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Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt so hoch wie nie zuvor

Nachdem im ersten Halbjahr 2007 bereits ein Transaktionsvolumen von ca. 34 Mrd. Euro am deutschen Immobilienmarkt registriert wurde, war abzusehen, dass das hohe Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr übertroffen wird. Vor allem ausländische Finanzinvestoren mit hoher Risikobereitschaft und geringem Eigenkapital bestimmten den Investmentmarkt. Infolge dessen stiegen die Kaufpreise kontinuierlich an, was sich negativ auf die Anfangsrenditen auswirkte. In den Toplagen der großen Bürostandorte fielen die Renditen für Büroobjekte deutlich unter 5%. Einige Investoren konzentrierten sich daher vermehrt auf deutsche Großstädte mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern, um ihre anvisierten Anfangsrenditen zu erreichen. Besonders innerstädtische Geschäftshäuser mit einer gemischt genutzten Struktur zwischen 1.000 bis 5.000 m² standen bei den westeuropäischen Investoren hoch im Kurs.

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Mit der im Sommer 2007 einsetzenden Krise am US-amerikanischen Finanzmarkt wurden die Banken bezüglich der Vergabe von Krediten zurückhaltender. Große Immobilienportfolios waren für die Investoren mit einer hohen Fremdfinanzierung nicht mehr attraktiv, da die Kreditinstitute ihre Restriktionen erhöhten. Das dritte Quartal 2007 war durch eine abnehmende Aktivität ausländischer Investoren gekennzeichnet. Immobilienpakete mit Kaufpreisen im hohen dreistelligen Millionenbereich wurden zeitweise komplett vom Markt genommen. Erst zum Jahresende konnte in dieser Größenklasse wieder mehr Aktivität verzeichnet werden. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren, wie offene Immobilienfonds, investierten in diesem Größensegment.

Für das Gesamtjahr 2007 kann ein Transaktionsvolumen von ca. 63,4 Mrd. Euro konstatiert werden. Dies stellt eine nochmalige Steigerung zum starken Vorjahr (+27%) dar. Büroobjekte wurden mit einem Anteil von knapp 50% (31,6 Mrd. Euro) am häufigsten nachgefragt. Gemischt genutzte Gebäude und Einzelhandelsimmobilien belegten mit 22,7% (14,4 Mrd. Euro) bzw. mit 13,9% (8,8 Mrd. Euro) die Plätze zwei und drei. Logistikimmobilien erreichten mit knapp 2,3 Mrd. Euro (3,6%) Umsatz den vierten Rang unter den gewerblichen Marktsegmenten.

Für das Jahr 2008 rechnen wir insgesamt mit einem niedrigeren Transaktionsvolu-men als in 2007, da u.a. Paketverkäufe im Milliardenbereich wohl eher die Ausnahme bilden werden. Da aber institutionelle Investoren aufgrund von sinkenden Kaufpreisen und somit höheren erzielbaren Anfangsrenditen weiterhin am deutschen Immobilienmarkt agieren werden, halten wir ein Transaktionsvolumen von ca. 45 Mrd. Euro in 2008 für realistisch. Weiter hält Roy Frydling (Bild l., Head of Savills Germany) fest, dass wieder häufiger Immobilien einschließlich Finanzierung den Besitzer wechseln werden.