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Sinkender Verschuldungsgrad

TAG setzt positiven operativen Geschäftsverlauf in Q1 fort

Die ersten drei Monate des Geschäftsjahres 2024 haben sich für die TAG Immobilien AG als operativ sehr erfolgreiches Quartal erwiesen. Der FFO I, der sowohl das deutsche als auch das polnische Vermietungsgeschäft umfasst, konnte im Vergleich zum Vorjahr um 5 % auf 44,6 Mio. Euro (+2,0 Mio.) gesteigert werden.

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Zu diesem Ergebnis trug zunächst ein gesamtes like-for-like-Mietwachstum im deutschen Portfolio von 2,4% p.a. bei (Geschäftsjahr 2023: 2,3%). Der Leerstand in den rund 84.500 Wohnungen des Konzerns in Deutschland erhöhte sich saisonal bedingt von 4,0% zu Beginn des Jahres leicht auf 4,2% im März 2024 (gegenüber 4,7% im März 2023). Im polnischen Vermietungsportfolio, das zum Stichtag ca. 2.600 Wohnungen umfasste, belief sich das like-for-like-Mietwachstum auf 10,1% p.a. nach 10,8% im Geschäftsjahr 2023. Da im ersten Quartal 2024 wiederum neu fertig gestellte Wohnungen in die Vermietung gingen, erhöhte sich der Leerstand auf 9,8% zum Stichtag nach 7,2% zum 31. Dezember 2023. Bei den Mietwohnungen, die in Polen bereits seit mehr als einem Jahr vermietet werden, beläuft sich der Leerstand dagegen auf nur 2,6%.

Der Verkaufsbereich, der in Polen für die TAG einen integralen Bestandteil des Geschäftsmodells darstellt, hat sich ebenfalls sehr gut entwickelt. Im Vergleich zum Q1 2023 konnte das bereinigte Verkaufsergebnis in Polen mit 19,8 Mio. Euro (Q1 2023: 8,8 Mio.) mehr als verdoppelt werden (+125%). Dies war vor allem auf eine im Jahresvergleich gestiegene Anzahl von übergebenen Einheiten zurückzuführen (821 übergebene Wohnungen im Q1 2024 gegenüber 583 Wohnungen im Q1 2023).

Die Anzahl der verkauften Wohnungen verringerte sich in Polen im Vergleich zum Vorjahr zwar von 972 im Q1 2023 auf 636 im Q1 2024, dennoch sorgten die in den letzten Quartalen stark gestiegenen Verkaufspreise für ein höheres gesamtes Verkaufsvolumen in Höhe von 118 Mio. Euro nach 110 Mio. im Q1 2023. Das Konzernergebnis stieg in Folge der guten operativen Ergebnisse im Q1 2024 auf 52,9 Mio. Euro nach 33,1 Mio. im Q1 2023 (+60%). Alle Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 bleiben unverändert bestehen und werden bestätigt.

Seit Beginn des Geschäftsjahres 2024 wurden bis zur heutigen Veröffentlichung der Zwischenmitteilung Verkäufe in Deutschland für rund 780 Wohnungen beurkundet. Die kumulierten Verkaufspreise belaufen sich auf ca. 67,6 Mio. Euro. Der erwartete Nettoliquiditätszufluss, nach Rückführung von korrespondierenden Bankkrediten, wird ca. 59,0 Mio. Euro betragen. Die durchschnittliche Bruttoanfangsverzinsung der verkauften Einheiten betrug rund 5,3%. Auf das erste Quartal 2024 entfielen Verkäufe von 157 Wohnungen mit kumulierten Verkaufspreisen von 11,0 Mio. Euro bei einem Nettoliquiditätszufluss von ca. 6,9 Mio. Euro und einem in etwa ausgeglichenen Verkaufsergebnis. Das Closing der Verkäufe wird im Verlauf des zweiten und dritten Quartals 2024 erwartet.

Der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) der TAG lag zum 31. März 2024 bei 45,6% und damit deutlich unter dem Niveau zum 31. Dezember 2023 von 47,0%. Dazu trugen, neben der guten Entwicklung des Vermietungsgeschäfts, insbesondere auch die Liquiditätszuflüsse aus Wohnungsverkäufen in Polen bei. Weitere Finanzierungskennzahlen, wie der Zinsdeckungsgrad (ICR) oder das Verhältnis der Nettofinanzverschuldung zum bereinigten EBITDA, lagen zum Ende des Quartals bei starken 6,7x und 8,7x (bzw. 5,2x und 12,9x ohne das polnische Verkaufsgeschäft). Der durchschnittliche Zins der Finanzverbindlichkeiten konnte mit 2,2% im Vergleich zum Jahresende 2023 (ebenfalls 2,2%) und Jahresende 2022 (2,1%) weiter konstant gehalten werden.

„Mit einem Verschuldungsgrad nahe unserer Zielgröße von ca. 45% sind wir finanziell sehr gut positioniert. Durch die sowohl im Vermietungs- als auch im Verkaufsgeschäft erzielten Liquiditätsüberschüsse können wir verstärkt in den Aufbau unseres polnischen Vermietungsportfolios investieren und zugleich steigenden Finanzierungskosten durch Tilgung von Finanzverbindlichkeiten entgegenwirken. Zudem sollte mit den in den vergangenen Quartalen schon erfassten Abwertungen der wesentliche Teil der Wertkorrekturen im deutschen Portfolio hinter uns liegen, sodass wir diesbezüglich nur noch geringen negativen Einfluss auf den Verschuldungsgrad erwarten„, so Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG.

Ziel der TAG ist es, ihren Gebäudebestand bis 2045 in Übereinstimmung mit dem Pariser Klimaabkommen weitgehend klimaneutral zu gestalten. Mit einem Immobilienportfolio in Deutschland, das aktuell rund 29,4 kg CO2eq/m² (2022) ausstößt, ist die TAG bereits sehr gut aufgestellt. Derzeit verfügen ca. 62% aller Gebäude im deutschen Portfolio über Energieausweise in den vier besten Kategorien (A+ bis C). Dieser Anteil soll weiter ausgebaut werden und durch die derzeit durchgeführten Modellprojekte zum Seriellen Sanieren vorangetrieben werden. Insofern wird die bereits Anfang 2022 veröffentlichte Dekarbonisierungsstrategie konsequent fortgesetzt. Unter anderem über diese Erfolge in der weiter voranschreitenden Klimaeffizienz und auch über das soziale Engagement der TAG wurde in dem Nachhaltigkeitsbericht für das Geschäftsjahr 2023 ausführlich berichtet.

„Seit Jahren engagieren wir uns für ein gutes Miteinander in unseren Quartieren. Gemeinsam mit Partnern aus dem sozialen Bereich haben wir in mehreren Regionen Projekte ausgebaut und neue Nachbarschaftsinitiativen ins Leben gerufen. Damit tragen wir dazu bei, dass unsere Quartiere lebenswert sind und doch bezahlbar bleiben. Wir freuen uns, dass unser soziales Engagement gleich mehrfach durch sehr gute Ratingergebnisse und Auszeichnungen gewürdigt wurde [wir berichteten] – und das nicht nur auf nationaler, sondern auch auf internationaler Ebene“, erklärt Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG.