Design Hotels der Marke Motel One an die Hamburger Lloyd Fonds AG: in Nürnberg hat die Eröffnung des 199 Zimmer-Hauses schon stattgefunden, in Berlin soll das Motel One „An der Urania Berlin“ mit 410 Zimmer voraussichtlich Ende 2009 auf den Markt kommen.
• Der US-amerikanische Investmentfonds Lone Star hat ein deutschlandweites Portfolio mit 10 Hotels an den französischen Fonds Dynamique Hotels SAS verkauft. Die Hotels befinden sich unter anderem in Bremen, Mannheim, Dortmund und Neu-Isenburg und werden als Golden Tulip, Tulip Inn und Quality Hotel geführt.

Als Teil eines europäischen Hotelportfolios oder deutschen Portfolios mit unterschiedlichen Immobilientypen wurden sechs Hotels in Deutschland verkauft, mit einem Volumen von ca. 175 Mio. Euro:
• Das Grand Hyatt Berlin und das The Mandala Hotel Berlin sind Teil der Quartier Potsdamer Platz Transaktion. Die SEB erwarb das Quartier für insgesamt 1,3 Mrd. Euro von Daimler Chrysler.
• Das Innside Düsseldorf Airport und Innside München Neue Messe Hotel, als Teil eines Portfolios mit 190 Objekten, hat sich Whitehall (Immobilienfonds der US-Investmentbank Goldman Sachs) zugelegt. Die Transaktion war bereits Ende 2007 unterzeichnet und ist im laufenden Jahr abgeschlossen worden. Verkäufer war die Allianz Immobilien AG.

Aufgrund der gestiegenen Fremdkapitalkosten sind die Renditen bei Hotelinvestments grundsätzlich gestiegen, insbesondere in Sekundärstandorten. Spitzenrenditen liegen bei ca. 6 % bis 6,25 %.

„Auch die zweite Jahreshälfte wird von den Schwierigkeiten auf den Finanzmärkten und den damit einhergehenden Auswirkungen auf die Aktivitäten der Hotelinvestoren gekennzeichnet sein. Das Käuferprofil wird sich weiter unter diesen Einflüssen verlagern, und zwar hin zu eigenkapitalstarken Investoren wie Immobilienfonds oder private Investoren“, so Ursula Kriegl. Und weiter: „Die 1 Mrd. Euro-Marke werden wir bis Jahresende wohl überschritten haben. Das sind zwar Welten von den 2,3 Mrd. Euro des Rekordjahres. Aber im langfristigen Vergleich (1990 -2008) ist es immerhin das drittbeste Ergebnis“.