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Transaktionsniveau bei Wohnimmobilien erreicht Drei-Jahres-Hoch

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• Bayern mit ca. 334 Mio. Euro und 4.000 Einheiten. Die Mehrheitsübernahme der Kronacher Wohnungsbaugesellschaft (KWG) mit 750 Wohneinheiten durch die Zentral Boden Immobiliengruppe (ZBI) war hier die bedeutendste Transaktion.

• Hamburg mit ca. 190 Mio. Euro und 1.500 Einheiten, u.a. der Verkauf von über 250 Wohneinheiten in Barmbeck-Süd durch die GWG.

Die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche schwanken auch 2011 zum Teil regional sehr stark. Während in Berlin durchschnittlich ca. 1.000 Euro pro m² Wohnfläche bezahlt werden, erreichen die Preise im Mittel in Hamburg 1.440 Euro/m² und im Münchener Raum sogar fast 1.700 Euro je m². Unter 1.000 Euro bewegen sich die Wohneinheiten im Ruhrgebiet (950 Euro/m²) und einige Regionen Ostdeutschlands, wo für Wohnungsportfolien oft deutlich weniger als 800 Euro /m² bezahlt werden.

Entsprechend dieser unterschiedlichen Preisklassen ist auch die Höhe der Renditen regional sehr differenziert. Während die Bruttorendite in Berlin bei etwa 7,5 % liegt, erreicht sie in Hamburg nur noch knapp 6 % und in München deutlich weniger als 5 %. In einigen ostdeutschen Städten sind Renditehöhen für Wohnportfolien von 9 bis 11 % durchaus üblich. Das mittlere gesamtdeutsche Niveau erreicht etwa 7,35 %.

Die meisten Käufer kamen wie in den vergangenen Jahren aus Deutschland. Fast 60 % des Investmentvolumens fielen auf deutsche Investoren. Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland, weist aber gleichzeitig darauf hin, dass die Stabilität des deutschen Marktes gerade in Zeiten der Krise wieder verstärkt internationale Investoren nach Deutschland gelockt habe, insbesondere Akteure aus dem benachbarten europäischen Ausland.

„Ob es 2012 bei der Dynamik im deutschen Markt für Wohnportfolios bleibt, hängt von bekannten Unwägbarkeiten ab. Die derzeitig schwierige Situation auf den Finanzmärkten verbunden mit dem hohen Misstrauen auf dem Interbankenmarkt kann mittel- und unmittelbar dämpfende Auswirkungen haben“, so Malte Maurer. Und weiter: „Die anstehenden Refinanzierungen von Wohnungsportfolien für weniger eigenkapitalstarke Investoren beinhalten große Abschreibungsrisiken. Der Neuerwerb von Wohnportfolien kann durch die Folgen der europäischen Schuldenkrise erheblich beeinflusst werden. Und last but not least: bisher nicht aktive Bestandshalter werden 2012 eine Entscheidung über ihre wirtschaftliche Zukunft treffen müssen. Man darf gespannt sein, ob die anstehenden Privatisierungen von Wohnungen der Landesbank Baden-Württemberg (21.000), der BayernLB (33.000), der bundeseigenen TLG Immobilien (11.500) und anderen Großtransaktionen wie Speymill Portfolio 2012 über die Bühne gehen werden. Wenn ja, können wir zumindest von einem gleich bleibenden Investitionsvolumen im kommenden Jahr ausgehen“, so Maurer abschließend.

* Dieses Volumen enthält alle bundesweit publizierten Transaktionen (Asset-Deals und Mehrheitsbeteiligungen - inkl. IPO GSW und Übernahme Colonia RE durch die TAG) mit mindestens 10 Wohneinheiten sowie 75 % Wohnnutzung in diesen Objekten